房地产企业的相关税收政策

房地产行业相关税收政策2012年10月营业税一、纳税义务发生时间：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。政策依据：《营业税暂行条例》及其实施细则预收账款包括预收定金，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。政策依据：国税函发【1995】156号二、视同销售单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。政策依据：《营业税暂行条例》及其实施细则三、计税依据1、纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。2、价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。3、纳税人有视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。政策依据：《营业税暂行条例》及其实施细则4、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。政策依据：财税【2003】16号5、单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。政策依据：财税【2003】16号四、其他1、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。（2）、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。政策依据：财税【2003】16号2、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。政策依据：国税函【2009】520号3、纳税人受托进行建筑物的拆除、平整土地，以其取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费和支付给施工单位的拆迁工程费用后的余额为计税营业额。政策依据：《云南省营业税差额征税工作指南》2012年9月1日执行4、对采取BT、BOT投融资方式进行工程项目建设，按BT、BOT方式操作并签订BT、BOT项目合同的，对投融资人无论其是否具备建筑总承包资质，均应认定为建筑工程总承包人，按“建筑业”税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）扣除支付给其他施工企业的分包款后的余额。政策依据：《云南省营业税差额征税工作指南》2012年9月1日执行土地增值税一、预征（经济适用房除外）（一）2005年7月1日---2010年6月30日1、计税依据：转让房地产取得的经营收入（包括预收账款和预收定金）。政策依据：云地税发【2005】181号2、预征率：（昆明市）普通住宅0.5%；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房1%；开发土地使用权转让2%；既开发普通住宅又开发其他类型房地产项目的，应分别核算收入，未分别或不能准确核算，一律按1%预征。政策依据：昆地税发【2005】92号（二）2010年7月1日开始1、计税依据：转让房地产取得的收入和预收账款。政策依据：云南省地方税务局公告2010年第3号2、预征率：（昆明市）普通住宅1%；非普通住宅2%；写字楼、营业用房、车库等商品房3%；开发土地使用权转让4%；既开发普通住宅又开发其他类型房地产项目的，应分别核算收入，未分别或不能准确核算，从高适用预征率预征。政策依据：云南省地方税务局公告2010年第3号3、纳税期限：次月15日内4、普通住宅的划分标准：同时满足以下条件：建筑面积144平米以下，容积率在1.0以上，单位售价在同类房地产的1.44倍以下二、清算（一）清算条件、要求1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。要求：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。报送的清算资料不齐全的，纳税人应在15个工作日内补齐资料。（云地税发【2009】198号）2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(4)省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。要求：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。报送的清算资料不齐全的，纳税人应在15个工作日内补齐资料。（云地税发【2009】198号）应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。政策依据：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）。（二）清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。政策依据：国税发【2006】187号房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；对不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。政策依据：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）预征：（普通住宅、非普通住宅和其他），清算：（普通住宅和其他）（三）收入确定1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。政策依据：国税发【2006】187号2、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。政策依据：国税发【2010】220号3、包销代销的手续费不得直接冲减收入（四）清算扣除项目政策依据：国税发【2006】187号，《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），国税发【2010】220号等。提示：1、扣除项目必须是真实发生并取得合法有效的凭证，否则，不予扣除；注：拆迁房的补偿费：政府的拆迁文件、拆迁补偿协议、领取款项的记录（身份证、领取人签字、转账记录）不要以现金支付。2、印花税、地方教育附加不得在税金及附加中扣除，一并在开发费用中考虑扣除；3、预提费用除另有规定外，不得扣除；4、会所、售楼部等如果是简易的，单独存在的，应计入“销售费用”，其成本费用不得扣除；5、企业行政主管部门发生的管理费应计入“管理费用”，不得在开发间接费中扣除；6、代收费用计入房价时，可以进行扣除，但代收的费用不得作为20%加计扣除的计算基数；7、扣留的质量保证金建安企业未开具发票的，不得扣除；8、分摊到土地、开发成本中的利息支出，要调整至“财务费用”中核算；9、逾期开发土地缴纳的土地闲置费不得扣除；10、取得土地支付的费用，要按实际支付的地价款确定扣除，不得按评估价格扣除；11、自购建材费用不得重复扣除；12、施工队的水电费不得重复扣除；13、欠税不允许扣除14、样板房的装修随房销售的，装修费用计“开发成本”，不随房销售的，计“销售费用”；15、是否存在关联交易，造成扣除项目不实；16、分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（五）清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（六）拆迁安置土地增值税的计算1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。三、房地产开发企业以其建造的商品房对外进行投资、联营是否缴纳土地增值税的问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。政策依据：财税字【1995】048号对于以土地（房地产）作价入股进行投或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。政策依据：财税【2006】21号2006年3月2日执行企业所得税政策依据：国税发【2009】31号，云地税二字【2009】30号，国税函【2010】201号，云地税二字【