房地产前期测算表（8页）

项目名称:1559039310978单位地块1地块2…总计ha87873.00ha0.00ha87873.0030.00%ha26361.90ha25000.00ha35149.20m0.0040.00%m2193320m2193320m20m291200m292120m24000m215000m20m20m20m23000m20m20m20m20m2000187320m291200m292120m24000个500个0个0个0说明：1.经营性物业指可销售和可出租的各类物业，包括住宅和非配套公建、可独立经营的配套公建等。2.可销售和经营面积指根据销售面积计算规则计算的可用于计算销售和经营收入的面积。3.配套物业指不可用于经营销售的各类物业，如建成后需向主管部门移交的学校、医疗、居委会用房等。销售项目二配套项目五配套项目二道路用地销售项目三销售项目五销售项目六配套项目四配套项目三可销售、经营面积销售项目一规划指标总用地代征用地建设用地建筑密度建筑用地销售项目四人防绿化用地成本项目二总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积成本项目一建筑限高配套项目六规划经济指标成本项目六用地控规条件规划指标容积率绿地率成本项目四成本项目五成本项目三项目名称:1559039310978备注3.配套物业指不可用于经营销售的各类物业，如建成后需向主管部门移交的学校、医疗、居委会用房等。含地上地下规划经济指标含地上地下用地控规条件规划指标成本项目一成本项目二成本项目三1土地成本1.1土地成交价款1213201.2土地交易服务费1.1土地成交价款0.1%1.3土地交易契税1.1土地成交价款3%1.4大市政配套费建筑面积1652开发前期准备费2.1可行性研究费3建筑安装工程费0.30%2.2规划设计费3建筑安装工程费602.3勘察费建筑面积1.30%2.4临时三通和场平费建筑面积402.5招投标服务费、代理费3建筑安装工程费0.15%2.6环境评价、交通评价费1302.7设计图纸审核费建筑面积2.52.8造价咨询费建筑面积102.9报批报建费用建筑面积203建筑安装工程费3.1经营性物业建筑安装工程3.1.1成本项目一建筑面积150015003.1.2成本项目二建筑面积180018003.1.3成本项目三建筑面积180018003.1.4成本项目四建筑面积22003.1.6成本项目五建筑面积3.1.7成本项目六建筑面积3.2工程监理费建筑安装工程费2.20%3.3其它14基础设施建设费4.1红线外市政接口、摊销费1933203004.2红线内基础设施1933204004.2.1道路及地面停车场004.2.2绿化景观004.2.3上水004.2.4雨污水004.2.5电力004.2.6热力004.2.7电信04.2.8路灯004.2.9标志04.2.10中水系统004.3其它与基础设施相关费用4.3.1人防异地建设费7732.820004.3.2绿化补偿费004.3.3地下水资源费104.3.4其它15公共配套设施建设费5.1公共配套设施建设费5.1.1人防建筑面积05.1.2配套项目二建筑面积18005.1.3配套项目三建筑面积5.1.4配套项目四建筑面积5.1.5配套项目五建筑面积5.1.6配套项目六建筑面积5.2其它16开发间接费6.1工资福利支出1120成本费用参数取值表序号成本项目计算基数费用/费率参数分类费用/费率参数成本项目一成本项目二成本项目三成本费用参数取值表序号成本项目计算基数费用/费率参数分类费用/费率参数6.2办公、折旧、修理支出1506.3水电支出1306.4其它17不可预见费2至6之和4%1营销费用1.1销售前期准备费销售收入0.50%1.2广告宣传费用销售收入1%1.3销售佣金、代理费销售收入1%1.4其它销售收入0.30%2管理费用3%3财务费用4销售税金及附加4..1营业税销售收入5%5%5%5%4..2城建税营业税7%4..3教育费附加营业税3%4.4房屋交易手续费销售收入5预征税金5.1土地增值税销售收入1%1%1%1%借款利息率5.85%自有资金（万元）29000折现率8%根据实际情况确定根据实际利率水平确定根据公司定期公布标准其它参数说明成本项目四成本项目五成本项目六34951.456非熟地还需包括征地、拆迁补偿、土地出让金见右表土地价款的3%包括市场、市政调研，咨询，前期商业策划等，按建筑安装工程费的0.1-0.3%公建3%，住宅2.2%建筑安装造价（包括配套建筑）的0.2%-0.5%依据现场情况测算（可以按照占地3元-5元/平米）0.06%交评0.8-1.5元/建筑平米，环评表3-5万元、环评报告8-15万元（15万平米以下）住宅4-6元/平米，公建6-8元/平米普通住宅（带电梯）1250-1500元/平米，中挡档住宅（带电梯）1500-1700元/平米根据档次2800-4000元/平米根据造价费用标准计算2200根据造价费用标准计算0根据造价费用标准计算0根据造价费用标准计算一般公建2.5%，成片小区2%-2.2%消防、防雷等各类检测费，按照当地收费标准计算按收费文件以下各子项之和一般交通道路150元-200元/平米，小型环路、步行路80元-120元/平米一般草坪绿化60元/平米，一般绿地加树木120元/平米，绿地加树木加景观120元-200元/平米按收费文件按收费文件按收费文件，不含施工路由和赔偿费用按收费文件电信单位免费负责接通按建筑面积估算估算以下各子项之和人防建筑面积按总建筑面积的2％估算以下各子项之和以下各子项之和按照实际情况计算按照实际情况计算根据造价费用标准计算根据造价费用标准计算根据造价费用标准计算根据造价费用标准计算根据直接管理人数、标准和开发周期计算备注/指导性标准成本费用参数取值表分类费用/费率参数成本项目四成本项目五成本项目六备注/指导性标准成本费用参数取值表分类费用/费率参数根据直接发生额和开发周期计算根据发生额和开发周期计算根据需要计算2至6之和的3-5%销售收入的0.5%，包括售楼处建设、租金销售收入的1%销售收入的0.7-1.2%销售收入的0.3%不含土地费用的直接成本的2-3%根据借款和还本付息计划计算5%5%5%按照销售收入的5%依据当地适用税率依据当地适用税率依据当地适用税率200720082009201011.1土地成交价款100.00%0.00%0.00%0.00%1.2土地交易服务费100.00%0.00%0.00%0.00%1.3土地交易契税100.00%0.00%0.00%0.00%1.4大市政配套费100.00%0.00%0.00%22.1可行性研究费100.00%0.00%0.00%0.00%2.2规划设计费100.00%0.00%0.00%0.00%2.3勘察费100.00%0.00%0.00%0.00%2.4临时三通和场平费100.00%0.00%0.00%0.00%2.5招投标服务费、代理费100.00%0.00%0.00%0.00%2.6环境评价、交通评价费100.00%0.00%0.00%0.00%2.7设计图纸审核费50.00%50.00%0.00%0.00%2.8造价咨询费50.00%50.00%0.00%0.00%2.9报批报建费50.00%50.00%0.00%0.00%33.13.1.1成本项目一40.00%60.00%0.00%0.00%3.1.2成本项目二0.00%10.00%60.00%30.00%3.1.3成本项目三30.00%60.00%10.00%0.00%3.1.4成本项目四0.00%70.00%30.00%0.00%3.1.5成本项目五0.00%0.00%0.00%0.00%3.1.6成本项目六0.00%0.00%0.00%0.00%3.2工程监理费30.00%30.00%30.00%10.00%3.3其它0.00%0.00%0.00%0.00%44.1红线外市政接口、摊销费70.00%30.00%0.00%0.00%4.2红线内基础设施30.00%30.00%20.00%20.00%4.2.1道路及地面停车场0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.2绿化景观0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.3上水0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.4雨污水0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.5电力0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.6热力0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.7电信0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.8路灯0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.9标志0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.10中水系统0.00%0.00%0.00%0.00%4.34.3.1人防异地建设费100.00%0.00%0.00%0.00%4.3.2绿化补偿费100.00%0.00%0.00%0.00%4.3.3地下水资源费100.00%0.00%0.00%0.00%4.3.4其它100.00%0.00%0.00%0.00%55.15.1.1人防0.00%0.00%0.00%0.00%5.1.2配套项目二60.00%30.00%10.00%0.00%5.1.3配套项目三0.00%0.00%0.00%0.00%5.1.4配套项目四5.1.5配套项目五5.1.6配套项目六5.2其它建筑安装工程费经营性物业建筑安装工程公共配套设施建设费基础设施建设费其它与基础设施相关费用公共配套设施建设费开发周期年度投资比例序号项目开发投资计划土地成本开发前期准备费2007200820092010开发周期年度投资比例序号项目开发投资计划66.1工资福利支出20.00%30.00%30.00%10.00%6.2办公、折旧、修理支出20.00%30.00%30.00%10.00%6.3水电支出20.00%30.00%30.00%10.00%6.4其它7不可预见费30.00%30.00%20.00%20.00%11.1销售前期准备费40.00%30.00%30.00%0.00%1.2广告宣传费用30.00%30.00%30.00%10.00%1.3销售佣金、代理费0.00%47.31%42.73%9.96%1.4其它20.00%40.00%40.00%0.00%2管理费用30.00%30.00%30.00%10.00%开发间接费营销费用可销售面积平均价格(m2)价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例(元/m2)1销售项目一9120000.00%5400100.00%54000.00%00.00%5400492482销售项目二9212000.00%54000.00%540080.00%540020.00%540049744.83销售项目三400000.00%1100030.00%1100070.00%00.00%110004400.04销售项目四500700000.00%7000080.00%7000020.00%7000035005销售项目五0006销售项目六0001873200.00%49.33%41.05%9.89%0.000.00%50568.0047.31%45675.8442.73%10648.969.96%5879.105344.64374.12160.341033.931033.9399979.77注：销售比例为实际回款比例42734.9199.49505.68428.76销售收入（回款）计划表37.272528.402283.79532.45428.762007200899.4975.8568.5115.970.000.000.000.00505.68176.999963.78预征税金（万元）预征土地增值税（万元）销售净收入（万元）0.0047281.08序号销售项目0.000.00城建税（万元）教育费附加（万元）销售税金（万元）营业税（万元）0.0020092010合计2781.242512.17585.69房屋交易手续费0.000.000.0