目前我国房地产持续发展的对策研究

目前我国房地产持续发展的对策研究作者：冯莉作者单位：广东交通职业技术学院刊名：决策与信息（下旬刊）英文刊名：THEFRIENDOFTHEHEAD年，卷(期)：2009，(2)被引用次数：0次参考文献(7条)1.孟昭莉中国房地产市场分析报告2009(01)2.肖元真2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策2009(01)3.赵阳我国房地产泡沫现状与对策2008(04)4.马哲峰影响我国房地产价格因素的实证分析及政策建议2008(09)5.国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见2009(01)6.朱中一当前房地产市场形势及发展趋势[期刊论文]-城市开发2008(12)7.潇琦2009年房地产业将在希望中稳步前行2009(01)相似文献(10条)1.学位论文沈宁雷上海房地产持续发展的战略思考——从上海房地产行业管理角度分析2004自改革开放来,上海的房地产业获得了长足的发展,并迅速跃升为拉动上海经济增长的支柱产业之一.因此,其能否持续、稳定、健康地发展,对上海的经济、社会、环境都会产生很大的影响.该文研究:政府授权的行业管理部门如何通过行政和市场化的调控手段,促进上海房地产业的可持续发展.首先根据可持续发展的公理框架确定了上海房地产业可持续发展的基本概念,继而针对目前房地产业存在的诸如商品房房价过高、中低价位、中小户型商品住宅的阶段性供应短缺、商品住宅空置下降加快、房地产投资偏高,市场销售还欠规范,房地产市场信息不对称,土地供应市场不完善,住房制度改革有待深化等问题,从上海的房地产行业管理出发,具体剖析上海房地产市场要素发展的实际情况,提出通过土地资源合理配置、正确处理房地产开发与环境保护、房地产市场建设实现可持续的发展来支持上海经济的定位与发展的基本途径,即资源利用途径、经济发展途径、生态保护途径和社会进步途径.重点从土地资源与房地产持续发展、房地产开发与可持续发展和房地产市场与可持续发展的角度出发,提出了若干对策和建议,并在此基础上提出了上海房地产业可持续发展的综合措施和建议:即加强宏观调控职能、建立房地产业可持续发展的评价指标体系、维护市场公平、完善法制建设、构造房地产业知识创新体系等.2.期刊论文艾万明.包树林保持房地产健康持续发展的思考-重庆科技学院学报(社会科学版)2007,(1)房地产健康持续的发展,能够拉动建材、冶金、纺织、仪表等50多个相关产业的发展.也有助于农村富余劳动力的转移,加快农村城镇化建设的步伐,促进国民经济可持续发展.但是,如果房地产业发展过热,也会严重地危害经济的运行质量.要采取措施确保房地产健康持续发展,使之成为国民经济可持续发展的助推器.3.学位论文顾斌上海房地产市场政策变迁与持续发展研究——以住宅市场为主2006房地产业已成为中国国民经济中的支柱产业，房地产市场尤其是住宅市场的良性持续发展，对社会具有重要意义。上海作为中国改革开放的领头羊，中国经济的增长点，其房地产市场自改革开放以来取得了可喜的成绩，房地产体系日趋完善，房地产市场蓬勃发展。但是上海房地产市场的发展仍存在很多限制因素，比如供需结构失衡、商品房空置率上升，特别是近期国家宏观调控后市场价格与结构并未得到控制等。作者试图研究上海房地产市场政策变迁与持续发展，并以上海住宅市场为主。文章以制度变迁、经济周期等理论为背景，全面分析了上海房地产市场的历程、发展趋势，并对其政策变迁进行实证研究，得出如下创新点：1．构建与完善了上海住宅市场政策体系框架、明确了其目标与重点，为房地产市场长期发展赢得主动；2．完善发展了上海住宅市场的需求体系、土地储备政策体系、财政金融体系，以利于上海缓解供需矛盾，防范房地产泡沫；3．构建了上海市住房保障体系，完善了中低价房的建设、销售政策，以利于社会和谐发展；4．提出了完善上海住宅与房地产市场规划管理的对策，对住宅市场的供应结构及建设管理有重要意义。本文主要研究结构如下：第一章导论，包括问题的提出、理论发展、研究动向、研究视角、目标与方法、相关定义和本文的结构。导论的主要目的是介绍本文所研究问题的意义、结构以及文章的创新点。第二章相关理论文献综述(理论部分)。作者通过诺斯的制度变迁等理论，来分析中国经济制度变迁对房地产市场的指导和深刻影响。同时也考察了房地产市场发展与经济发展、房地产市场发展与城市规划管理之间的联动关系。第三章房地产市场的政策体系架构(政策构架部分)。把抽象的制度变迁理论具化为房地产政策框架，体现了制度变迁理论的指导性。第四章上海房地产市场的发展历程、第五章上海房地产市场政策变迁实证研究、第六章国内外经验分析，这三章内容为实证部分。通过详细的实证分析，以及相似城市的对比研究为从政策变迁的角度，科学地制定出上海房地产尤其是住宅市场发展的政策，并为其持续发展奠定了深厚的实践基础。第七章上海房地产市场持续发展的对策与思考(对策部分)。作者构建了上海房地产市场与住宅市场发展的政策体系，并进一步提出了上海住宅市场的需求体系、土地储备政策体系、财政金融政策和住房保障体系的具体对策和建议。本文针对上海房地产发展的普遍性、区域性和特殊性，构建了住宅市场发展的政策框架，对地方政府在制定政策及房地产开发方面具有极强的针对性和指导性。同时也将给国内、国际上其他类似城市一些借鉴。4.期刊论文晓刚长春房地产市场健康理性持续发展——访长春市房地产管理局局长刘海山-中国房地产2005,(5)作为一个城市的房地产管理局局长,当前最关心什么问题?2005年3月,当我向长春市房地产管理局局长刘海山提出这个问题时,刘局长不假思索地答道:当前我最关心的就是长春节房地产市场的健康发展.5.学位论文黄丽从财务角度审视我国房地产上市公司的可持续发展2008本论文主要由企业的可持续发展理论与实践引出的关于中国房地产行业的可持续发展的讨论。文章的开始介绍了可持续发展的定义，指出可持续发展的意义。但我国企业的发展存在很多“昙花一现”的现象，对于我国企业来说，学会如何持续发展是我国企业面临的一个重要问题。而对于从2004年以来的一直高速发展的房地产行业在2008年面临的考验，如何能可持续的发展下去是我国房地产行业面临的主要问题，更是令国人关注。在竞争日益激烈的市场中，企业可持续发展是企业核心竞争力的重要组成部分，国内外对于企业可持续发展也越来越关注，进行了相关研究。可持续发展已成为现代企业所追求的核心目标。国内外对企业可持续发展都做了富有成效的研究，钟陆文、严北战、刘思华、油晓峰、王志芳、汤谷良等从不同角度研究了企业可持续增长问题。本文主要关注的是美国资深财务学家詹姆斯．c．范霍恩((JamcsC．Vanhomc，1988)和罗伯特．c．希金斯(RobertC．Higgins，1981)的企业可续增长模型。在这个模型中主要涉及到以下几个变量。销售净利率：该指标主要反应每l元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。在这个模型中销售净利率=本年净利润/本年营业收入。总资产周转率：该指标主要反应的是资产总额的周转速度，总资产周转率=本年营业收入/期末总资产。权益乘数：权益乘数=期末总资产/期初股东权益。收益留存率，收益留存率=1-本年现金股利/本年净利润。通过以上几个数据我们可以再来得出企业的实际增长率和可持续增长率。实际增长率=期末营业收入/期初营业收入-1．可持续增长率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数×收益留存率。我国的房地产行业到底面临一些什么问题，怎么才能实现可持续增长?这是本文想主要深入探讨的问题。在中国，房地产行业比较特殊，一方面是因为它与民众的生活息息相关，另一方面它与国家经济有着密切的联系，它的微小变动能折射出中国经济的一系列变动。在这里我们主要是从财务的角度来分析房地产行业的可持续发展。先进行一个实证研究，用数据来说明我国的房地产行业是否可以持续发展。我们运用的就是上一段文字中提到的詹姆斯．c．范霍恩的可持续发展模型。通过从CSMAR数据库中得到了54家房地产上市公司的数据，带入到模型中可以得出从2000年到2007年房地产行业的实际增长率和可持续增长率。进行比较之后可发现：实际增长率远远大于可持续增长率。然后通过柯尔莫格洛夫—斯米尔诺夫检验和威尔柯克森秩和检验可以得出这样一个结论：中国房地产行业的可持续发展的前景并不是那么令人乐观。从哪些方面来发现问题的根源所在?从哪些方面可以改变这种状况?这是文章的重点所在。先从房地产行业最初的筹资说起。中国房地产主要是靠从银行贷款而进行筹资，一方面使得中国的房地产行业对于银行的压力比较大，另一方面也使得中国的房地产行业融资比较容易受到中国乃至世界经济形势的影响。当然中国政府对于房地产行业的融资在最近几年来也有一系列的政策。最主要的表现在三个方面：存贷款利率、法定存款准备金的多次调动和房地产门槛的提高。本文通过一些列的分析得出这样的结论：多方面、多渠道进行融资，灵活的调整各种利率可以使房地产行业更好的走向可持续发展的道路。文章还主要介绍了几种新型的融资手段以及他们的优劣所在。第二方面是税收。从2004年以来针对房地产行业国家多次调动税率以促进房地产行业的发展。本文主要介绍了与房地产行业比较密切的几个税收：土地增值税、营业税、物业税。2007年1月17日国家颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中说我国的土地增值税征收办法将从房地产开发前的“预征”，改为房地产开发销售后的“清算”。同时，进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行“清算”缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。《通知》还细化了“清算”办法。同时还指出在执行中应该注意的2点：“清算制”应配合其他宏观调控措施使用，才可以收到预期效果；加强地方政府监管力度，防止土地增值税转嫁给消费者。营业税：为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起对营业税做了一系列的调整，但关键在于落实，否则仍有政策出现“落空”的可能。物业税：2003年10月、2005年4月、2007年10月15日，国家先后出台了关于物业税的改革措施，在我国经济发展的现阶段物业税的实施对维持宏观经济稳定特别是对稳定金融系统以及缩小贫富差距有着极其重要的意义。但是大家也应该注意到，物业税的推出不是一下子就能完成的，因为本身还存在一些弊端。它还需要一系列的配套措施。此外，政府相关的管理条件也要做好，如要求较高的信息管理条件等等，这些都是我们所要注意的内容。第三方面是住房公积金。住房公积金制度不仅在加快我国住房建设、改善人民居住条件、解决职工住房问题方面起到了积极的促进作用，而且在推进我国货币形式的住房分配制度改革、建立企事业单位职工个人住房资金专户积累机制、培育政策性住房抵押贷款制度以及规范我国房地产事业的行为导向等方面都发挥了重要的作用，但随着我国社会经济环境的快速变革，我国的住宅产业所属环境发生了巨大变化，特别是近几年来随着房地产业的快速发展，住宅产业的资产融资发生了根本性的变革，住宅已不仅是满足人民生活的基本需求，更呈现出投资的倾向。然而，与住房消费紧密相关的住房公积金制度所配套的管理体制和运行机制却仍然停留在原有的基础上，发展进程与现实不相匹配，已远远不能满足经济发展和有效解决职工住房保障的需求。同时在住房公积金的使用范围上也存在很大的问题。住房公积金制度规定，仅具有城市常住户口的国家机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工和劳动合同制工人，实行公积金办法。这表明，住房公积金制度没有真正“关照”到中低收入者，绝大部分非正规就业或失业的中低收入者被排除在外，而他们可能才是最需要保障其居住条件的人。即便是“有单位”的正规就业者，仍有很大一部分人没能受惠于公积金制度，如绝大部分私营企业、民营企业等非公有制企业员工，以及一些国企、事业单位编制外的聘用员工等。第四个谈论到的是人民币升值对房地产的影响。众所周知，人民币升值是2008年人们谈论的比较多的话题。人民币的升值，汇率制度的改革，对我国经济有重大而深远的影响。具体到房地产行业，利好因素主要有以下几点：选择人民币升值一般说来都意味着经济发展形势