房地产开发的几大基本环节与要点提示

房地产开发的几大基本环节与要点提示-房地产开发甲方运作管理基础手册）项目选择及项目起动的有关工作：（略）组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。（甲方运作管理基础手册）项目选择及项目起动的有关工作：（略）组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。特定项目的市场研究与前期准备：特定项目的市场价值判断与目标客户选定，项目决策分析；“投入产出比”分析，成本收益预期与现金流分析，报批“投资估算”；特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析；确定“投资限额”；资金筹措方案与项目开发周期策划；专人负责——“投资控制”环节。组建项目运作专业团队（项目公司成立）：含“营销管理、设计管理、投资管理及工程管理”等专业人员。其它相关前期准备工作。勘察设计与产品定型深化价值塑造：专人负责——“设计管理¬¬”环节。根据规划要求，确定方案设计任务书，建筑规划设计与景观资源规划；建筑方案设计(规划概念设计，调整、确认方案设计)，“投资概算”；建筑施工图设计(初步设计及施工图设计)，“投资预算”；景观园林设计、室内设计、泛光照明、产品VI系统设计等相关设计工作。报批、报建环节(甲方的工作重点)：专人负责——“报批报审”环节。必须专人负责，配合整个开发流程，全程跟进有关主管部门，办理各种报批、报审、验收环节，确保各种手续齐全。如土地使用证、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可证、施工许可证、预售许可证等。各类施工准备手续，临时用水、用电、占用道路、环保等市政设施手续。开工后的施工全程管理阶段：专人负责——“施工管理”环节。施工“总包单位”的招、投标管理及合同管理；组建“招投标管理部门”，应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与；把好“招投标”关，是工程建设管理的最关健环节。对总承包施工要进行严格的合同管理、专业施工监理工作；专人负责——“合同管理”环节。施工监理单位的招标确认工作，合格的监理公司，是项目管理的必要条件，也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。“总包”选定之后，重点“分包”大项的分包及技术难点管理：○1基坑工程的单项技术方案论证，专家评定与招投标分包管理：土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输方案；迁移地下管线、文物管理、市政、环保等手续。○2桩基工程的单项技术方案论证及招投标分包管理；桩型选择、造价控制、施工方案、验桩等专项内容。房地产开发的几大基本环节与要点提示○3地下室工程及人防工程专项技术管理与实施：地下室施工难度高，周期长，各类规范要求高、安全隐患多，要求总包单位有极强的施工能力和相关经验，其中，专项地下室防水工程与人防工程应单列分包与专业公司。○4主体结构施工及分包工程专项招标：专人负责——“主体结构¬¬”环节。主体结构施工是对“综合质量、工期、成本、安全”影响最大的环节，也要求我们选择最合适的主体施工总包单位（主体结构必须由总包单位完成）。各类分包必须服从“总包管理”及“监理管理”，配合总体进度、质量要求。招标时须明确水电费，施工界面、与主体施工单位的各类配合费用（如脚手架、提升机使用）等问题。对于有专项“幕墙”施工的楼宇，主体结构施工必须与外“幕墙”施工同步进行，做好“幕墙”的结构预埋工作。（专项幕墙施工必须由专业的甲类幕墙公司施工，专项招标，深化幕墙施工方案和技术节点方案，幕墙施工方在主体结构开始后，即进入现场同步开工，以确保吻合度与综合质量及工期。）○5室内公共部分的装修工程；专人负责——“二次装修¬¬”环节。售楼处、样板间、中庭大堂、过厅、电梯间、公用卫生间、宾馆、酒楼、主要会议厅等必经过二次装修，应单独招标，另行深化设计、由甲类装修公司专业施工，以确保品质。○6主要大宗设备采购(甲方重点工作)：专人负责——“设备采购”环节。冷水机组、风机盘管、风柜、专用小型中央空调机、发电机组，电梯选购，冷却塔、水泵、主干电缆、桥架、防火设备、铝合金（塑钢）门窗、专项涂料等，以上设备、设施应由甲方控制价格与质量。○7园林广场环境景观工程：应对整体景观设计进行控制，在完整的施工图指导下，应由专业景观公司配合土建总包单位，共同完成总平景观工程。含各类景观、道路、水景、场地、照明、标识系统等，要分配好各类工作的衔接界面，合理划分合同范围。○8大厦夜景“泛光亮化”工程(专项招标)：“泛光照明设计”应在主体施工结束前完成细化，由专业景观灯光工程公司完成。○9消防工程：消防工程是一个综合的概念：含建筑消防、水消防、电消防及暖通工程中的消防要求；由统一的消防工程公司完成“系统对接控制”。消防工程的验收关系到楼宇的整体起用，必须慎重选择相关施工单位。○10空调工程：对于住宅类产品，应合理预留室外机位和相关孔洞置，配置好相关电源与控制系统，把美观与实用统一起来，对于商业类产品，除主机设备系统外，主要是公共空间的安装，必须要在二次装修方案确认后，才能进行各支管与末端设备的重新设计与安装。○11电梯专项工程：应按“住宅类”和“商业公建类”区分，明确功能与综合质量要求，以合理的“性价比”选取择设备，要及早确定，以配合建筑施工图要求。对电梯单项招标，由甲方选型。不仅重品牌，更要重视施工安装质量。○12智能化专项工程：专人负责——“智能化工程”环节。应按不同的建筑类型，区分功能需求实质，合理投资配置，以最优化组合完成系统要求，不应过分超前。主要应对“电话、宽带系统”；“监控、对讲、应急报警”以及“车辆IC卡管理”系统；“闭路电视”等进行“市场化优选设计”。在初步设计阶段，通过详细任务书的方式预以明确，利于设计单位细化落实专项智能化设计。须选择专业队伍施工（闭路电视除外）。“价值工程学”原理为统领的“投资控制”工作（全程控制）：以“性价比优选法”为核心工作方法，通过多方案比选的方式，确定最适合项目市场价值的产品或组合技术。在设计阶段，通过详细设计任务书传达给设计单位（70％准确性）；在施工阶段，根据项目情况和市场销售要求，调控变更（30％准确性）。在开发过程中，根据市场销售的需要，合理变更设计与施工，以配合销售价值最大化。售策划与组织实施(销售费用控制)：1、选择合适的策划代理公司、制定销售方案。全程跟进项目进展，紧密结合市变化，关注目标客户的需求及竞争对手态势、避免同质化竞争，突出本产品特质与个性化销售策略；2、产品整体VI系统与宣传设计，实现整合营销；专业特色包装，有节奏、有系统地进行市场推广和销售组织。○1产品品牌的“市场认知度”推广、“媒体覆盖”的选择与“投放强度”控制；○2定向目标客户的选择、培育与忠诚度确认。③筹划成立“荣勋置业会”，广泛培育市场，为后续开发奠定基础。3、销售方式的确认与变化策划：房地产开发的几大基本环节与要点提示○1散客户的市场培育；○2“定向招商”的大客户谈判、签约（需进行专项的商业策划研究）；4、销售合作方的管理模式：○1自销○2包销、代销○3二者结合借代理商的客源及品牌渠道，大牌的销售公司本身就是产品的有力广告。八、物业管理与物业经营.（略）1、物业管理：针对不同类型的客户，选择合适的物业管理公司，通过提供优质的物业管理服务，提升物业品质、吸引更多的市场客户。2、物业经营：物业“整体市场品牌”价值的推广与增值，提高物业在市场上的定位、提高租售水平，让物业长久实现整体增值。房地产项目开发完全手册-开发目录一、征地1、地理位置…2、地质地貌状况…3、土地面积及红线…4、四邻状况…5、交通状况…6、土地权属状况…7、土地性质…8、地表建筑、构筑状况…9、城市配套…10、周边环境…11、时事政策…12、土地价格…13、征地手续…14、土地SWOT分析…15、可行性论证…16、开发能力评判…17、实施征地………………………………………目录一、征地1、地理位置…2、地质地貌状况…3、土地面积及红线…4、四邻状况…5、交通状况…6、土地权属状况…7、土地性质…8、地表建筑、构筑状况…9、城市配套…10、周边环境…11、时事政策…12、土地价格…13、征地手续…14、土地SWOT分析…15、可行性论证…16、开发能力评判…17、实施征地……二、项目前期1、立项管理…2、文物审批及处理…3、地质勘察…4、全程营销（前期策划）…5、方案审批…6、施工图设计…7、人防审批…8、抗震审批…9、消防审批…10、绿化审批…11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）…12、建筑商与监理方选择…13、材料商选择…14、其他合作商选择…15、节能评定…16、融资及房贷等级资信…三、规划管理1、征地前规划管理…2、建审规划管理…3、施工规划管理…4、期间变更规划管理…5、测绘管理…四、报建管理1、报建申请…2、施工图审核…3、工程类别…4、招投标管理…5、抗震（前期已办）…6、质量监督委托…7、监理备案…8、安全监督审批…9、墙改审批…10、建设工程社会保险审批…11、职工意外伤害保险…12、水泥用散审批…13、砂石审批…14、城市基础设施配套审批…15、施工许可审批…五、预售及申报房贷1、预售审批…2、银行申报房贷审批…3、公基金贷款申报审批…4、信用担保合作…六、施工管理1、土建工程…2、水电暖通安装工程…3、物业配置配套及装饰装修标准…4、单位房屋预售面积的提供…5、施工合同管理…6、材料合同管理…7、监理公司管理…8、图纸管理…9、阶段验收管理…七、竣工管理1、建筑工程竣工规划验收…2、建筑工程竣工消防验收…3、建筑工程竣工人防验收…4、建筑工程竣工绿化验收…5、建筑工程竣工质量验收…6、验收资料管理…7、竣工房产测绘…八、财务管理1、征地…2、项目前期…3、规划管理…4、报建管理…5、预售及申报房贷…6、施工管理…7、竣工验收管理…8、财务管理…⑴筹资管理…⑵成本与费用管理…⑶销售收入管理…⑷分配管理…九、全程营销（后期营销推进管理）1、销售周期划分及控制…2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施…3、各销售阶段广告创意设计及发布实施…4、销售培训管理…5、客户积累与管理…6、销售组织与日常管理…7、项目二次策划营销…十、销售合同管理1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容…2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间…3、合同及认购书的签订…4、销售合同与财务的衔接…5、销售合同与阶段性促销的衔接…6、销售合同的履约监控…7、销售合同的存档备案管理…十一、产权产籍管理1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）…2、分户房产证办理…3、辖区派出所及办事处户籍登记备案…十二、物业管理1、物业管理公司的选择…2、物业管理公司与经营管理的兼容性…3、物业管理公司介入项目时机…4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准…5、对销售人员进行物业管理培训…6、对准业主进行物业管理公关服务…7、项目开发期间合理建议…8、物业管理服务可参照的所有法律法规…9、制定本物业管理规章制度与行为准责…10、提供项目销售过程所需物业管理资料…11、物业交接工作…12、物业维修工作…十三、物资与材料采购1、主材采购…2、辅材与安装工程…十四、相关法律事务1、建立完善的合同管理体系…2、建立律师项目跟踪制…3、对即时性公告、通知、催办单的管理…4、零法律纠纷计划…一、征地1、地理位置：⑴明确路段建筑社区备案编号，以确定项目具体地点。⑵辖区公安部门门牌编号情况，存在变更、新增、户籍等问题。⑶确定知名参照物。⑷确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。2、地质地貌状况：⑴防止地质问题，提高施工开挖等成本。⑵防止地下管网对施工的影响。⑶地下人防等设施。⑷文物问题。⑸地下水位高度，确定基础方案等。3、土地面积及红线：⑴相关规划规范。⑵地块规划要点。4、四邻状况：⑴四邻描述。⑵四邻现有设施使用状况。⑶四邻建筑物、构筑物的退让与采光条件。⑷四邻经济发达程度与环境可利用性。5、交通状况：⑴直接交通干线情况（公交线路、的士站等）。⑵城市交通要素（火车站、长途汽车站、飞机场等）。⑶1公里范围内的主次城市道路情况，红绿灯设置情况。⑷近期城市规划待实施的规划道路。⑸区内道路规划分析