第四章房地产评估

1•第四章房地产价格评估•第一节房地产价格评估概述•一、房地产的概念•房地产是土地、建筑物及地上附着物的总称。•一）土地的含义：土地狭义：地球的陆地部分•土地广义：地球表面及其一定范围内的空间。•地上附着物：附着于土地，虽然可以分离，但分离后会破坏房地产的完整性或功能，比如树木，管线，围墙，道路。•土地的特性决定房地产的特性决定房地产市场的特性。2•1、土地的自然特性•（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性•（2）位置的不可移动性•（3）效用的持久性→价格具上升趋势•（4）效用的差异性（不可替代性）•2、土地的经济特性•（1）用途的多样性•（2）供给的稀缺性•（3）可垄断性•3、土地的分类•（1）按自然形态分：山地、丘陵地、台地、平原•*（2）按开发程度分：生地、熟地、毛地•生地:指无改良物、建筑物、基础设施的土地。•熟地：指对生地进行了改造，从而增加了效用及价值后的土地•毛地：是指将要进行再开发改造的旧土地。3•二）地产的含义:•是土地财产或土地资产的简称,是指土地及其相关的财产权利。•三）房地产的含义:•是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。4四）不动产的含义:不能移动,或者移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。它包括：土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物）、与土地及其改良物有关的财产权利。土地与房屋不相关之地产地产土地财产权利与房屋相关之地产房屋建筑物及其财产权利房地产不动产房产房屋建筑物的附属物及其财产权利非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等与土地尚未分离的农作物、林木、种子等图表1土地、地产、房地产、不动产之间的关系5•二.房地产的特点•1.不可移动性（位置固定性：使得区位环境条件在一个地区的房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要）•2.耐用性•3.异质性（差异性、个别性：但不能否认不同房地产之间的市场可替代性）•4.高价值性•5.供给有限性（可多层，但土地面积有限）•6.投资与消费双重性（同时具有相对安全性）•7.房地产实体构成的二元性（房地产实体由纯自然土地、土地中人类劳动的结果、房屋建筑物构成，因而既有非劳动产品又是劳动产品）6•三．房地产类型•１．居住类房地产（供生活居住）•２．商业类房地产（商业经营）•３．休闲类房地产（娱乐、健身）•４．公共事业类房地产（文教卫）•５．工业类房地产（生产）7•四．房地产的描述方法•１．位置、四至、形状•２．面积大小•３．建筑物层数和高度•４．建筑结构（钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构）•５．建筑装修及附属设备•６．建筑物的建成时间质量保养等条件•７．建筑外观及平面格局•８．利用现状及规划设计要求（用途、建筑容积率、建筑覆盖率、规划要求等）•９．房地产产权状况（产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况）•１０．士地的地质基础及地上改良状况8•五、房地产价格评估的理论基础•（一）地租理论•1、地租的概念：是土地承租人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一个货币额。•2、地租的形成报酬量a’efaghbcod资本和劳动投入量图表4-2地租的形成Δd93、区位地租（位置地租）0地租（元/年）地租（元/年）距城市中心距离(公里）距城市中心距离1050001500ll1l2l310（二）土地价格理论1、土地价格的内涵V=∑ai/(1+r)i２、土地价格的形成价格价格ssmsspp1sldp2p3p’pd1d’dom土地数量0土地数量图表4-5土地供给固定条件下地价的决定图表4-6土地供给随时间变化条件下地价的决定11•六、房地产价格的构成•由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。•土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。•在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。•土地价格的特性主要有：•1、地价是地租的资本化•2、地价主要由需求方决定•3、地价呈不断增长趋势•4、地价与土地用途相关（受政策影响）•5、地价具有个别性12地租地价区位租金区位价格土地资本租金转换成本不确定性风险不确定性风险补偿费农地发展权价值年补偿费预期增值农地租金纯农地价格纯农地价格CBDd’距CBD的距离CBDd’图表4-7城市土地租金图表4-8城市土地及农地价格比较（一）土地价格的构成价格决定机制的特殊性一般商品的价格以价值为基础，围绕其上下波动。土地的价格由收益即使用价值决定。13•（二）建筑物价格构成•不包括土地价格，对房地产来讲，主要指房屋建筑及其附属物的价格。建筑物价格由建筑生产费用加一定利润形成。1、新建筑物价格主要包括：建筑工程费用，设备及安装工程费用、其他费用（设计费、预算编制费、招标费……）。•2、旧建筑物价格：重置成本-贬值•附属物的具体范围视具体情况而定。•（三）房地产价格的构成•建筑物连同所占用土地的价格。同房地产市场供求相互作用形成的14征地安置费耕地占用税“农转非”地价小区内土地开发费开发单位管理费开发投资资本利息开发投资利润土地价格土地使用权价格拆迁安置费房旧城区改造地价小区内土地开发费开发单位管理费地开发投资资本利息开发投资利润产勘察设计费建筑材料、设备费价建筑物生产成本建筑施工费建设单位管理费格建设单位向政府部门交纳的有关税费建筑物价格建设单位建筑资本投资利息、利润建筑物出售前的保管、养护等费用建筑物销售出成本推销费建筑物销售有关税费销售经营利润图表4-9房地产价格构成15•（四）我国土地权属类型与土地使用权价格体系（补充）•*我国土地权属类型••在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权1.根据国家规定：•但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。•土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。•前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。农民集体所有农村和市郊土地国家所有城镇土地土地所有权16•2.土地使用权出让•土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。•土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。•出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。•土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。17•七、房地产价格种类•（一）土地价格的种类•两权分离——居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。市场价格：（所有权价格、使用权价格）•市场价值：最为公平的市场价格•基准地价：由政府测定的，某城镇某级别某时点土地的平均地价。•标定地价：由政府测定的，某地块某时期的地价。（既可以用比较法、收益法、剩余法等方法评估，也可以在基准地价基础上进行修订评估）•出让底价：一级土地市场的交易底价。•转让价格;二级土地市场的交易价格。•征用价格：国家征用土地时的价格。•课税价格：对土地征税时的价格•抵押价格：土地抵押时的价格。•总价格：房产的总价/或宗地的总价（不能反应房产价格水平）•单位价格：单位地价/建筑物单位面积价格/房地产单位面积价格（能反应房产价格水平）•容积率＝建筑总面积/土地总面积（和楼层的高度有关）•楼面地价＝土地总价/建筑总面积（比土地单价更能反映土地价格的高低）•楼面地价＝土地单价÷容积率•投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？18•（二）房地产价格的种类•１．商品房及经济适用房住房价格•商品房价格就是房地产的市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成。包括建筑物所有权和若干年的土地使用权•经济适用房价格是向中、低收入阶层出售的（经济适用）住房价格，它由建筑物价格和不完全土地价格构成。包括建筑物所有权和划拨土地使用权。•征地及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑及设备安装工程费、小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费、贷款利息、税金、管理费（前四项1-3%）、利润•２．标准价．成本价•标准价：是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的公有住房出售价格，它以负担价和抵交价之和测定。包括划拨土地使用权和部份建筑物所有权•成本价：向中低收入家庭按优惠的房地产开发成本出售住房的价格。包括建筑物所有权和划拨土地使用权。•３．廉租价．准成本租金．成本租金．市场租金•租金细分为维修费、管理费（廉租金）、折旧费（准成本租金）、投资利息、税金（成本租金）、保险费、租赁经营利润、地租（市场租金）等8个构成部份。19•八、影响房地产价格的因素•影响土地价格的因素•（一）一般因素：指对整个社会和地区的地价水平具有决定性影响的宏观因素。•1．社会因素•1)人口数量——适婚年龄人数•2)人口素质——受教育程度，文明程度不同则偏好不同•3)家庭规模——大户型or小户型•4)政治安定状况•5)社会治安程度•6)投机•7)城市化程度•8)公共设施建设状况20•2．经济因素•1)经济发展状况•增长or下降•良性or恶性•2)居民收入和消费水平•恩格尔系数59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。•3)物价上涨——物价与地价轮番上涨•4)储蓄状况等•5)金融状况•if银根紧缩——有效需求减少and开发资金不足•6)就业水平•if失业率高——有效需求减少21•3．政策因素•政策因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制（单行、不许左转）、行政隶属的变更。•4．其他因素•心理（安全，享受，踏实）•国际因素•日照、气候、温度、湿度、降雨量22•（二）区域因素：是指影响一个城市内部不同功能分区地价的因素。它一方面取决于城市不同分区的地理环境，另一方面取决于实现分区功能对地理环境要素的要求。•1．影响商业用地地价的因素•1)商业繁华程度（区位）•2)交通便捷程度•3)环境优劣程度•人文（人口密度、收入水平）or自然（地质状况——地裂、地陷、定期地震、滑坡，土地承压力，地形，有无洪水淹没的可能）•4)规划限制•用途、高度、密度、容积率、道路的等级、宽度•建筑密度＝建筑物底面积/土地总面积23•2．影响住宅用地地价的因素•1)位置，•2)交通便捷程度（到商业区，服务区，工业区的距离），•3)基础设施保证程度（水、电、气、暖、信），•4)公用设施完备程度（学校，医院，超市，公园等），•5)环境质量（人文，自然），•6)规划限制（同商业）•3．影响工业用地地价的因素•1)交通通达程度（对内——道路类型国道、省道、乡道、道路密度and对外——对外公路、过境公路、铁路、火车站、港口）•2)基础设施完善度（动力、能源、供水、排水）•3)产业聚集规模•工业企业数目and单个企业规模•4)环境质量•自然条件——（地质状况——地裂、地陷、定期地震、滑坡，土地承压力，地形，有无洪水淹没的可能）•5)规划限制（同商业）24•（三）个别因素•1．土地个别因素•（1）位置、面积、地势、地质•综合商业大厦要大面积的土地•为排水方便，城市用地的理想坡度0.2%－0.3%（每100米有0.2米的高差）•（2）形状、宽度、深度•几何形状便于利用then不规则形状不便于利用•当宽深比为0.507时，地价系数为1.0;宽深比≤0.5时，地价