中南集团成本管理制度奖罚准则（DOC104页）

第1页共104页成本管理制度目录第一节工作流程...................................................2一、成本控制管理流程............................................2二、工程款申请及支付流程.......................................11三、竣工结算流程...............................................17四、成本信息库建立流程.........................................23第二节工作标准..................................................27一、中南成本标准...............................................27二、工程竣工结算资料...........................................28三、竣工结算通知书（模板）.....................................42第三节工作准则..................................................43一、城市公司（独立项目公司）成本管理准则.......................43二、总公司成本管理准则.........................................47三、竣工结算奖罚准则...........................................47四、设计单位、项目公司成本优化的奖励条款.......................49第四节操作手册..................................................50一、可研阶段成本估算作业指引...................................50二、目标成本管理作业指引.......................................53三、设计阶段成本优化作业指引...................................63四、招标阶段成本评审作业指引...................................81五、工程竣工结算作业指引.......................................85六、责任状指标确定作业指引.....................................97第2页共104页第一节工作流程一、成本控制管理流程1、流程图成本控制管理流程（1）拓展定位阶段设计阶段审核审批部门（岗位）总公司营销管理中心总公司规划设计部总公司成本核算中心总公司财务管理中心总公司市场开发中心开始项目拓展初步定位规划设计草案成本估算经济效益估算审核审批审核审批成本测算经济效益估算产品定位概念性方案设计审核审批设计指标审查，成本匡算经济效益匡算方案设计成本控制建议/限额组织目标责任成本编制审核审批扩初设计成本控制建议/限额扩初设计/优化经济效益概算审核审批设计指标审查，成本概算施工图设计成本控制建议/限额施工图设计/优化设计指标审查、优化审核审批成本控制（2）12356规划方案设计/优化4同拓展评审会同概念设计评审会同方案设计评审会同扩初设计评审会同施工图设计评审会审核：总公司各主管副总审批：总公司总经理备案：总公司董事长协助：财务管理中心参与：市场开发中心、营销管理中心、规划设计部、工程管理中心第3页共104页成本管理控制流程（2）采购、施工阶段结算阶段审核审批部门（岗位）总公司成本核算中心城市公司财务部城市公司核算部城市公司工程管理部城市公司成本部成本控制（1）编制施工图预算技术支持协助目标成本下达执行工程供方采购编制商务条款参与商务谈判竣工验收合同管理变更、签证管理竣工结算变更造价测算、复核确认编制项目动态成本周报月报成本管理评估考核目标成本动态监控、调整动态成本控制（其他类）审核审批建安成本分析其他费用分析组织编制竣工结算报告审核审批组织结果应用成本数据库结束质量进度安全管理工程款支付审核7891011NYNY审核：总公司成本核算中心、财务管理中心、主管副总、总经理审批：总公司董事长审核：总公司成本核算中心、财务管理中心审批：财务总监第4页共104页2、流程说明2.1职责说明总公司成本核算中心（1）负责组织编制项目目标成本（前七类成本科目）（2）负责项目开发全过程动态成本的监控（3）组织项目成本后评估总公司财务管理中心（1）负责各阶段项目经济效益测算（2）参与制定项目目标成本（后二类科目）及控制责任书（3）参与项目成本后评估城市公司成本部（1）负责项目开发过程中动态成本管控（2）负责编制项目动态成本相关报表（3）参与项目成本后评估城市公司核算部（1）负责建安类工程预结算编制、审核（2）负责建安类工程动态成本管理城市公司财务部（1）负责各阶段项目经济效益测算（2）参与项目成本后评估2.2节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1拓展阶段：1、项目拓展阶段，市场开发中心组织对意向土地组织可行性研究工作，成本相关数据收集及主要分工如下：（1）市场开发中心负责红线内外地块信息考察、收集，负责政府规划要点信息、报批报建等规费信息收集；（2）营销管理中心进行项目初步定位，明确项目装修标准、各类产品售价，提供初步营销费用预算；（3）规划设计部依据项目初步定位提供规划设计草案，提供完整的设计草案指标说明，明确建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积、小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施，提供初步设计费用预算；（4）成本核算中心收集上述资料，根据政府规划要点和相关资料核实设计草案指标的完整、准确性，结合项目定位、经验数据、含量及材料市场价格等信息在2个工作日《政府规费表》、《初步产品建议书》、《可行性论证规划草案指标说明》《可研阶段成本估算表》项目可研工作依据计划开展，规划设计草案完成后2个工作日内完成成本估算第5页共104页内完成可研阶段成本估算；（5）财务管理中心汇总建安成本，结合行政管理费、资本化利息、营销费进行拓展阶段项目经济效益测算，2、可行性研究阶段成本估算的具体操作参照《可研阶段成本估算作业指引》的要求执行3、《可行性研究报告》组织评审会，完成审核审批调整修订后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本4、可行性研究阶段各部门配合工作具体操作参照《项目拓展及论证管理流程》的要求执行2定位策划阶段：1、获取土地后，成本核算中心参与项目定位策划、前期设计工作，根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本测算，财务管理中心综合建安成本，进行定位策划、概念设计阶段的经济效益测算分析2、项目定位及概念设计工作具体操作参照《项目定位管理流程》、《概念性规划方案设计招标和设计管理流程》的要求执行《定位策划报告》、《概念设计成果》概念设计成果提交后2个工作日内完成成本测算3方案设计阶段:1、根据审批通过的建安成本测算，成本核算中心1个工作日内提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导实施方案的造价控制2、设计管理中心依据《规划方案设计管理流程》的要求组织方案设计工作3、方案设计成果提交后3日内，成本核算中心组织建安成本匡算及设计指标优化工作，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行4、财务管理中心结合成本匡算，1个工作日内完成经济测算修订5、审核责任及审批权限同方案设计评审会《方案设计限额》《方案设计成本匡算表》方案设计成果提交后3个工作日内完成成本匡算4目标责任成本制定：1、方案设计完成、成本匡算审批通过后，总公司成本核《项目目标成本控制责方案设计完第6页共104页算中心收集相关资料，制定目标责任成本，财务管理中心提供支持：（1）市场开发中心提供可研报告，含公司决策（利润率、分期等）、配套费用信息；（2）营销管理中心提供市场定位报告（品质定位、整盘收入、分期收入、营销费用整盘规划等）（3）设计管理中心提供方案设计图纸；（4）财务管理中心提供管理、财务、营销费用指标；2、成本核算中心负责按已完工程的经验和责任成本体系的要求，5个工作日内编制正式的《项目目标成本控制责任书（初稿）》3、初稿完成后发送到各中心和城市公司进行讨论，5个工作日反馈相关意见，成本核算中心3个工作日内完成审核、沟通、平衡，编制《项目目标成本控制责任书》，提交集团各主管副总审核（3日），总公司总经理审批签发（1日），总公司董事长备案，发送相关责任部门，并由集团各中心/部门经理、城市公司总经理签字确认以此指导施工、采购、营销等业务活动中的成本费用使用与管理4、项目目标成本编制及考核等具体操作参照《目标成本管理作业指引》的要求执行任书》成、成本匡算审批通过后20个工作日内完成目标成本定案5扩充设计阶段：1、方案设计审批通过后，成本核算中心以审批通过的方案成本匡算指标为限额，2个工作日内提出扩初设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为扩初设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导扩初设计的造价控制2、设计管理中心依据《扩初设计管理流程》的要求组织扩初设计工作3、扩初设计成果提交后，成本核算中心5个工组日内组织完成建安成本概算，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行4、财务管理中心1个工作日内完成经济测算修订5、审核责任及审批权限同扩初设计评审会《扩初设计限额》《扩初设计成本概算表》6施工图设计阶段：1、扩初设计审批通过后，成本核算中心以审批通过的成《施工图设计限额》《施工图设计成本预算第7页共104页本概算指标为限额，结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），3个工作日内完成施工图设计限额，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据2、设计管理中心依据《施工图设计管理流程》的要求组织施工图设计工作3、施工图设计成果提交后7个工作日内，成本核算中心组织对施工图限额设计要求进行成本控制审查，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行4、审核责任及审批权限同施工图设计评审会表》7控制目标成本制定：1、施工图完成后15个工作日内，城市公司核算部收集相关资料组织对进行施工图预算编制（清单标底编制由城市公司核算部编制，总公司成本核算中心审核）：（1）施工图设计图纸；（2）典型单体测算；（3）材料选型定板资料；（4）各类收费标准；2、城市公司成本部依据城市公司核算部的施工图预算，结合其它部门的成本收集成果，3个工作日内对《项目目标责任成本》进行全面细划，形成《控制目标成本》，提交城市公司总经理审核（1个工作日），集团成本核算中心审核（2个工作日），以此作为以后开发过程中目标控制标准，总公司成本核算中心在编制过程中提供技术支持8采购、施工阶段：1、采购管理：按各《招标/议标/战略采购管理流程》的规定，参照《招标阶段成本评审作业指引》的要求，参加招标过程经济标编制及评审，审核采购合同，审核进度款及结算款支付，2、设计变更：按《设计变更管理流程》的规定，对通过可行性论证的变更进行成本测算3、现场签证：按《现场签证管理流程》的规定进行审核，对已实施完成的工程签证进行复核相关表格表单、审核审批依据各业务流程中的要求执行第8页共104页4、各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制，城市公司成本部负责除管理、财务、营销、费用以外的其他开发成本控制及动态管理，财务部负责管理、财务、营销费用成本控制及动态管理9常态工作：1、城市公司核算部按月定期（每月27日）提交《项目经营台帐》，提出成本控制的建议，提交总公司成本核算中心2、城市公司成本部收集动态成本信息，按月定期（每月27日）提交《项目动态成本表》，负责进行目