第二章房地产开发与经营程序

房地产开发与经营北京科技大学东凌经济管理学院谷炜[e-mail]二○一三年二月二房地产开发与经营程序2.1房地产开发与经营程序的演变2.2土地储备开发程序概述2.3房地产二级开发程序概述房地产开发与经营程序2.1.1房地产开发行业相关政策的变化两个关键方面：资金与土地利用土地使用权获取方式发生变化自有资本金比例提高房地产开发经营业务链的分割重整房地产开发经营程序发生变化（1）土地使用权获取方式发生变化《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(2002年，国土资源部11号令)《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(2004年，国土资源部71号令)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年，国土资源部39号令)名词：划拨实施土地有偿出让之前的主要供地形式。国家行政机关以行政划拨方式授予权利人土地使用权多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续，也就是将划拨改为出让，补交土地出让金。名词：协议出让曾经是最重要最常用的政府供地方式。政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。自土地从无偿无限期过渡为有偿有限期使用，协议出让成为有偿供地的主要方式之一。较灵活，缺乏公正性，不利于公平竞争。名词：招标公开招标：招标人通过报刊、电视或网络等公共媒体介绍、发布招标公告或招标信息，邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标：发邀请书，对使用者有资格限制标书密封，不允许多次报价，一次成效打破垄断，但周期长，工作复杂中标者可操作，不一定是最高出价人名词：拍卖在指定的时间、地点、利用公开场合由政府代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖竞买，举牌应价，成交迅速以获取最高出让金为目的，无特殊要求名词：挂牌出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便；三是有利于土地有形市场的形成和运作。（2）自有资金比例提高中国人民银行和国务院提高了房地产开发项目不含经济适用房项目）资本金比例，并且禁止商业银行向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（2003年、2004年分别颁布的121号、13号文件）“三不贷”：闲置土地、捂盘惜售、挪用贷款支付土地出让金的开发商（3）房地产开发经营业务链的分割重整新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔接的业务链新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引入市场竞争机制新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能力（4）房地产开发经营程序发生变化过去：房地产开发企业多是先办理选址意见书后再办理土地出让手续。现在：通过土地一级市场获取的土地已经过了土地储备开发，在土地储备开发阶段已经完成了规划意见书的办理。2.1.2房地产开发与经营原有程序及问题第一阶段：投资决策分析第二阶段：土地使用权获取第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计）第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、竣工验收）第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、预售许可证的申领、广告宣传、销售谈判）第六阶段：物业管理2.1.2房地产开发与经营原有程序及问题存在问题：征地拆迁方式与国家法律相违背划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限不利于城市规划政策的落实与土地集约利用不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失延长了开发周期，增加了投资开发风险2.1.3房地产开发与经营新程序及特征土地储备开发阶段准备工作行政审批项目实施与交付房地产二级开发阶段投资决策前期工作项目管理经营与物业管理2.1.3房地产开发与经营新程序及特征特征：土地开发市场脱离了土地供应市场土地供应更加透明化程序更加简练，更有利于监管有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险2.1房地产开发与经营程序的演变2.2土地储备开发程序概述2.3房地产二级开发程序概述房地产开发与经营程序2.2.1土地储备开发概念与内涵按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应。2.2.1土地储备开发概念与内涵主体：市、县人民政府的国土资源管理部门实施主体：土地储备机构目标：战略目标和现实目标依据：国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划内容：编制计划与方案——征地——拆迁安置——土地平整——设施配套——验收——储存——入市名词：生地、毛地、熟地生地：不具备城市基础设施的土地如尚未开发的农田和荒地毛地：城市基础设施不完善或需要拆迁而尚未拆迁的土地熟地：经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地2.2.2土地储备开发的工作原则政府主导原则统一规划原则（土地用途、容积率、各种市政管线的布局与容量）计划调节与市场调节相结合原则投资多元化原则（土地收购、土地征收、安置补偿、市政建设资金）收益共享原则2.2.2土地储备开发的基本程序准备工作阶段行政审批阶段项目实施与交付阶段2.2.2土地储备开发的基本程序准备工作阶段土地储备开发计划编制与审批土地储备开发实施方案编制与审查政府主导土地储备开发实施主体确定土地储备开发项目投资分析社会企业主导参与项目竞争2.2.2土地储备开发的基本程序行政审批阶段项目立项申请、建设用地预审同时进行投资核准、环境影响评价等专业评价市政配套与管线综合意见规划意见书办理项目立项核准（或备案）征地拆迁批准2.2.2土地储备开发的基本程序项目实施与交付阶段征地拆迁安置建设市政建设储备开发验收储备或入市案例：上海外滩国际金融服务中心地块（8-1地块）：东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙,用地面积5.7276万平方米。于2010年2月份出让，上海“勾地制”首单通过招标、评比及竞价等步骤后,由上海证大以92.2亿元代价力克群雄、纳入囊中,其楼面地价折合约为34148元/平方米。案例：项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间。而土地出让金的付款期限,则限定在出让合同签订后2个月内付清,或半年内分期支付。据称9月13日为最后期限。按照出让合同，如果92.2亿元地价款无法按时交纳，则上海证大不仅拿不到地，之前交纳的4.5亿元定金也将被没收。名词：勾地制（预申请制度）先勾后买，避免市场低潮期的流拍和贱卖单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出“勾地”申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。名词：楼面价格（楼板价）楼面价格=土地成交价/总建筑面积为什么在土地转让时已可确认楼面价？被拍卖的“熟地”已有容积率的规定即规定了总建筑面积/用地面积楼房最终定价是否一定远高于楼面价格？建安成本+人力成本+税费+利润VS市场风险名词：楼面价格（楼板价）“面粉贵于面包”——在此相持阶段，开发商何去何从？延缓开发节奏（但囤地受限）和平退地，或转让土地2.1房地产开发与经营程序的演变2.2土地储备开发程序概述2.3房地产二级开发程序概述房地产开发与经营程序2.3.1投资决策阶段投资机会选择开发设想提出投资机会寻找投资机会选择——投资人的专业眼光与信息搜集2.3.1投资决策阶段投资分析决策项目落实投资论证方案比选合理预测2.3.2前期工作阶段（1）土地使用权获取参与土地出让竞争在建项目收购入股项目公司2.3.2前期工作阶段（2）专业评价与项目核准项目申请报告节能评估环境影响评价报告交通影响评价报告2.3.2前期工作阶段（3）规划设计报批建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证2.3.2前期工作阶段（4）合作单位选择规划设计单位施工方监理方材料供应商设备供应商2.3.3项目管理阶段（1）建设施工阶段成本控制进度控制“三控”质量控制合同管理和安全管理“两管”全面的组织协调“一协调”2.3.3项目管理阶段（2）竣工验收阶段自检阶段（预验收，开发单位）初步验收阶段（开发企业、施工、设计、使用单位）正式全部验收阶段（政府组织有关部门）整改处理2.3.4经营与物业服务阶段（1）房地产营销出售：一般居住房产出租：写字楼和商业用房自营：酒店、酒楼组合方式2.3.4经营与物业服务阶段（2）物业服务保障设施运行保证物业使用寿命和价值生活服务治安保卫、清洁绿化专项与特约服务物业经营案例：2009-2010上海外滩国际金融服务中心地块（8-1地块）现为净地（完全拆除平整），暂为停车场试点“预申请”制度，采用“先招后拍”的土地出让方式，预申请报价不得低于90亿元。要通过预申请、投标评标和现场竞价三步骤案例：地块总用地面积5.7公顷，其中龙潭路北侧1.2公顷规划为公共绿地，地下为外滩公共交通枢纽。龙潭路南侧4.5公顷规划为商业、金融、办公、文化综合用地，规划地上建筑面积27万平方米，另地下可建建筑面积10万平方米，建筑限高180米。整个“8-1地块”的商办楼宇比例将占到70％，其余30％为商业、酒店及文化娱乐设施。案例：2009年9月24日发布外滩8-1地块出让预告11月16日，上海房地产交易中心举行外滩8-1地块推介会11月30日，8-1地块预申请结果公布,证大等4家企业入围2010年1月28日，截至领取投标申请表和发放外滩8-1地块招标出让文件2010年2月1日，外滩8-1地块投标、开标活动举行：如果地块因无人投标而最终不成交，则已获得投标资格的投标人，3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，同时已提交的投标保证金不予退还。严格的入场门槛导致大批房产巨头的出局。此前呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔等开发商，在预申请阶段即惨遭淘汰。8-1地块周边的五星级酒店8-1地块周边的知名写字楼案例：2月1日9时30分，投标开始，到场竞价的只有4家本土开发商：新黄浦、上海证大、复地集团联合体（包括复星科技、台州林海、上海嘉投）以及中华企业联合体(包括太平洋人寿、泰康人寿)。13时30分准时开标。主持人公布4家公司的报价：复地集团联合体报价最高，为93.01亿元；上海证大其次，为91亿元，新黄浦和中华企业联合体报价均为90亿元。案例：随后是长达3个多小时的评标阶段。根据地块的出让文件，商务标的评分标准是通过投标人的净资产、银行存款、商办物业开发量、商办物业持有量等，由9名专家打分。一直到16时30分，现场才公布得分。中华企业联合体的综合得分为139.56分，为最高分，上海证大的综合