石家庄徐家庄别墅区房产开发

石家庄徐家庄别墅区房产开发商业计划书中国博浩投资集团苏良编制2011年3月6日2目录摘要…………………………………………………………………………….……………………………..2第一部分公司及团队概况……………………………………………………….…………………………3第二部分行业及市场分析…………………………………………………….……………………………3第三部分营销策略………………………………………………….……………………………….……..5第四部分财务计划……………………………………………………….……..………………….……..33第五部分融资计划…………………………………………………….………..………………….……..36摘要l、项目概要：项目所在石家庄徐家庄共有宅基地1250亩地，项目所处地理位置优越，其中300亩（合计198000平米）建别墅600栋，共89100平米，容积率0.45，建筑密度0.23．绿化率70%。另外300亩地（合计198000平米）建五种不同风格的三层联排别墅900栋，每亩地共建990平米：每亩地建三栋：每栋平均330平米，型式1）一种住三户，每户110乎米左右：2）一种住二户．一户220平米，一户110平米：3）一种住二户，各165平米：4）一种住四户．一户110平米，另三户为73.3平米；5）住五户，四户55平米，一户110平米；联排容积率1.5：绿化率50%；共建297000平米．600亩共建38.61万平米：2、开发计划：项目总体建筑面积38.61万平米，计划5年开发完成，联排别墅均销售价6000-7000元／平米，别墅均价7000-8000元／平米，汁划销售额为24.057亿元。3、项目团队：项目拥有专业的房地产开发管理团队，团队核心成员都具有多年房地产开发经验，并且开发过多个成功的房地产住宅楼盘，在专业、经验、管理等方面为项目提供强有力的保证。4、项目竞争优势：同区域同类产品价格具有绝对的价格竞争优势，大量市场调研及市场分析之后，做了准确的客户群的定位，所以在项目产品的规划设计方面也具有优势。5、融资计划：项目所需启动资金4000-5000万元，其中包括给村里的土地出让费用2500万元，另外资金则用于项目的工程建设，计划一期开工50亩地，项目进行滚动式开发。6、公司管理：组织一个中国博浩集团公司，其中包括房地产开发公词、设计公司、3景观园林公司、房地产经纪公司、物业公司五个分公司。7、投资回报：项目5年开发完成后，除去建筑、销售、设计等成本，预计利润为12.239亿。第一部分公司及团队概况一、项目团队介绍（一）团队优势1、专业优势：公司核心管理层成员均从事过多年房地产开发，每个成员都开发过多个房地产住宅项目，特别是对石家庄房地产住宅市场政策法规及开发流程非常了解和熟悉；2、管理优势：团队核心成员都曾在房地产开发公司担任过高级管理职位，具有建立房地产公司组织架构的能力，并可以通过科学的管理实现对房地产项目的各个节点工作的把控。3、准确的产品定位：项目团队对北京顺义地区做了大量的市场调研，主要是针对市场的需求来进行产品定位，从产品的物业类型，到产品的户型、面积、价格、装修等方面都具有很强的市场竞争力。第二部分行业及市场分析一、“乡产权”或“小产权”的市场巨大北京城数百余个在售楼盘的调研数据显示，目前在售“小产权”楼盘：约占市场总量的18%。国内某知名房地产网站的一项网上调查似乎更加说明问题，在十万多名参加调查的网友中，85%的网友在清楚小产权房性质的情况下依然愿意选择购买。北京房价持续上升，导致出现“小产权房”的热销。北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域。目前，北京市的“小产权房”占到市场在售楼盘总量的两成左右，“小产权房”的房价多在每平方米5000元至8000元之间。而这个价格仅为北京环内商品房价格的25%至30%。“小产权房”热销的七大理由：1、乡产权房是在商晶房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化，在城坐购房仍然是天方夜谈的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外桃4源。2、人们购买小产权房的目的以自住为，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，现在北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下，距离已经不在是人们心中的最痛，何况北京郊外的交通比之京外城镇还是要方便的多，谁让自己钱不够足够多呢？而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。3、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给米来的大产权化埋下了伏笔．，4、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房闲难的新通道，从历史-j-看其作川J还是移{极的、有效的，政府不可能忘记这…点。5、“乡产权”除了热销之外，还没有发牛过因为违法被拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、利委会的违法行为。6、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房电都是经过有关部分审批过的有规划的正式项日，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。7、“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“野战军”，尽管它是没有名分的商品房，但在客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。有统计称，目前北京在售楼盘中，小产权楼盘约占18%。实际上对于小产权住宅隐含的各种潜在风险，不用建设部提醒大部分购买者也早有了解，因此“小产权”与“大产权”之问的句大差价的诱惑，不会因为建设部的温柔提示而失去力量，小产权房继续热销仍然势不5可挡。二、关于“乡产权”或“小产权”房的政策合法性购买小产权房（又称乡产权房）是否违法，不是国务院随便发个文件而定，而是依据国家宪法，从两点论述：1、2008年12月31日北青报刊登北京将取消农业和非农业户口的区别，统称“居民户口”，那国务院再发文城里人买农村房违法，岂不加大城乡差距，又无法界定谁是未来的城里人或农村人。2、是法大还是政大的问题。国务院在1999年和2007年都出台了有关不准城里人买农民集体十地上的住宅，但在全国人大并未为此立法，北青报2008年12月8日和26日都分别刊登了怀柔及海淀法院的认定建议，法院指出“上述两个通知既不是法律，也不是行政法规，我国宪法及各法律法规均没有明确规定农村住宅禁止买卖。”怀柔法院建议：“应建立有条件的交易流转制度，允许农民房屋流转。对农民来说，资产因此流动起来，实现资产的最大价值；对买受人来说，满足了他们的需要。城镇居民到农村来，带来了先进的理念和大量的资金，带动了当地旅游经济的发展，同时也提高了当地居民文化水平，实现了城乡交融。”所以城市居民买农村房从法律上论述是受保护的，这已经是逐步让民众认识真相的不争事实。第三部分营销策略一、项目规划设计建议（一）项目所在区域概况项目地处顺义区南彩镇九王庄，位于顺义城区东3公里处，九王庄南临潮白河，西临箭杆河，地处3000亩水域交汇处，三面傍水，距离首都机场8公里，距离市区三元桥30公里。九王庄北面有S305国道，城市地铁已通顺义区项目西面为月亮湾别墅项目。（二）项目总体建筑规划1、项目共1250亩占地面积396000平米，总建筑面积386100平；2、建三层联排别墅900栋，每栋330平米，共297000平米：五种风格，容积率1.5，建筑密度0.53，绿化率50%，平均l亩地三栋楼；3、建别墅600栋，有种选型；共89100平米，平均为二层.150平米，单层75平米，送私家花园120平米，容积率0.45，建筑密度0.23，绿化率70%。6（三）总体规划建议l、规划布局基本原则(1)与城市规划体系合理衔接；(2)在保证较低成本的情况下将规划做得较好；(3)分期中分组团开发策略；(4)尽量合理利用地块同有的景观生态及文化元素。(5)注重社区轮廓线的节奏与韵律设计；(6)注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。2、建筑风格：以现代风格为主，可采用一些欧陆的风格元素。3、建筑外立面设计：外立面应以“厚重、沉稳”为设计理念。4、别墅区域：应该划分出独立的区域，因为购买别墅和普通住宅的人群不同，物业服务和物业费不同，这样更便于物业服务。一、户型设计（一）户型面积及比例户型面积及比例的总体考虑九王庄项目是小产权房为一次性付款，不能够贷款按揭，并且从定位客户群来说属于中等收入人群，虽然房屋的单价相对较低，但还是应该控制房屋的总体价格，以便于更好的销售，实现资金的回笼。如果通过前期销售反馈证明市场有更大面积户型的需求，可以在下一阶段增大户型面积，以适应市场的需求。（一）别墅：共400栋l、单套面积：建筑面积80-90平米（绿地面积同样）占3%，约12栋左右。2、单套建筑面积200-300平米占7%（绿地面积同样）28栋以内。3、单套面积：90-180平米占85%，340栋（120-160平米占其中的80%）4、三合院，四合院占5%（最南头）20栋，一般为单栋为主，*要求10种以上户型及风格建筑，如法式，德式，俄式，美式，日式，意式等。每种风格建筑要求设计最少4种不同面积户型。每间房，厅带宽带，电视，电话。带赠送燃气自供暖锅炉（二）联排别墅；共900栋建五种不同风格的三层联排别墅900栋，每亩地共建990平米：每亩地建三7栋：每栋平均330平米，型式1)一种住三户，每户110平米左右；三室一厅；占20%左右2)一种住二户，一户220平米，四室二厅，一户110平米；三室一厅；占10%左右3)一种住二户，各165平米；三室一厅；占20%左右4)一种住四户，一户110平米，三室一厅；另三户为73.3平米；二室一厅；占20%左右5)住五户，四户55平米，二室一厅；一户IIO平米；三室一厅：占30%左右联排容积率1.5；绿化率50%;共建297000平米（二）单元户型基本设计建议基本原则：动静分开、干湿分开，允分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性。1、客厅：客厅的开问应在3.8-5米之问，进深与开问之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。2、主卧：主卧尽量远离入户门、远离客厅。三居户型，主卧带卫生问面积应比公共卫生问大，功能也应更完备——在洗脸、浴盆、座便器外，还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。3、餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合。4、卫生间：复合型卫生间设计，做到干湿分开，将卫生间功能空间进行细化，分为浴、便、洗三个区域，可相互独立，也可根据使用者要求将其中两个功能合而为一充分考虑洗衣机、热水器、排风扇、电吹风的管道、线路和插座。排水横管下距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部，施工时要注意浴缸底部一定要做防水层。大户型主卫生间宜洗、浴分问设。暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。卫生间应从门口向地漏找坡度，地漏应设在室内最低端。卫生间结构宜沉板50-100MM，未降板的卫生问应设门槛。卫生间地漏的排水管应设存水弯，且洗衣机8排水处应设防止溢流和干洞专用地漏。管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗。5、厨房：厨房应尽可能靠近进户门，厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室