房地产基础知识03（PPT79页)

房地产基础知识热线房产2019/8/52课程大纲一、房地产二、房地产市场三、房屋分类四、房地产专业名词五、几个要注意的地方热线房产2019/8/53一、房地产（一）房地产的概念房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权以外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。热线房产2019/8/54一、房地产（二）地产的概念与分类即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产的类型：居住用地工业用地仓库用地交通用地市政用地商业服务用地公共绿化用地教科文卫设施用地港口码头用地军事用地其他用地热线房产2019/8/55一、房地产（三）土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可以分为：国有土地集体土地热线房产2019/8/56二、房地产市场（一）房地产市场的概念：狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：（1）土地的出让、转让、开发（2）房地产买卖租赁、转让、互换、抵押（3）一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。热线房产2019/8/57二、房地产市场（二）房地产市场的分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场热线房产2019/8/58房地产一级市场房地产的一级市场是指土地交易市场。是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制全国所有土地都归国家所有。二、房地产市场热线房产2019/8/59二、房地产市场房地产二级市场房地产的二级市场是增量房交易市场。主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋。热线房产2019/8/510二、房地产市场房地产三级市场：即存量房交易市场（二手房市场）。是房地产所有者（企业、单位和个人）将房地产使用权或所有前再次转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。热线房产2019/8/511三、房屋分类住宅的种类繁多（1）按楼体高度分类：主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。（2）按楼体结构形式分类：主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等。热线房产2019/8/512三、房屋分类（4）按房屋型分类：主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。（5）按房屋政策属性分类：主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。热线房产2019/8/513一、按楼体高度分类：主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层住宅（2层以下）主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。三、房屋分类热线房产2019/8/514三、房屋分类多层住宅（2层以上，8层及8层以下）多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。与高层住宅相比，其具有的优势：（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。（3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。三、房屋分类热线房产2019/8/515三、房屋分类但多层住宅也有不足之处，主要表现在：（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。三、房屋分类热线房产2019/8/516三、房屋分类小高层住宅（8层以上，16层及16层以下）一般而言，小高层住宅主要指8层~16层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。三、房屋分类热线房产2019/8/517三、房屋分类（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。三、房屋分类热线房产2019/8/518三、房屋分类高层住宅（16层以上，30层及30层以下）高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。高层住宅的优点：1、高层住宅土地使用率高2、有较大的室外公共空间和设施，3、眺望性好4、建在城区，具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。三、房屋分类热线房产2019/8/519三、房屋分类高层住宅的缺点：1、很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。2、建筑成本高。建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，3、物业管理费高。因为要从物业管理收费中为修缮维护电梯、高压水泵等设备付出经常性费用。三、房屋分类热线房产2019/8/520三、房屋分类超高层住宅（30层以上或楼高在100m以上）超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为1、随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。2、超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。三、房屋分类热线房产2019/8/521三、房屋分类二、按楼体结构形式分类主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等。砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。特点：（1）层数较低，一般在3层以下。（2）1949年以前建造的城镇居民住宅，（3）20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。三、房屋分类热线房产2019/8/522三、房屋分类19世纪法国教堂明代中期砖木结构楼房崇教宝塔俗名方塔。始建于南宋建炎四年(1130年)三、房屋分类热线房产2019/8/523三、房屋分类砖混结构：是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造的房屋。1999年之前，开发建设的多层住宅，一般均采用砖混结构；砖混结构住宅其优点是工程造价较低廉，但由于其采用墙体承重，住宅内不允许自由分隔。特点：（1）建造层数一般在6层以下，造价较低（2）抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。三、房屋分类热线房产2019/8/524三、房屋分类哈尔滨巴洛克建筑普通平房三、房屋分类热线房产2019/8/525三、房屋分类钢混结构（钢筋混凝土结构）：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点：（1）一般出现在中高层中；（2）结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长；（3）厅和居间的墙可以打开(但公产房不得随意拆改)；三、房屋分类热线房产2019/8/526三、房屋分类仓库住宅内部住宅外部三、房屋分类热线房产2019/8/527三、房屋分类钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的。特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。三、房屋分类热线房产2019/8/528三、房屋分类厂房超高层建筑三、房屋分类热线房产2019/8/529三、房屋分类三、按房屋类型分类主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。三、房屋分类热线房产2019/8/530三、房屋分类1、单元式住宅又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点有：（1）每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为2~4户，大进深的每层可服务于己5~8户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。三、房屋分类热线房产2019/8/531三、房屋分类2、公寓式住宅公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。三、房屋分类热线房产2019/8/532三、房屋分类3、花园式住宅花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。三、房屋分类热线房产2019/8/533三、房屋分类三、房屋分类热线房产2019/8/534三、房屋分类4、复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。优点是：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。三、房屋分类热线房产2019/8/535三、房屋分类不足在于：（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。三、房屋分类热线房产2019/8/536三、房屋分类5、错层式住宅错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。三、房屋分类热线房产2019/8/537三、房屋分类错层和复式房屋的区别：尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人站立在第一层面平视可看到第二层面。另外，复式的两个楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。三、房屋分类热线房产2019/8/538三、房屋分类6、跃层式住宅跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅