永川典型花园洋房(1)

三星湖项目一期产品建议报告目录•一、市场环境分析•1.区域竞争楼盘状况•2.区域竞争楼盘差异分析总结•3.区域竞争楼盘指标分析总结•4.市场环境整体总结•二、项目户型面积建议•1.整体原则•2.户型配比建议一、市场环境分析（一）金科·中央公园城经济指标：项目名称金科·中央公园城项目地址重庆市永川区兴龙大道777号开发商重庆市金科上尊置业有限公司占地面积219亩总建筑面积36.5万㎡建筑类型洋房/高层总户数3000户左右容积率2.5绿化率35%建筑密度35%建筑风格托斯卡纳物管单位金科物管物管费洋房1.70元/平方米·月项目配套：商业配套：主题商业街、国际知名咖啡厅。运动设施：高尔夫球场、游泳池、老年运动中心、儿童游乐中心。教育设施：幼儿园、红旗小学（业主子女直接就读）。车位配置：车位信息还未公布。洋房面积：90-130平米•1.区域竞争楼盘状况推售统计：开盘时间推盘楼栋套数体量（万方）建面成交均价（元/㎡）最高价最低价总价区间（万）销售率9.314、16、18、20-24栋2883.655006000417158-10870%10.1915、17、19栋1201.557006500537761-10930%12.273、9、12、13栋1401.860007000550065-110100%备注：该项目已推三批房源，截止目前已基本售罄。成交均价在永川处于绝对高位，本应影响去化速度，但凭借其企业品牌号召力和公园资源的独有，房源去化速度明显快于其他楼盘。推售统计：（二）昕晖·香缇漫城经济指标：项目名称香缇漫城项目地址永川新区新红旗小学旁开发商重庆昕晖房地产开发有限公司占地面积120亩总建筑面积20万㎡建筑类型洋房/高层总户数1850户左右容积率2.5绿化率35%建筑密度30%建筑风格托斯卡纳物管单位香港戴德梁行物管费2.0元/平方米·月项目配套：1.运动设施：篮球场、羽毛球场、泳池、跑步道。2.教育配套：小区设有香港幼儿园一所，小学就读红旗小学（新校区）。3.车位配置:车位共计1300个，地上500个，地下800，车位面积16㎡，价格未公布。面积：70-200平米主力：90-110平米•1.区域竞争楼盘状况推售统计：开盘时间推盘楼栋套数体量（万方）建面成交均价（元/㎡）最高价最低价总价区间（万）销售率2010.10.239-11栋和23-25栋1561.845605789405435-8777%2011．212-14和18-22栋1601.8470085%2011.5推二期1201.3490040%备注：该项目于4月23日新推洋房120套，6层4栋，8层2栋，共计6栋。户型偏小，70-190平米，小户型的快速去化，一直是该项目的旺销特点。推售统计：（三）欧郡·时代国际经济指标：项目名称时代国际项目地址重庆永川新城区体育中心南开发商重庆中科普永奥地产有限公司占地面积200亩总建筑面积30万㎡建筑类型洋房/高层总户数2285户左右容积率2.5绿化率35%建筑密度33%建筑风格地中海物管单位重庆鼎派物业物管费1.80元/平方米·月项目配套：1.商业配套：社区商业。2.运动设施：游泳池、运动健身器材。3.教育配套：社区幼儿园、红旗小学和永川中学。4.车位配置：地上80个，地下500个，车位面积16㎡，价格还未公布。面积区间为103—258㎡•1.区域竞争楼盘状况推售统计：开盘时间推盘楼栋套数体量（万方）建面成交均价（元/㎡）最高价最低价总价区间（万）销售率9.301-5栋和17栋2162.848006023410049-15190%2011.1.261081.352006200480053-16060%备注：该项目由于户型面积偏大，总价较高，且产品包装乏力，年初所加推房源108套到目前仅售60%，•占地380亩，建筑面积近50万方奠定其三湖片区大盘形象。•永川市场独有的底TOWN产品设计，更显其居住品质的差异。•5+1洋房与市场中6+1和8+1洋房相比更能体现洋房纯粹性。•项目自带的商业街和酒店（四）、凰城华府面积：122-190平米房屋价格：4300起物业类型：花园洋房建筑面积：500000平米绿化率：40%占地面积：210000平米容积率：2.0•1.区域竞争楼盘状况•2.区域竞争楼盘差异分析总结区域竞争楼差异分析表：三湖新区在售项目列表项目名称项目定位差异化竞争优势主力客户群体金科·中央公园城100万方渝西第一大盘品牌、公园、园林永川：私营业主、公务员重庆：主城客户昕晖·香缇漫城纯正花溪电梯洋房户型、意大利风情园林永川：私营业主、公务员欧郡·时代国际30万方别墅级地中海洋房社区地段、地中海风情园林永川：私营业主、公务员嘉和·圣托里尼28万方希腊风情亲水小镇希腊风情社区未售凰城华府凤凰湖50万方领袖级洋房钜著大盘、5+1、底汤、简欧风情街永川：私营业主、公务员永奥·巴塞罗那纯西班牙风格花园洋房地段永川：私营业主、公务员•3.区域竞争楼盘指标分析总结楼盘名称中央公园城香缇漫城维诗卡凰城华府占地600余亩81337平米49746平米210000平米建筑面积365000平米200000平米180000平米500000平米容积率2.52.53.22.0产品形态高层、洋房洋房高层、洋房高层、洋房洋房面积90-130平米面积：70-200平米主力：90-110平米面积：110-169平米主力：116-125平米面积：122-190平米销售情况较快，一期存118平米以上，120平米以上滞销120平米以上滞销竞争楼盘指标情况小结（一）市场竞争格局明显，中高当楼盘居多，众多开发商中金科实力突出。永川房地产市场竞争格局分为两个主导层面，一方面来源于奥体片区与金科片区的相互竞争，另一方面来源于奥体片区内部版块的相互竞争。从目前的市场状态来看，奥体片区各项目开发规模趋中，开发商品牌带动力有限，金科片区单项目开发规模位居永川之首，具有强大的品牌带动力。（二）2011下半年市场供应量增多，竞争热度升温。从目前的调研情况来看，2011年下半年随着金科·阳光小镇、嘉和·圣托里尼和凰城华府的面市，永川洋房市场的竞争热度将逐步升温。各项目客源结构的相互重叠，也将推动永川市场传播竞争进一步提速。（三）产品形态集中，同质化严重。从永川房地产市场的产品结构来看，无论是三湖片区还是金科片区，均缺乏创新型产品，物业形态和产品价值点趋同，差异化特征不明显，导致产品同质化严重，集中扎堆形成竞争红海。•4.市场环境整体总结二、项目户型面积建议众所周知，户型总价是影响成交至关重要的因素，故我们必须慎重把握本项目的户型总价范围，方能以此为依据确定主力户型的面积。1.整体原则沿湖前排产品规划示意①②③④⑤⑥⑦⑧⑨地下地下1、2、7、8单元户型面积及特点：①②③④为地上两层地下一层共3层；带前庭后院，地上建筑面积控制在144平米以下。⑤⑦⑧⑥为顶跃；带空中院馆、露台，建筑面积控制在122平米以下。⑩⑨⑩为平层带露台花园，面积控制在125以下为平层带露台花园，面积控制在110以下123456789121314151617181110单元分布示意图其中2单元和8单元平层面积中⑨⑩面积调换•2.户型配比建议沿湖前排产品规划示意①②⑤⑥⑦⑧地下地下3、4、5、6单元户型面积及特点：①②③④为地上一层地下一层共2层；带前庭后院，地上建筑面积控制在120平米以下。⑤⑦⑧⑥为顶跃；带空中院馆、露台，建筑面积控制在110平米以下。⑨⑩为平层带露台花园，面积控制在120以下为平层带露台花园，面积控制在110以下123456789121314151617181110单元分布示意图其中6单元平层面积中⑨⑩面积调换，4、5单元⑨⑩面积皆为110平米以下④⑨⑩③•2.户型配比建议沿湖后排产品规划示意①②⑤⑥⑦⑧地下地下3、4、5、6单元户型面积及特点：①②③④为地上一层地下一层共2层；带前庭后院，地上建筑面积控制在110平米以下。地下70平米以下⑤⑦⑧⑥为顶跃；带空中院馆、露台，建筑面积控制在90-100平米以内。⑨⑩为平层带露台花园，面积控制在110-120以内为平层带露台花园，面积控制在78-90以内123456789121314151617181110单元分布示意图其中每栋端头面积皆为110-120平米以内④⑨⑩③•2.户型配比建议•沿湖底TOWN144平米共16套•沿湖底TOWN144与二层加地下120平米共16套•沿湖110平米顶跃32套•沿湖120平米平层48套•后排78-90平米平层80套•后排90-120平米平层80套•后排顶跃100-110平米40套•后排底TOWN110平米40套共352套其中沿湖144平米16套占总套数4.5%沿湖底TOWN144与二层加地下120平米共16套占总套数4.5%沿湖顶跃110平米32套占总套数9%120平米平层48套占总套数13.6%顶跃100-110平米40套占总套数11.4%底TOWN1110平米40套占总套数11.4%平层78-90平米80套占总套数22.7%平层90-120平米80套占总套数22.7%最终户型配比