物业管理方案策划

物业管理方案策划为加强我街道老旧小区物业管理，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，以下为网友整理的物业管理方案。请参考下载吧。为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，下面是小编整理的关于物业管理方案策划,欢迎阅读.物业管理方案策划11范围本标准规定了物业管理项目策划的基本要求、项目的可行性评估、方案策划准则及评审准则。本标准适用于上海复瑞物业管理有限公司物业管理项目的前期策划。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号《中华人民共和国合同法》国务院第379号令物业管理条例建住房[2010]236号建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知3基本要求3.1在物业管理项目策划之前，应确保项目的各项资料尽可能地完整与充分，并作为项目策划的输入、评估、评审的基本内容和要求。3.2前期或新接物业管理项目应充分获取并掌握项目的招标公告或招标邀请书、招标书等招标文件的以下信息：——招标人信息，如招标单位名称、地址、联系方式等；——招标项目信息，如施工进度、租售情况和价格、入住业户结构等；——招标物业信息，如物业名称、地址、建筑物面积、性质、设备设施状况、车库、绿化等；——其它物业管理和服务的各项要求。3.3续签物业管理项目应获得业主委员会或委托方今后对物业管理的期望和要求。3.4物业管理投标书或管理方案、委托物业管理合同，在提交招标方或委托方前应经过公司内部的项目可行性评估、投标书或管理方案的评审和批准，可行性评估、评审和批准的结果应予保存。4可行性评估4.1评估内容4.1.1招标人（或委托人）对投标人（或受托人）的资格条件，如企业资质、经营状况、社会信誉等。4.1.2招标文件（或委托文件）对物业管理和服务的各项要求的合理性，如是否违反相关法律法规和社会基本准则。4.1.3风险、成本与收益。4.2评估结果4.2.1当投标人（或受托人）的资格条件未能满足要求时，除非取得了招标人（或委托人）书面认可，项目应作否决处理。4.2.2当招标文件（或委托文件）对物业管理和服务的各项要求，违反相关法律法规和社会基本准则时，项目应作否决处理。4.2.3当项目存在着其它重大风险，或成本综合估算（近期、中期、远期）偏高而不能达到≧5%平均经营收益率[注1]时，项目应作否决处理。4.2.4只有通过可行性评估认可的项目才能实施策划。注1：经营收益指管理酬金（酬金制）或收支结余金额（包干制），其中支出部分不包括代收代付款项，一般取值范围为[5%；15%]；计算公式=[（实际收入-实际支出）/实际收入]100%。5方案策划准则5.1策划依据5.1.1投标人（或受托人）的需求和期望，包括招标文件（或委托文件）明确的物业管理和服务要求以及潜在的需求和期望。5.1.2其他相关方的需求和期望，包括公司技术标准及其物业管理相关法律法规、技术标准、行业规范等。5.1.3以往经验获得的反馈信息和市场调查结果。5.2策划内容投标书或物业管理方案可包括以下内容（但不限于）：——公司简介，包括竞争优势；——项目概况，包括招标人信息、招标项目信息和技术参数；——管理理念和目标、承诺指标和质量方针；——管理与服务范围、内容及其保障措施，包括重点管理和服务内容、实施计划、运作规范和服务流程、突发事件应急预案、对委托方的意见和建议等；——项目管理组织结构，包括岗位设置及其职责、人员配置与任职标准、培训内容和计划等；——价格标准，包括管理成本测算依据和测算结果、物业管理费价格构成与种类、收支平衡分析等；——其它（如物业管理的延伸服务、优惠措施、个性化针对性措施、合同要约与违约责任）。5.3合同要求5.3.1应采政府推荐的示范合同文本编制物业管理服务合同，当不存在示范文本时，应对以下合同条款和内容作出明确约定：——委托管理项目的基本信息，包括物业名称、地址、性质种类、总占地面积、总建筑物面积、总绿化面积；——委托管理项目的范围、内容、目标和年限[注2]；——物业管理费收费种类及其标准。5.3.2合同的所有条款能满足《中华人民共和国合同法》以及物业管理相关法律法规的基本要求。注2：物业管理合同年限一般≧2年，前期物业管理的合同年限按政府有关规定具体注明。6评审准则6.1评审基本准则投标书或物业管理方案应在正式提交招标人或委托方之前经过评审，并确保：——招标文件内容（或委托人要求）得到响应并符合规定要求；——与以前表述不一致的内容和要求已予解决；——具备满足规定要求的能力，或已采取相应的措施予以满足，包括各项承诺内容与价格；——对于没有形成文件的委托人要求已获得确认。6.2合同评审准则物业管理委托合同在正式签订之前应对合同中的各项条款内容进行评审，确保合同内容与投标书或物业管理方案保持一致，并通过授权律师的审核。物业管理方案策划2一、大楼的日常使用、维护、管理工作1.负责大楼的各项安全生产工作和物业工作人员的管理；2.负责大楼入驻单位房屋的使用状况、装潢、维修、养护工作；3.负责大楼消防管理、供电、供水、排水、供暖、电梯、照明设备的安全使用、监控设备的正常使用；4.负责大楼外围和楼内设施设备的维修和养护，及突发事件的应急处理；5.负责巡查大楼门窗、卫生间设施是否正常使用，有无故障及时报修；6.负责电梯操作管理，及按时督促做好每月2次的电梯维保；7.负责大楼绿化带的花草、树木的修剪、浇水及有关事务；8.负责大楼十一楼活动室、四楼露天平台和楼顶平台的日常管理维护等工作；9.在发生故障时，及时维修、保证质量、排除隐患。二、保洁管理制办法细则1、由保洁员负责，以每天2次清扫为主，另每天安排一人带班，逐层保洁公共区域卫生；2、负责做好每天公共场所的清洁工作，保持办事大厅、楼梯、楼道、洗手间、电梯轿厢卫生整洁干净；3、负责监督管理，严禁公共区域堆放杂物、乱扔烟头、果皮和随地吐痰；及时清理垃圾桶、纸篓，茶渣桶，按时清倒垃圾车回收的垃圾；4、负责公共区域门窗和会议室隔断玻璃墙面的定期清理和玻璃擦拭；5、负责公共区域水电、照明的使用情况检查，随手关闭长明灯，发现故障及时上报；6、负责会议室、活动室、教室，每星期清扫一次，另随时使用随时打扫；7.附：保洁日常工作流程表时间工作流程工作内容8:2014:20换工作服服装整洁、干净、工具齐全，做好准备工作8:30-9:0015:00-16:30一楼大厅保洁地面无垃圾、干净整洁，电梯地面无垃圾、电梯墙面无手印，门保持干净无污渍，玻璃保持干净无手印，卫生间保持地面干净无积水、无垃圾、垃圾桶（大厅内、电梯口、楼梯口）保持干净垃圾常清理，（面盆、镜面、洗手台、小便器、便池、拖把池）保持干净整洁。9:00-10:402楼-10楼洗手间卫生情况（洁具无污渍、无水锈、无异味，垃圾桶及时清理、茶渣桶保持干净、地面无积水、清洁工具摆放整齐）走廊、楼梯（无烟蒂、无浮沉、无垃圾）11:00-12:0017:00-18:00按楼层分配区域1、楼梯间：楼梯清洁干净无垃圾、无浮沉，地脚线无浮沉，扶手擦干净无浮沉。2、过道：过道清洁干净无垃圾、无浮沉，地脚线无浮沉，窗台擦干净无浮沉。防火门擦拭干净，电梯外门擦拭干净无手印。3、卫生间：地面清洁干净整洁，门干净无污渍及手印，镜面擦拭干净无水印，洗手台面清洁干净不留污渍水印，面盆清洁干净无污渍，拖把池清洁干净无污渍，小便器、便池清洁干净无污渍及尿渍，便池隔断及隔断门清洁干净无污渍、尿渍、水渍，窗台擦干净无浮沉，墙面保持干净无污渍，茶水桶经常清洗不散发异味，大小垃圾桶保持干净，垃圾常清理不过夜。三、安全保卫工作（一）值班岗保安实行24小时值班制（二）班次：早班8：00—14:00，午班14:00—19:30，晚班：19:30—8:00（次日）（三）大厦巡逻：1.巡逻周期：早班、午班人员巡查2次，晚班人员每隔2小时巡查1次。2.巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。先从11楼起，自上而下，从每楼层依次巡查到地下室，最后到室外。（四）巡查内容：1.指挥车辆有序停放，外来车辆一律不得在大楼院内停放。2.巡视大楼外有无可疑、乱摆卖、发广告人员，一旦发现，及时制止。3.检查防火、防盗、水侵入室等情况，发现隐患及时报告。4.检查水电暖安全，用水设备、地下室供暖设备是否正常。5.检查消防设施、消控室设备是否运转正常，消防通道是否畅通。6.观察安全指示灯、应急灯及报警系统是否正常工作。7.对大楼内打闹、大声喧哗、随地吐痰等不文明现象应及时遏制。8.遇到集体上访群众时，因及时遏制进入大楼内，指引上访群众去接待厅反映情况。9.各班人员要认真填写安全检查记录表，执勤中遇到疑难问题解决不了时，及时向部门主管汇报。10.附：人社大厦安保工作流程表时间岗位工作内容08：00-10：00一楼门厅/大楼前院交接班/指挥车辆有序、安全停车泊位，外来车辆不得驶入后院10：00-12：00楼面楼层巡视（设施，通道，异常人员）/检查消防设施、消控室设备是否运转正常12：00-14：00一楼门厅/楼面关闭正门楼门/打扫前后院卫生/按日志巡检并填写各类所需记录表。/换班人员吃午餐14：00-16：00一楼门厅/大楼前院交接班/开启正门楼门/环境卫生维护/指挥车辆有序、安全停车泊位，外来车辆不得驶入后院16：00-17：00楼面检查地下室暖气泵、水泵，有无漏水现象并填写记录单/楼层巡视（设施，通道，异常人员）17：00-18：00一楼门厅按各类日志要求巡检并填写各类所需记录表。18：00-19：30一楼门厅/大楼前院关闭正门楼门/指引楼内工作人员有序下班/环境卫生维护/换班人员吃晚餐19：30-21：00一楼门厅/楼面交接班/指挥车辆有序、安全停车泊位，外来车辆不得驶入后院/环境卫生维护/楼层巡视（设施，通道，异常人员）/检查地下室暖气泵、水泵，有无漏水现象并填写记录单21：00-23：00一楼门厅/楼面按各类日志要求巡检并填写各类所需记录表/检查大楼所有办公室灯光是否关闭，楼内是否还有人员逗留23：00-24：00楼面楼层巡视（设施，通道，异常人员）/检查地下室暖气泵、水泵，有无漏水现象并填写记录单00：00-01：00楼面楼层巡视（设施，通道，异常人员）/观察安全指示灯、应急灯及报警系统是否正常工作01：00-02：00楼面楼层巡视（设施，通道，异常人员）02：00-08：00楼面楼层巡视（设施，通道，异常人员）四、保安管理制度(总则)一、遵守国家和地方政府的法律法规以及大楼内部的各项规章制度。二、服从管理，听从指挥，维护大楼的财产、人身安全。三、坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制。四、仪容整洁，精神饱满，文明礼貌执勤。五、值班时严禁睡觉、串岗，不准做其他与值班执勤无关的事。六、爱护各种器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。七、严格执行请、销假制度。第一章保安值班制度一、保安员值班实行24小时三班轮值制，做好门前和大楼内安全防范工作。二、门前值班与园区内巡逻执勤实行岗位轮换交接制，各岗位保安人员应相互配合，密切协作，共同做好整个区域的安全防范工作。三、门卫值班必须严格大楼内人员、物品和车辆的出入管理，严格执行出入登记手续，发现可疑情况应及时报告。四、当值保安员必须严格履行职责，按照岗位要求，认真完成各项任务，规范填写各种登记资料，做好交接班记录，向接班人员汇报工作情况；向领导反映工作中遇到的问题，并提出处理意见。五、保安员必须服从管理部门的领导，服从上级领导的指示和本部门领导的工作安排。非紧急情况不得擅离职守。第二章门岗管理制度一、门岗值班室是保安员工作执勤场所，非工作人员禁止入内滞留。二、保安员实行24小时全天候三班轮值制度。当班人员须按时交接班，并做好交接班记录。三、门岗应严格执行有关规定。保持室内及周边环境清洁。四、对