房地产行业跟踪研究(PDF7)(1)

谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。1/7行业跟踪研究深圳追缴专用基金，地方调控再度升级？2007/01/31房地产中性相关研究„近日，深圳国土资源和房产管理局网站挂出通知，要求各房地产公司于2007年4月1日前，对本公司自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的房屋公用设施专用基金进行自查。„该政策的本意在于解决商品房竣工交楼后，所发生的维修所需资金的来源问题。因此我们认为该政策并非是一项短期的调控政策，而是用意于规范行业长期发展的政策。但应该看到的是，在处理与房地产企业有关的问题、平衡与房地产企业有关方面的利益时，政府倾向于保护另一方的利益。作为全国最早走住宅商品化道路的城市，深圳碰到的问题及政府的做法具有代表性和借鉴性。„市场对深圳出台该政策的时点敏感，认为该政策在土地增值税之后推出，是地方调控升级信号。但也许属于过度解读。该政策实际已于去年3月开始实行，8月全面启动。故该通知并非政府调控政策的新行动，而是已进行当中的政策的持续和深入。„我们模拟测算了2000年以来在深圳有开发业务的重点上市公司应交纳专用基金情况。测算的主要假定是：各公司的建造成本均假定为其主营成本的40%。计算的公式是：应交纳的专用基金=当年来自深圳地区的收入*（1-毛利率）*40%*2%。测算结果显示，应交纳的专用基金对这些公司无论是现金流还是利润，影响都是微乎其微。„随着各项规范行业发展的政策陆续出台，并执行到位，我们预期筛网效应将逐渐显现。即不规范运做，搞乱行业秩序的不良企业将被行业规则筛掉。筛网效应将促使行业内的企业运做更加规范，利于行业长期健康发展。《机会在调整中产生》2006060652周行业指数走势图《到了看空地产股的时候吗？》20061011《增值税对公司影响不均，不改龙头公司高成长》20070118分析师鱼晋华(0755)[e-mail]上证指数地产指数2000%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%180.00%FeMaApMaJuJuAuSeOcNoDeJa%深圳追缴房屋维修基金，地方调控再度升级？Jan-20077谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。2/7深圳开始追缴房屋公用设施专用基金近日，深圳国土资源和房产管理局网站挂出通知（内容详见附件），要求各房地产公司于2007年4月1日前，对本公司自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的房屋公用设施专用基金进行自查。并分别向该局及项目所在地的区建设（住宅）主管部门申报缴交。对逾期不申报缴交的企业，该局将依法采取加收滞纳金、暂停开发经营资质等强制追缴措施。房屋公用设施专用基金交纳标准：1999年6月30日以后竣工交付的特区内项目，按除地价以外的建设总投资2％的比例执行。地方调控升级信号？并非短期调控政策，而是用意于规范行业长期发展深圳是全国最早走房地产市场化道路的城市，因而也最早遇到商品住宅、写字楼及其他商品房管理中的各种问题。一个比较突出的问题是：一些资质、品牌较差的开发商在所开发的楼盘出售后，对楼盘的维修、改造不再承担责任和义务。而这些楼盘达到一定期限后，均面临着维修和改造的需求。相应的资金若仅仅靠业主每月交纳的本体维修基金，远远不够实际支出所需。从而导致业主的权益无法得到合理的保障。根据《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》，房屋公用设施专用基金属于业主所有，基金的管理遵循“专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管的原则”。用途则仅限于“相关物业共用部位、公用设施及设备的大中修、更新、改造项目，不得挪作他用。”因此深圳市设立房屋公用设施专用基金的目的，正是为了解决商品房维修需求中所遇到的资金问题，并规范房地产开发企业与物业管理、业主之间的关系。按扣除地价后的建造成本的2%征收不良开发商，扰乱行业秩序解决维修资金需求，规范行业秩序图1、专用基金有助于理顺开发商与业主关系资料来源：联合证券研究所深圳追缴房屋维修基金，地方调控再度升级？Jan-20077谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。3/7不过我们认为，无论是从该基金的设立，还是国家出台以往出台的一些规范行业发展的其他政策，在处理与房地产企业有关的问题、平衡与房地产企业有关方面的利益时，政府都倾向于保护另一方的利益。作为全国最早走住宅商品化道路的城市，深圳碰到的问题及政府的做法具有代表性和借鉴性。对通知出台，市场也许过度解读市场对深圳出台该政策的时点敏感，认为该政策在土地增值税之后推出，是地方调控升级信号。但也许属于过度解读。实际上，深圳对该基金的追缴并非开始于深圳国土局的本次通知。早在去年3月市政府即已要求在全市范围内迅速组织开展房屋公用设施专用基金的收取与追缴工作。并于去年8月1日全面启动。截至2006年12月31日，仅5个月时间，全市已有103家房地产开发企业主动申报缴交116个房屋项目的专用基金共计7.18亿元。因此我们对该通知的解读是一项已进行当中政策的持续和深入，而非政府调控政策的新行动或新升级。对重点上市公司影响有限根据我们与上市公司的沟通，万科、招商地产等公司在历年的报表中已计提了应交纳的专用基金。因此对于这些公司而言，本次深圳国土局追缴专用基金，影响仅仅在于现金流，而不会影响到利润。另外我们也模拟测算了部分上市公司2000年以来应交纳的专用基金。测算的主要假定是：各公司的建造成本均假定为其主营成本的40%。计算的公式是：应交纳的专用基金=当年来自深圳地区的收入*（1-毛利率）*40%*2%从我们测算的结果看，对大部分上市公司而言，应交纳的房屋公用设施专用基金，无论是绝对额，还是相对于公司当年收入的比重，都是非常小和非常低的数字。对这些公司的影响都是微乎其微的。因此我们不认为在未来会因为该基金的征收，对这部分上市公司的盈利或现金流产生严重的不利影响。此外我们也了解到，如万科、招商地产等知名企业，在政府没有征收该基金前，也都主动承担了所开发楼盘的维修费用。政府本次全面征收该基金后，其实有利于在行业规范上减轻这些企业的负担和义务。保护业主利益去年即已实行，而非新的升级影响现金流，不影响利润绝对额及相对额都极其微小有利于减免规范运做企业的负担深圳追缴房屋维修基金，地方调控再度升级？Jan-20077谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。4/7筛网效应显现，利于规范企业发展随着各项规范行业发展的政策陆续出台，并执行到位，我们预期筛网效应将逐渐显现。即不规范运做，搞乱行业秩序的不良企业将被行业规则不断筛选掉。同时筛网效应还将促使行业内的企业运做更加规范，并促进行业的竞争更加趋于专业化，最终去劣留良，因此从长期来看，更利于行业的健康发展。附件一《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》各房地产开发建设单位：为加强我市房屋公用设施专用基金（以下简称专用基金）的收取和管理工作，表1、部分公司应交纳基金测算年度深圳地区收入（万元）占比毛利率应交专用基金测算（万元）万科200514918314.37%32.56%805200413949118.69%28.14%802200316165725.99%22.98%996200210673524.13%23.99%649200113545038.91%20.18%865200010263341.90%28.21%589金地集团20056525927.62%38.00%32420045060417.16%26.94%29620036678144.23%42.38%30820027567378.01%38.67%371200153445100.00%42.26%247招商地产2005166222100.00%28.72%9482004216733100.00%23.00%13352003145322100.00%24.57%877200272389100.00%33.62%384200179868100.00%30.03%447振业200575165100.00%37.21%378200493778100.00%25.22%561200355233100.00%8.29%405200274108100.00%30.91%410200164694100.00%35.14%336200070492100.00%33.21%377深天健200543111100.00%31.63%236200439607100.00%31.09%218200350326100.00%23.73%307200266643100.00%13.71%460200150565100.00%14.20%34720005321100.00%56.27%19数据来源：公司公告，联合证券研究所测算将去劣留良深圳追缴房屋维修基金，地方调控再度升级？Jan-20077谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。5/7全面落实市人大于1994年颁布施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定，市政府于2006年3月和6月先后印发了《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》（深府[2006]40号）以及《关于收缴房屋公用设施专用基金的实施意见》（深府办[2006]85号），要求在全市范围内迅速组织开展房屋公用设施专用基金的收取与追缴工作。我局会同6个区建设(住宅)主管部门自2006年8月1日起全面启动了专用基金的收取与追缴工作，截至2006年12月31日，仅5个月时间，全市已有103家房地产开发企业主动申报缴交116个房屋项目的专用基金共计7.18亿元。这充分体现了我市绝大部分房地产开发企业依法经营、自觉履行法规义务的良好意识和强烈的社会责任感。专用基金用于房屋共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造，是我市房屋的“养老金”。收取和追缴专用基金，是一项关系到社会稳定与和谐深圳构建的重大民生问题。市委市政府对此高度重视，多次指示我局要依法采取有效措施，穷尽一切手段组织收取和追缴。为维护特区法规的严肃性，切实保障广大业主的合法权益，现特向你公司下达本通知。请你公司于2007年4月1日前，对你公司自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的专用基金进行自查，并分别向我局及项目所在地的区建设（住宅）主管部门申报缴交（自查申报表及具体缴交范围、标准、申报地点等详见附件）。对逾期不申报缴交的企业，我局将依法采取加收滞纳金、暂停开发经营资质等强制追缴措施。特此通知，请认真遵照执行。二○○七年一月十八日附件二《关于缴交房屋公用设施专用基金有关事项的说明》根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及实施细则、《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》（深府[2006]40号）以及《关于收缴房屋公用设施专用基金实施意见》（深府办[2006]85号），现将专用基金缴交的有关事项说明如下：一、缴交对象及范围凡在深圳市行政区域内，自2006年3月13日起所有竣工的房屋（包括住宅、商住楼、商业用房、工业用房和办公用房等），开发建设单位均应当到市国土房产局缴交专用基金；1994年11月1日至2006年3月13日间竣工的房屋，开发建设单位应到项目所在地的区建设（住宅）局申报缴交。深圳追缴房屋维修基金，地方调控再度升级？Jan-20077谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。6/7房屋竣工交付的具体时间界限以建设主管部门下发的房屋项目竣工综合验收备案文件载明的日期为准。二、缴交标准（一）2006年3月1