房地产开发概述1

第一章房地产开发概述教学内容房地产业概述房地产开发的含义、特征及分类房地产开发的程序和主要参与者城市规划及其对房地产开发的影响房地产开发企业及其制度教学目的：通过本章的学习，使学生了解房地产开发面临的风险、房地产开发企业的类型及资质管理制度等；理解城市规划对房地产开发的影响；熟悉房地产开发的分类；掌握房地产开发的含义﹑特点及程序。重点难点：重点是要求学生掌握房地产开发的含义﹑特性及程序；难点是规划设计方案中的主要技术经济指标。教学时数：6第一节房地产业概述房地产作用房地产业房地产业地位房地产与房地产业一、房地产的基本概念及特点1.房地产的基本概念房地产又称不动产（Realestate），它有狭义和广义两层内涵。狭义的房地产是指市场上的供买卖的标的物，基本包括预售房屋、新房屋和旧房屋。广义的房地产是指土地及土地上的一切人类加工、建筑后物品，主要是房屋。2.房地产存在的形态★土地★建筑物★房地3.房地产的特性房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，又有其特殊性，是一种特殊商品。其特殊性主要表现在房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性三个方面。（1）房地产的自然特性★房地产位置的固定性和异质性★房地产使用的耐久性和效用的多层次性★土地面积总量的一定性和房地产的有限性（2）房地产的经济特性★房地产经济价值的积累性和衰减性★房地产利用的递减性和合理集约性★房地产权利的可分割性与权益的流动性★房地产供给的稀缺性和经营的垄断性★房地产投资和消费的双重性★房地产的保值增值性（3）房地产的社会制度特性★房地产的财富性★房地产的社会稳定性★房地产产权的法律性上海滩最顶级的十栋老洋房“白公馆”，位于上海汾阳路150号，气势非凡的灰白色洋楼，因为白崇禧、白先勇父子居住过而名噪上海。其实，白氏父子在这儿居住的时间并不长，而在他们入住之前的数十年间，这幢洋楼早就发生过许多传奇故事了。也许是因为白氏父子名声太大，所以人们习惯上就把这栋洋房称为“白公馆”。王伯群住宅，是何应钦内弟，民国政要、国民政府交通部长王伯群（时兼大夏大学董事长、校长），于1931年在愚园路1136弄31号，为取续弦大夏大学校花保志宁建造的，历时四年，于1934年落成。该建筑系意大利哥特式城堡建筑，占地10.78亩，主建筑面积2158.8平方米，耗资30万银元。嘉道理住宅，源于一个悲伤的故事。1919年，嘉道理原来的住宅失火，他的妻子急着让保姆逃走，自己却不幸丧生。悲痛不已的嘉道理带着孩子回伦敦散心，委托他的好友布朗在上海另起新居。而布朗酗酒成性，浪荡颓废，干脆又把此事扔给了洋行承包。承包商当然刻意豪华，足足花了四年时间才造好。当嘉道理接到100万两银子的造价时，他大吃一惊，不过，新居的确美仑美奂，成为嘉道理的最爱。蒋宋住宅不是蒋介石掏钱买的，而是他大舅子——宋美龄的哥哥宋子文买来作为宋美龄的陪嫁。这幢法式花园洋房位于法租界贾尔业爱路9号（现东平路），由一座主楼与两座副楼组成。副楼位于主楼两侧，分别是侍从人员、警卫人员的住所及工作室。主楼坐北朝南，由造型不一的东、西、中三个单元组成。“罗别根花园”位于虹桥路，是20世纪30年代上海房地产大王沙逊兴建的度假别墅，该栋老洋房目前为一家外资企业使用。“罗别根花园”曾经是沙逊的私人别墅，属典型英国古典式乡村别墅风格，建筑面积在900平方米左右。美商的中国营业公司是旧上海最大的房地产公司之一，今兴国路上的兴国宾馆内有别墅多幢，就是由该公司兴建的。这里的一号楼是太古洋行大班住宅。杜美花园在淮海中路与东湖路转角，即今东湖路7号内有一幢被大块草坪相围的二层洋房，这幢花园洋房由英商瑞康洋行老板约瑟夫（R.Mjoseph）兴建于1925年。约瑟夫是英籍犹太人，当1941年12月7日太平洋战争爆发后，他即被日军拘捕送进了集中营，这幢漂亮的住宅就被日本军官占用。位于现延安中路陕西南路拐角处，有一幢极具北欧风情的花园别墅－－马勒别墅，于1936年落成。传说这所房子的设计是依照当年花园主人马勒最宠爱的小女儿一个梦境设计的。当初小女儿梦到自己拥有了一座“安徒生童话般的城堡”，于是马勒请来了设计师，在陕西南路30号设计了这座有着北欧挪威建筑风情的城堡式别墅，并投入巨资，历时7年造成。位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一。丁香花园的盛名，不仅在于其建筑本身，还在于洋房主人身份的传奇色彩。丁香花园的主人李经迈，是清末朝廷重臣李鸿章的幼子。张学良公馆在福煦路（今延安中路）181号这个城堡是2000年完工的，造价在2亿左右，主人是杭州一家宾馆的老板，还拥有一家外贸公司和其他产业，也是浙江最早做外贸出口生意的人之一。二、房地产业的基本概念及特性1.房地产业的基本概念（1）房地产业的概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。（2）房地产业的内容：★国有土地使用权的出让★房地产的开发和再开发★房地产经营★房地产中介服务★物业管理★房地产市场的调控和管理2.房地产业的性质建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业；它们的业务对象都是房地产，房地产业与建筑业往往是甲方和乙方的合作关系。3.房地产业分类划分房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理。其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。三、房地产业的基本特点、地位和作用（一）房地产业的基本特点1.从区域经济来看2.从行业特征来看3.从投资过程来看4.从社会经济活动来看（二）房地产业的地位和作用1.房地产业在国民经济中的地位（1）房地产业是国民经济的基础性产业（2）房地产业是国民经济的先导性产业（3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业（1）房地产业是国民经济的基础性产业★房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件★房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件★房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础★房地产业是国民经济及积累资金的重要来源★房地产业对国民经济的发展具有稳定而长远的影响（2）房地产业是国民经济的先导性产业★在国民经济的运行周期中，各行各业的简单再生产和扩大再生产，都是以房地产业的发展为前提条件的；因此，相对于经济运行周期各阶段的出现，房地产业常常有先行半步的示范作用。★房地产业是产业链长、关联度高的产业，其可以带动和促进建筑业、建材业、化工业、电子业、仪表业、机械设备业等行业的发展，是提供最终产品的部门，并推动金融业的发展。据发达国家统计，房地产业的产值每增加“1”，可以带动相关产业的产值增加“1.5～2”。（3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业★房地产业既能为生产乃至整个社会经济活动提供基础性条件，属于生产要素产业，也能为人类提供基本的生活资料、发展资料和享受资料。★我国是一个发展中的人口大国，对房地产尤其是住宅有着旺盛的需求。★房地产业关联度高，能够带动的上下游相关产业数量多、范围大。★房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动国民经济增长的能量。2.房地产业的作用★房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级★房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐，加快城市化进程★房地产业能够优化城市居民的消费结构★房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系（三）房地产业的历史沿革1.1949年以前2.1949年——1955年3.1956年——1965年4.1966年——1978年5.1978年以后第二节房地产开发的含义、特征及分类含义分类特征地位和作用房地产开发一、房地产开发的含义（一）房地产开发的概念1.通俗的房地产开发的概念房地产开发，是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。2.规范的房地产开发的概念房地产开发，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。（二）房地产开发的起源1.最初房地产生产——小生产方式小生产方式进行的房地产开发，是指房屋建在自己拥有的土地上，建好的房屋也是以自用为主，仅有少量出租。2.19世纪60年代的“四统一方针”“统一规划、统一开发、统一建设、统一管理”，即“四统一方针”。3.我国房地产开发概况（1）我国房地产业的恢复和发展，是以城市建设综合开发为起点的（2）我国房地产业的飞跃发展，是以土地有偿使用为标志的。中国房地产发展大事记(1949－2008年)●1949年新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。在旧的国有土地使用制度下，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。●1979年7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了“土地使用费”的概念。●1980年1月，《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。●1983年2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话：国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。●1984年国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”。●1985年1月，全国住房租金改革领导小组成立。6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布。我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。●1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。●1987年8月1日，以提高房租发放抵租券、空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试行。8月1日，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。8月2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。12月1日，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。●1988年1月，全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批加以推行，在3年或多一点的时间内在全国基本推开。4月12日，《中华人民共和国宪法》(修正案)规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。同年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。●1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开，由此，房改又进入了一个新的发展阶段，这个阶段房改的主要内容是出售公房，房改工作从少数试点城市扩展到全国。●1992年1992年邓小平先生“南巡”之后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。一时间，海口、北海、惠州等城市的房地产价格扶摇直上，而内地省份如四川、湖南等地则资金奇缺。这是中国改革开放之后有纪录的第一次房地产热。这一次房地产热在导致了1993年6月一次极其猛烈的宏观调控之后，迅速烟消云散。至今，北海、海口等地的烂尾建筑还在见证着10