中道财税XXXX年7月会议主课件房地产企业最新税收政

授课内容第一讲2012年国家税务总局稽查的行业及重点领域。第二讲纳税自查需要了解的问题第三讲了解税务稽查流程第四讲企业申报表与年度会计报表的敏感项目自查第五讲房地产企业营业税纳税自查与涉税风险防范第六讲房地产企业土地增值税纳税自查与涉税风险防范第七讲企业所得税纳税自查与涉税风险防范第八讲个人所得税纳税纳税自查与涉税风险防范第九讲其他税种纳税自查与涉税风险防范第一讲2012年国家税务总局稽查的行业及重点领域（稽便函【2012】1号）一、重点税源仍旧进行轮查二、稽查重点行业（一）税收专项检查指令性项目：①接受成品油销售增值税专用发票的企业；②资本交易；③办理电子、家具、服装类产品等出口退（免）税的企业及承接出口货物业务的货代公司。第一讲2012年国家税务总局稽查的行业及重点领域（二）税收专项检查指导性项目：①房地产业、建筑安装业；②地方股份制银行、地方商业银行；③高收入者个人所得税；④非居民企业；⑤各地根据本地实际开展的其他项目。三、常规性稽查企业1.连续三年亏损的企业2.三年以上未实施稽查的重点税源企业。第二讲纳税自查需要了解的问题一、企业为什么被税务稽查（一）税务机关通过纳税评估发现疑点，经税务约谈后，仍旧存疑的，应当移交税务稽查。（二）按税务稽查计划安排的专项检查。（三）税务机关根据举报、上级税务机关的安排及配合其他税务机关协查的，应当立案检查。第二讲纳税自查需要了解的问题二、如何正确应对税务稽查（一）税务稽查各环节应对1、基层税务机关的日常检查查出的问题，应当及时予以补缴，不要通过协调关系来解决问题。2、基层税务机关检查后对企业的承诺，应当尽可能要求其出具书面的资料或保留录音证据，否则，以后年度的税务稽查仍旧存在涉税风险。第二讲纳税自查需要了解的问题（二）正确行使陈述申辩权甲房地产企业2009年度接受虚开发票，多列支成本费用100万元。税务机关检查发现这一情况后，认定企业多列支出，造成少缴企业所得税25万元，属于偷税行为。除追缴税款、加收滞纳金外，作出如下处罚：（1）按偷税处以一倍罚款；（2）按未按规定取得发票处以罚款1万元；问题：税务机关处理正确吗？第二讲纳税自查需要了解的问题三、怎样接待税务稽查人员？（一）对于事先通知的税务稽查的接待1.安排专人负责配合税务部门的稽查，如果企业时间上与税务稽查时间冲突，应当及时与税务机关协商，变更稽查时间。但不要频繁变更，否则，会引起税务稽查人员的怀疑。第二讲纳税自查需要了解的问题2.及时与税务代理机构或税务顾问进行沟通，对企业存在的重大事项进行事先的处理。可以通过补签合同解决的问题，应当及时补签。最好在税务稽查时，税务顾问能够在现场。3.税务稽查中，应当及时与税务稽查人员沟通。对税务稽查人员询问的问题，应当及时予以回答，但自己不清楚的地方不要随意答复，应当找有关人员核实后再作解释。第二讲纳税自查需要了解的问题4.要尊重税务稽查人员.第一，有利于建立互信互谅，使税务稽查顺利进行第二，有利于充分利用税务稽查人员的自由裁量权，降低因税务违法行为带来的巨额罚款。（二）突击检查的税务稽查应对1.神态上不要紧张，要冷静对待。2.有理有节地对待稽查人员，避免与稽查人员冲突。（三）如何接待不同的税务稽查人员？第二讲纳税自查需要了解的问题第二讲纳税自查需要了解的问题（四）对税务稽查结果的处理1.对税务稽查作出的税务稽查结论，应当认真核实。有异议的，应当及时找到相关政策向税务稽查人员解释。但态度要谦和。2.如果税务稽查人员提出错误的稽查意见，且已经送达税务处理决定书和税务行政处罚通知书的，应当按规定进行税务行政复议或提起税务行政诉讼，依法维护自身的合法权益。第三讲了解税务稽查流程选案（纳税评估）——实施——审理——执行一、选案环节的突破口（一）通过分析财务报表进行突破：资产负债表、损益表。（二）通过分析纳税申报情况：申报表及附表。（三）通过结合工商、银行等传送资料的进行突破。（四）通过分析稽查历史资料进行突破。第三讲了解税务稽查流程二、实际调账取证和现场调查环节的突破口（一）通过凭证进行突破1.检查凭证的合法性。2.检查凭证的完整性。3.检查凭证的合理性。（二）通过审阅合同、制度证据进行突破。第三讲了解税务稽查流程三、税务稽查常用战术（一）实地摸查与突击调帐。（二）综合分析与明确思路。第三讲了解税务稽查流程四、税务稽查常用方法（一）税务稽查中的分析方法1、控制计算法：以耗定产、以产定耗2、比较分析法：（二）一般查账方法1.顺查法与逆查法2.详查法与抽查法3.审阅法与核对法。（三）一般调查方法1.账外经营的检查2.其它分析方法：如资金监控法——日记账第四讲企业申报表与年度会计报表的敏感项目自查1、应收账款。2、应收利息。3、应收股利。4、其他应收款。5、长期股权投资。第四讲企业涉税重点领域的自查方法及敏感涉税问题判断6、固定资产。7、在建工程。8、应付帐款。9、预收账款。10、应付职工薪酬。11、应付利息。12、应付股利。第四讲企业涉税重点领域的自查方法及敏感涉税问题判断13、其他应付款。14、预计负债。15、资本公积。16、盈余公积和未分配利润。17、营业收入。18、营业成本。19、营业税金及附加。第四讲企业涉税重点领域的自查方法及敏感涉税问题判断20、销售费用。21、管理费用。22、财务费用。23、资产减值损失。24、公允价值变动损益。25、投资收益。26、营业外收入。第五讲营业税自查重点及涉税问题处理与判断一．征税范围和税率常见问题及检查方法（一）物业公司利用中央空调将暖气转换成热风后向业主收取的费用，应当缴纳增值税还是营业税？（二）劳务抵债增值税、营业税和企业所得税问题。第五讲营业税自查重点及涉税问题处理与判断二．计税营业额常见问题及检查方法（一）价外费用。（二）视同销售行为。（三）房地产企业涉及到的特殊业务的营业税计税依据1.融资性售后租回。2.售后回购。第五讲营业税自查重点及涉税问题处理与判断3.促销赠送业务。4.拆一还一业务。5.对外投资业务。6.股权转让业务。7.先购后销业务。8.地下车位使用权转让业务。9.企业重组。10.转让在建项目。第六讲房地产企业土地增值税纳税自查与涉税风险防范一、土地增值税的特殊业务处理（一）房地产抵押土地增值税政策。（二）合作建房土地增值税政策。（三）企业兼并土地增值税政策。第六讲房地产企业土地增值税纳税自查与涉税风险防范二、地增值税常见涉税问题与判断处理（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）计算扣除项目金额时，开发成本扣除应当注意的问题。（三）开发资金中，既有自有资金，又有银行贷款时的财务费用扣除问题。（四）加计扣除常见问题。（五）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题。第七讲企业所得税纳税自查与涉税风险防范一．收入常见问题及检查方法（一）企业取得的征地补偿费用如何纳税？（二）支付给外国企业的劳务费是否代扣代缴企业所得税？（三）租金收入审核常见问题及稽查。（四）收入延期入账如何进行所得税处理？是否要受到处罚？第七讲企业所得税纳税自查与涉税风险防范二．扣除项目常见问题及检查方法（一）扣除项目的扣除原则。（二）当年发生的成本费用，年底前没有取得发票，汇算清缴时是否应当纳税调增缴纳企业所得税？（三）住房补贴、交通补贴、通讯补贴政策变化的衔接问题。第七讲企业所得税纳税自查与涉税风险防范（四）工作服的扣除问题。（五）企业购买的电磁炉等用品的税前扣除问题。（六）为职工报销的医药费扣除问题。（七）为离退休人员订阅书报费的扣除问题。（八）MBA等学费扣除问题。第七讲企业所得税纳税自查与涉税风险防范三．资产处理常见问题及检查方法（一）对房屋建筑物进行改扩建支出如何进行会计处理和税务处理？注意哪些问题？（二）无形资产摊销时限的问题。四.房地产企业所得税预缴。第八讲个人所得税纳税纳税自查与涉税风险防范一．工资薪金中涉及到哪些个人所得税问题。二、股息、利息、红利涉及到的个人所得税问题。三、扣缴义务人常见问题及检查方法。第九讲其他税种纳税自查与涉税风险防范一．土地使用税的经常性问题解析（一）房地产企业土地使用税的纳税义务发生时间与终止时间。（二）关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题。（三）开发小区内的绿地是否缴纳土地使用税？二．房产税的经常性问题解析（一）房产税的纳税义务人1.房屋产权未确定纳税义务人问题。2.购销双方均未取得房屋产权证书期间纳税义务人问题。3.关于出租房产免收租金期间房产税问题。第九讲其他税种纳税自查与涉税风险防范（二）计税依据1.关于将地价计入房产原值征收房产税问题。2.关于转租业务。（三）征税范围1.单位盖的自行车棚等是否缴纳房产税。2.房地产公司用已完工但未售出商业用房作抵押办理银行贷款，所抵押房产已产生商业价值，需要缴纳房产税吗。第九讲其他税种纳税自查与涉税风险防范三、印花税的常见涉税问题及解析（一）委托代理售房合同是否缴纳印花税？（二）关于对基建贷款中，先签订分合同，后签订总合同的贴花问题。（三）随借随还的周转性借款合同印花税问题。（四）企业之间借款合同是否缴纳印花税？（五）房地产企业与购房者签订的购房合同不兑现或不按期兑现的合同，是否贴花？（六）某些合同履行后，实际结算金额与合同所载金额不一致的，应否补贴印花？第九讲其他税种纳税自查与涉税风险防范四．契税1.股权变动导致房产产权更名，是否需要缴纳契税？2.同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转是否缴纳契税？3.接受投资的房产或土地是否需要缴纳契税？4.改制重组契税政策。