房地产法作业(1)

房地产法作业(1)一、单项选择(20分)1.没有与建筑物结合的土地及其关系，由()调整。A.土地法B.房地产法C.民法D.经济法2.我国的房地产法是()年颁布实施的。A.1983B.1986C.1994D.19883.我国房地产法的渊源体系包括()。A.宪法房地产法房地产行政法规最高人民法院文件各部委发布的有关房地产的命令、指示和规章B.宪法民法经济法行政法司法解释行政规章C.宪法房地产法行政法司法解释行政规章D.宪法房地产法房地产行政法规最高人民法院文件4.土地征用法律关系是一种()。A.房地产民事法律关系B.房地产管理法律关系C.房地产行政法律关系D.房地产交易法律关系5.房地产法法律关系的客体主要有()。A.张三把自有房产一栋卖与李四B.物业管理公司甲到李四家收取管理费C.李四向房地局缴纳房税D.张三与李四向房地局申报交易价格6.国家建设征用土地的征地标点是()。A.国有农场土地B.某乡镇的土地C.某城市中学的土地D.某国有林场土地7.征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由()人民政府批准。A.省级B.市(地)级C.县级D.乡镇级8.城市人口在50万人以上，不足100万人的中等城市，每征用一亩效区菜地，缴纳()新菜地开发建设基本。A.7000元至10000元B.5000元至7000元C.3000元至5000元D.1000元至3000元9.土地使用权出让的主体是()。A.国家B.集体C.国家与集体D.个人10.“收回土地使用权”，是我国法规定的对()年内不使用土地的单位或个人的一种行政制裁方式。A.4B.3C.2D.1二、多项选择题(20分)1.房地产法的调整对象是()。A.房地产开发关系B.房地产交易关系C.房地产管理关系D.物业管理关系2.房地产作为一个产业，其运行过程包括三个环节()。A.生产环节B.流通环节C.消费环节D.管理环节3.房地产法法理体系包括()。A.房地产法律规范总体性规定B.房地产法律事实C.房地产法律关系D.房地产法律责任4.甲公司与乙房地产开发公司签订了一份物业管理合同，这一行为属于()。A.房地产法律事实B.房地产法律行为C.房地产管理行为D.房地产法律事件5.依法律性质不同，房地产法律关系可以分为：A.房地产民事法律关系B.房地产行政法律关系C.房地产经济法律关系D.房地产管理法律关系6.国家建设征用土地的法律特征()。A.征地主体的唯一性B.征地标的特殊性C.房地产经济法律关系D.房地产管理法律关系7.临时用地是指使用期限不超过()，不改变土地所有权，因施工需要材料堆场、运输通道等占用的土地。A.4B.3C.2D.18.土地征用补偿费与安置费的内容有()A.土地补偿费B.地上附着物和青苗补偿费C.新菜地开发建设资金D.安置补助费9.土地使用权出让的法律特征()A.财产性B.平等性C.期限性D.出让人的单一性和受让人的广泛性10.土地使用权出让与土地使用权转让的主要区别是()A.出让是创设财产权的行为，转让则是转移财产权的行为B.出让的主体是国家与土地使用者，转让的双方当事人都是土地的使用者C.出让金包括投入与地租，转让费包括出让金与投资及其孳息利润D.出让是转让的前提，转让是出让的发展三、名词解释(20分，每题4分)1.房地产2.房地产业3.房地产法律事实4.土地使用权出让四、简答题(20分，每题5分)1.简述房地产法的内容体系。2.简述土地征用补偿及安置标准。3.简述土地使用权出让合同当事人的义务与合同变和解除的条件五、案例分析题(20分，每题10分)(一)1994年5月25日，某市国土局公开拍卖一块国有土地的使用权，面积9834平方米。某工程开发公司以1720万元的地价款，应买获得了该块土地的使用权，并在公证机关公证下与该国土局签订了土地使用权合同，预付了50万元作为履行合同的定金。按合同规定，某工程开发公司必须在60天内付清地价余款，否则，市政府可解除合同，已付定金不予退还。但事隔不久，该开发公司即与市国土局交涉，指出拍卖公告中称“土地用途是宿舍楼和单身公寓”，对土地用途交待不清楚，使他们误以为可以开发商品房，而导致错误应买，地价偏高。据此，他们正式向市政府打报告，要求更改土地用途，如不改变就不再交差欠的地价余款。市国土局认为拍卖当日签订的土地使用权合同以及有关这次拍卖文件，都对这块土地用途作了明确说明。况且，自拍卖公告之时至公开拍卖之日，有一个月的充裕时间。在这段时间里该开发公司未曾提过土地用途规定不清的问题。因此，以所谓土地用途不清楚作为不履行合同的理由，是没有法律依据的。为维护合同的严肃性，市国土局决定收回这块土地使用权，并且不退还该公司的50万定金。问：地使用权出让可以采用什么方式？本案中出让土地使用权是否合法？合同是否有效(二)1996年8月，某乡蔬菜公司经县土地局批准，征用10亩耕地修建仓库，后因故未建。1999年9月，蔬菜公司与县木材公司达成协议，共建职工住宅五幢，蔬菜公司提供原征用的10亩土地，交出资金总额的五分之一，其余所需资金由木材公司提供。之后，双方与县第二建筑公司签订了建筑承包合同，并从县城建办领取了施工执照。当县第二建筑公司完成设计，进入工地并开始施工时，木材公司尚未依约将第一期工程款汇出。县第二建筑公司拟停工等款。为避免日后引起纠纷，遂向县律师事务所张律师询问这样处理是否妥当。张律师听了介绍的情况，查阅了有关法律规定后，认为工程存在的问题较多，应当停止施工，解除合同，并向蔬菜公司和木材公司要求赔偿损失。现问：1.该工程存在哪些法律问题？依据是什么？(注：至少四个问题)2.此案应当如何处理？农三师电大开放教育法学专科房地产法作业(2)一、单项选择题(20)1.房地产开发一般是指在()土地上进行的基础设施、房屋建设。A.村民集体所有的B.乡(镇)农民集体所有C.村内两个以上的农业集体经济组织的农民集体所有D.城市规划区内国有2.根据《房地产开发企业暂行办法》规定，房地产开发公司注册资本应在()万元以上，且流动资金不低于()万元。A.100100B.10001000C.50005000D.200020003.《房地产法》第26条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目()后，方可交付使用。A.竣工、经验收合格B.竣工、经验收C.竣工、经验收有超设计内容D.基本竣工，经验收4.行政划拨方式取得土地使用权的房地产转让与出让方式取得土地使用权的房地产的转让最显著不同在于()。A.前者可以单独转让，也可以与地上建筑物同时轩让，后者必须一并转让B.前者只能单独转让土地使用权，后者必须一并转让C.前者只能一并转让，后者可以单独转让D.前者只能转让地上建筑物，后者必须一并转让5.房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系是()A.前者以后者的存在为有效的前提条件B.后者以前者的存在为生效的前提条件C.前者的生效不以后者的存在为生效条件D.后者的生效必须以前者的存在为生效条件6.乙公司(零售商业企业)受让了甲房地产开发公司一栋仅完成基础设施的房地产后，因资金紧张又把该未完工的房地产转让给了丙公司。乙与丙的房地产转让合同()。A.有效B.无效C.效力未定D.效力受出让合同效力影响7.租赁的城镇私有房屋，其修缮责任承担者是()A.承租人B.出租人C.房屋主管机关D.土地管理人8.房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地这上建成的房屋出租，其租金中所含土地收益依法应()A.租金中所含土地收益下承租人B.应当将租金中所含的土地收益上缴国家C.租金中所含土地收益归出租人D.应当在租金中扣除所含土地收益9.乙丙作为甲房屋的承租人将房屋使用共同出租给丁。丁在使用中损坏了房屋。此事应由()。A.甲向乙、丙追偿B.甲向丙追偿C.甲向丁追偿D.乙、丙共同向丁追偿10.买卖城市私有房屋，双方办理手续应到()A.买方居住地房屋主管机关B.卖方居住地房屋主管机关C.买方户籍所在地房屋主管机关D.房屋所在地房屋主管机关三、名词解释(20分，每题5分)1.土地利用计划2.房地产转让3.商品房预售4.房屋租赁5.房地产转让合同四、简答题(20分，每题5分)1.房地产开发企业设立的条件是什么？一级企业条件是2.土地利用计划法的基本原则有哪些？3房地产转让的条件是什么？房地产转让的程序4.房地产转让合同变更和解除的事由有几种？商品房预售的条件有哪些？五、案例分析题(20分，每题10分)(一)某丝绸公司于1997年9月由地区土地局批准，征用该市金雀山办事处三里庄乡菜地4.77亩。在批准文件下达后，该公司既未破土动工。又不让被征地单位耕种，荒芜土地两年多。1999年10月，市土地局根据《土地管理法》的规定，对该公司作出处罚决定，限期在1999年12月31日前按原批文用途利用土地，否则，土地局将法收回土地使用权，同时向该公司征收土地荒芜费8000元。问题：1.丝绸公司构成了《土地管理法》中的哪项违法行为？依据是什么？2.简述政府对房地产开发的规划与计划管理主要内容。(二)1993年9月，李甲与王乙签订了租赁房屋契约，约定李甲租赁王乙的房子，月租金200元。但契约订立后，李甲一直欠租。1996年5月，房管部门鉴定该房危险，需翻建修缮。1996年7月，王乙在李甲未将房屋腾空的情况下，将屋顶部分拆毁，致使屋内部分物品不同程度的损坏，李甲遂要求王乙赔偿。李甲在使用该房期间，曾将该房兼做过营业间，为此李甲要求与王乙按房管部门通知修房。王乙则认为李甲未经同意私自将房屋当作营业用房，并不按时交纳房租、水电费、而且他是按房管部门的通知要求修房的，不存在损害赔偿问题；李甲应当补文件欠房租和水电费，并要求解除双方租赁合同，将房屋收回已用。双方争执不下，遂诉至人民法院。问题：1.本案中，李甲、王乙双方谁的主张是合法的，根据是什么，法院应当怎样处理？2.房屋租赁的条件是什么？房屋租赁合同当事人的权利义务有哪些？房屋租赁合同解除与终止的情况有哪些？农三师电大开放教育法学专科房地产法作业(3)一、单项选择题(20分)1.下列关于抵押的说法正确的是()。A.抵押是一种担保物权实现的法律关系B.抵押物是由债务人提供的法律允许抵押的财产C.抵押物可以转移占有D.债权人与债务人之间保证债权实现的担保合同为抵押2.下列关于房地产抵押的说法正确的是()A.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权B.房地产抵押，应当凭土地使用权证书去房地产部门办理C.房地产抵押合同可以采用书面形式D.房地产抵押合同鉴定后，土地上新增的房屋也属于抵押财产3.集体所有的土地使用权仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的()的土地使用权。A.荒山、荒沟、自留山、自留地B.荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地C.耕地、宅基地、自留山、自留地D.单独抵押的乡(镇)村企业土地4.城市新建住宅小区管理办法规定，物业管理公司是()。A.住宅小区权力机构B.住宅小区管理委员会C.住宅小区经营机构D.住宅小区业主大会5.我国现行的房地产登记制度说法正确的是()A.房地产登记由同一登记机关登记B.房地产权属登记为房地产权利静态登记C.房地产权属登记具有公信力D.房地产权属登记实行自主登记制度6.土地登记是国家依法对()和土地其他项权利和登记。A.国有土地所有权、集体土地所有权B.国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权C.国有土地使用权、集体土地使用权D.国有土地所有权、集体土地所有权、集体土地使用权7.我国法律规定，凡房屋的买卖、赠与及典当等，都要由()交纳契税。A.出让人B.受让人C.出让人与受让人各一半D.出让人1/4，受让人3/48.实现房地产市场计划调控的手段主要有()A.城市规划和土地供给计划B.城市规划C.土地供给计划D.市场供求规律9.耕地占用税是指对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人，按其实际占用耕地面积所征收的一种税。其税额之一为以县为单位，人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，()。A.每平方米为2元至10元B.每平方米为1.60元至8元C.每平方米