工程接管验收工作手册XXXX-4-10最终版

世纪财富中心工程接管验收工作手册北京世纪财富物业管理有限公司世邦魏理仕为本中心提供物业管理顾问服务2007年4月世邦魏理仕提供第2页共205页世纪财富中心工程接管验收文件目录一.工程接管验收组织设计1.工程项目接管验收应具备的条件和要求2.接管验收条件不具备及有条件验收3.接管验收管理架构及职责范围分工4.接管验收前的准备工作5.接管验收其它相关事项（一）重大质量问题的处理（二）接管验收工作的实施（三）接管验收后相关工作的处理（四）接管验收中不合格工程项目的处理（五）接管验收通过（六）保修期（七）工程接管验收主要依据的标准和规程（八）接管验收工作计划二.土建结构系统检查表1混凝土结构工程接管验收检查整改表2构造柱工程接管验收检查整改表3.砖砌体工程接管验收检查整改表4.混泥土小型空心砌体工程接管验收检查整改表5.石材砌体工程接管验收检查整改表6.地下层墙体及防水工程接管验收检查整改表7.钢筋连接与安装工程接管验收检查整改表8.屋面工程接管验收检查整改表9.混凝土面层工程接管验收检查整改表10.水泥砂浆面层工程接管验收检查整改表11.土建结构接管验收应提交的竣工资料.竣工图纸细目三.精装修系统检查整改表1天花装饰工程接管验收检查整改表世邦魏理仕提供第3页共205页2.地面装饰工程接管验收检查整改表3.饰面墙工程接管验收检查整改表4.龙骨隔墙工程接管验收检查整改表5.门窗设施工程接管验收检查整改表6.玻璃幕墙工程接管验收检查整改表7.建筑及精装修接管验收竣工资料.竣工图纸细目四.强电系统检查整改表1成套配电柜接管验收检查整改表2.电动机接管验收检查整改表3.污水泵电控柜接管验收检查整改表4.区域配电箱.柜接管验收检查整改表5楼梯间照明接管验收检查整改表6.商场营业区照明接管验收检查整改表7配电控制柜接管验收检查整改表8.强电系统接管验收应提交的竣工资料.竣工图纸细目9.自动扶梯接管验收检查整改表10.自动电梯系统接管验收应提交的竣工资料.竣工图纸细目五.弱电系统检查整改表1.综合布线系统接管验收检查整改表2.有线电视系统接管验收检查整改表3.楼宇自控系统接管验收检查整改表4.安防巡更系统接管验收检查整改表5.消防系统接管验收检查整改表6.无线对讲系统接管验收检查整改表7.弱电系统接管验收竣工资料.竣工图纸细目六.中央空调系统接管验收文件目录1盘管风机系统接管验收检查整改表2.空调机系统接管验收检查整改表3.空调新风机系统接管验收检查整改表世邦魏理仕提供第4页共205页4.制冷热力水泵类接管验收检查整改表5.冷却塔接管验收检查整改表6直燃机组接管验收检查整改表7.中央空调系统接管验收竣工资料.竣工图纸细目七.给排水系统接管验收文件目录1.消防及喷淋水泵接管验收检查整改表2.卫生器具设施设备接管验收检查整改表3.污水泵系统接管验收检查整改表4.室内给排水管道系统接管验收检查整改表5.污水及雨水排放系统接管验收检查整改表6.自来水室外给水设施接管验收检查整改表7.消防供水系统8.生活水泵系统9.给排水系统接管验收竣工资料.竣工图纸细目八.接管验收流程及接管交接单目录1.工程接管验收流程2.工程项目接管交接单3.机电设施设备接管验收交接单4.工资料及图纸接管验收交接单5.土建工程接管验收交接单6.精装修工程接管验收交接单7.接管验收备品备件交接单附件：一、世纪财富中心接管验收计划二、世纪财富中心工程培训计划世邦魏理仕提供第5页共205页第一部分世纪财富中心工程接管验收组织设计一.工程项目接管验收应具备的条件和要求（一）单位（子单位）工程所包含分部（子分部）工程数量及质量竣工验收合格内容：1.设计文件和承包合同所规定的工程全部完成，并竣工验收合格。2.开发商、投资商合同约定的工程数量全部完成，并竣工验收合格。3.各分部（子分部）工程验收记录内容完整，填写正确，收集完整。（二）单位（子单位）工程质量控制资料内容完整，填写正确，收集完整。内容如下：1.土建结构部分质量控制资料：（1）图纸会审记录.设计变更与洽商（2）混泥土结构工程设计变更及洽商（3）混泥土结构工程原材料出厂合格证和进场复验报告混泥土结构（4）工程钢筋接头试验报告混泥土结构工程施工记录混泥土结构工（5）程试件施压强度试验报告混泥土结构工程预应力安装，张拉及灌浆记录混泥土结构工程隐蔽工程验收记录混泥土结构工程分项工程验收记录（6）混泥土结构工程实体检查记录（7）混泥土结构工程质量控制记录资料混泥土结构工程观感质量验收记录（8）建筑物的沉降，变形测量记录（9）砌体结构工程原材料出厂合格证及产品性能检测报告（10）砌体结构工程混凝土及砂浆配合比通知单（11）砌体结构工程混凝土及砂浆施压强度试验报告（12）砌体结构工程施工记录（13）砌体结构工程各检验批的主控项目和一般项目验收记录世邦魏理仕提供第6页共205页（14）砌体结构工程观感质量验收记录（15）砌体结构工程混凝土及砂浆施压强度试验报告）砌体结构工程质量验收记录（16）屋面工程原材料出厂合格证及产品性能检测报告（17）屋面工程施工试验报告及见证检测报告（18）屋面工程隐蔽工程验收记录（19）屋面工程施工记录（20）屋面分相工程质量验收记录（21）屋面工程观感质量验收记录2.建筑电气部分质量控制资料：（1）建筑电气图纸会审记录.设计变更与洽商（2）建筑电气部分工程原材料及设备出厂合格证；产品性能检测报告（3）建筑电气部分工程施工记录（4）建筑电气部分工程隐检记录（5）建筑电气部分工程观感质量验收记录3.空调暖通部分质量控制资料：（1）空调暖通部分图纸会审记录.设计变更与洽商（2）空调暖通部分工程原材料及设备出厂合格证及产品性能检测报告（3）空调暖通部分工程施工记录（4）空调暖通部分工程隐检记录（5）空调暖通部分工程观感质量验收记录4.给排水部分质量控制资料：（1）给排水部分图纸会审记录.设计变更与洽商（2）给排水部分工程原材料及设备出厂合格证及产品性能检测报世邦魏理仕提供第7页共205页告（3）给排水部分工程施工记录（4）给排水部分工程隐检记录（5）给排水部分工程观感质量验收记录5.弱电部分质量控制资料（1）弱电部分图纸会审记录.设计变更与洽商（2）弱电部分工程原材料及设备出厂合格证及产品性能检测报告（3）弱电部分工程施工记录（4）弱电部分工程隐检记录6.精装修部分质量控制资料：（1）精装修部分图纸会审记录.设计变更与洽商（2）精装修部分工程原材料出厂合格证及产品性能检测报告（3）精装修部分工程施工记录（4）精装修部分工程隐检记录（5）精装修部分工程观感质量验收记录（三）单位（子单位）工程有关安全和功能的检测资料内容完整，填写正确，收集完整。内容如下：1.土建结构部分安全和功能检测资料：（1）屋面淋水（满水）试验记录（2）有防水要求的底面蓄水试验记录（3）建筑物垂直度.标高.全高测量记录（4）抽气风道检查记录（5）幕墙及外窗气密性，水密性.耐风压检测报告（6）建筑物沉降观测测试记录（7）节能.保温测试记录（8）室内环境检测报告世邦魏理仕提供第8页共205页2.建筑电气部分质量控制资料：（1）电气灯具照明系统负载连续运行试验记录（2）建筑电气系统接地电阻测试记录（3）建筑电气系统防雷接地装置测试记录（4）大型灯具牢固性能试验记录（5）线路.插座.开关接地测试记录3.空调暖通部分质量控制资料：（1）冷水机组负荷调试记录（2）空调冷却塔负荷调试记录（3）空调系统水平衡调试记录（4）空调新风系统风平衡调试及各个新风口风量检测记录4.给排水部分质量控制资料：（1）给水管道水压试验记录（2）暖气管道.散热器.地板采暖水压试验记录（3）卫生器具满水试验记录（4）消防.喷淋给水管道水压试验记录（5）燃气管道压力试验记录（6）排水干贯通球试验记录5.弱电部分质量控制资料：（1）弱电各个系统运行记录（2）弱电各个系统电源及接地测试记录6.电梯部分质量控制资料：（1）电梯运行记录（2）电梯安全装置检测报告世邦魏理仕提供第9页共205页（四）单位（子单位）工程观感质量资料内容完整，填写正确，收集完整。内容如下：1.土建结构部分观感验收资料：（1）室外墙面观感验收记录（2）变形缝观感验收记录（3）水落管观感验收记录（4）屋面观感验收记录（5）室内墙面.地面.天花吊顶观感验收记录（6）楼梯.踏步.护栏观感验收记录（7）门.创观感验收记录2.建筑电气部分观感验收资料：（1）配电箱.盘.接线盒观感验收记录（2）变配电设备.开关.桥架及插接母线观感验收记录（3）灯具.开关.插座观感验收记录（4）防雷接地观感验收记录3.空调暖通部分观感验收资料：（1）风道及支架观感验收记录（2）风口及风阀观感验收记录（3）风机及空调设备观感验收记录（4）管道.阀门及支架观感验收记录（5）冷水机组.水泵及冷却塔观感验收记录（6）保温及绝热层观感验收记录4.给排水部分观感验收资料：（1）管道接口.坡度及支架观感验收记录（2）卫生器具.支架及阀门观感验收记录世邦魏理仕提供第10页共205页（3）检查口.清扫口.地漏观感验收记录（4）散热器及支架观感验收记录5.弱电部分观感验收资料：（1）机房设备安装及布局观感验收记录（2）现场设备及安装状态观感验收记录6.电梯部分观感验收资料：（1）电梯运行状态，平层.开关门观感验收记录（2）电梯层门，信号系统观感验收记录（3）电梯机房设备及环境状态观感验收记录二.接管验收条件不具备及有条件验收（一）对以下接管验收条件不具备的情况，物业公司不能接管物业：严重违反国家有关法规；未能通过有关政府职能部门的验收；交付物业没有正式完成；机房不能完全独立封闭；其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。（二）有条件验收运行若部分设备或整个系统尚未通过竣工验收，但由于开业需要必须开启运行某些设备或系统，物业管理公司一般仅做实物验收，并严格按发展商的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商把关，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由发展商及其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚明确有关各方責任。世邦魏理仕提供第11页共205页三.接管验收管理架构及职责范围分工：1.接管验收的组织架构世源光华/世邦魏理仕工程支持物业支持世纪财富物业管理有限公司接管验收项目经理物业工程经理物业经理强电小组强电主管技工弱电小组弱电主管技工空调给排水小组空调主管技工土建装修小组装修主管技工资料/备件小组工程经理资料员/库房管理员保安交接小组保安主管领班/保安员//钥匙交接小组物业主任物业助理外联组物业经理文员世邦魏理仕提供第12页共205页2.体系成员主要职责范围：（1）接管验收项目经理职责范围：A.接管验收项目经理对本工程项目的接管验收工程质量全面负责，负责贯彻执行双方约定的各个工程系统质量验收标准，合同约定条款。B.负责制定项目接管验收工作计划，负责项目接管验收小组人员的工作分工及调整。C.配合建设方现场工程经理组织项目接管验收工作协调会。D.负责接管验收工作现场的安全管理工作。（2）各个接管验收专业小组工作范围A.土建装饰专业小组负责混凝土结构、砌体、混凝土及水泥地面、屋面、装修墙地面、吊顶天花、外墙装饰、幕墙玻璃以及和以上专业有关图纸资料等方面的接管验收工作。B.暖通专业小组负责空调冷水机组，冷却水系统水泵及设施设备，冷冻水系统水泵及设施设备，冷却塔系统设施设备，空调器系统设施设备，新风系统设施设备，排风系统设施设备，消防防排烟系统设施设备，热力站系统设施设备接管验收工作。C.给排水专业小组负责生活水泵系统设施设备，生活给水系统管路设施设备，排水系统管路设施设备，消防系统水泵设施设备，消防喷淋系统设施设备，消火栓系统设施设备，卫生间洁具及设施设备，污水泵系统设施设备，雨水系统管路设施设备，化粪池等接管验收工作。。D.强电专业小组负责变配电室系统设施设备，母线桥架系统设施设备，动力机房配电柜及电器控制柜系统设施设备，照明系统设施设备，动力系统设施设备，防雷接地系统设施设备，电梯系统设施设备接管验收工作。E.弱电专