苏州市别墅市场研究

苏州别墅市场研究第一部分：苏州的背景资料一、地理概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。二、人文历史苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭、东山、西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。三、苏州市经济状况及发展趋势（以2005年为例）1．苏州市经济高速增长2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。2．固定资产投资规模扩大2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。从近年走势看，2001、2002、2003年投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。四：同策观点地理位置、人文自然环境和经济发展环境的优越性将持续是苏州地产行业红火发展的几把利剑。经历了2005年地产行业的打压年,2006年作为复舒的第一个年头，居民持有资金的积累和大家对房产的理性认识，2006年已预示着将是一个新的地产年。第二部分：近期有关别墅的国家政策一、政策措施（一）国土部：将准确界定别墅标准，对其用地进行严格限制。政策详细：国土资源部土地利用司副司长李海洋在央视《经济信息联播》中表示，独门独户独院、占地面积相当大、容积率非常低的住宅，今后可能要纳入别墅范围加以严禁。现在的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，要对其用地进行严格限制。同时表示，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWN－HOUSE项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围，并称对这类住宅用地，要进行严格限制。（二）国税总局：房产预售收入所得税上调5%。政策详细：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(31号文)，做出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%.非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。（三）建设部：个人住房公积金利率上调0.18个百分点，住房公积金存款利率保持不变。政策详细：根据建设部下发的通知规定，从今年5月9号起，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即５年（含）以下贷款由现行年利率3.96％调整为4.14％；５年以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％。住房公积金存款利率保持不变。调整后，５年期以上住房公积金贷款利率4.59％与５年期以上个人商业性住房贷款的基准利率6.39％，相差为1.8个百分点。而调整前二者相差1.71个百分点。以一万元20年的公积金贷款升息后月还款额由62.78元增至63.75元，多支出0.97元，累计利息20年共多交233元。若以40万元最高公积金贷款额度计算，每月多还38.88元，20年一共多还利息9327元。同样是40万元的商业贷款，调息后20年多还的利息为13249元。外界反应：网上调查数据显示，央行4月28日第三次调整房贷利率后，有51.15％的消费者将暂时推迟购房计划，68.01％的人认为加息后未来房价仍将上涨。中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格，但对于自住需求者来说，月供的还款压力并不是太明显，但是心理影响程度较大。宫萍还预测，为了进一步稳定房价，政府有可能会出台系列配套调控政策。（四）业界呼声：提高房贷首付款比例到四成。主要目的使炒房降温，但目前只是一种传声，具体政策的发布还需银监会相关部门的确认。二：同策观点苏州市的别墅兴起于的上个世纪的90年代，现阶段作为别墅的第三次浪潮，良好的自然、经济环境是苏州别墅市场撑起的一片睛天，但是就国家的相关政策措施来看，预售收入所得税的上调、代款利率的提高、对别墅的重新定义以及业界里提高房贷首付款比例的些许话题，无不给别墅带来一定的影响，因而将来选择什么样的别墅产品来避免不利因素，进而契合市场，将会是以后地产竞争的一个有利点。第三部分：苏州别墅市场分析独立别墅市场苏州部分在售独立别墅个案情况列表区域名称地址开盘均价主力面积主力总价去化率备注市区白莲别墅干将西路西环路03.113000250-271325-35295%在售12栋别墅皆为木制别墅，带装修寒舍（二期）枫桥路南华盛路东03.68000320256100%24户独栋别墅江枫园（四期）西环路西铁铃关北03.511000350385100%四期在售独栋别墅21户博雅苑宝带西路友新路05-411000285-300313-330100%共推出11户独立别墅兰亭苑（三期）白塔东路临顿路05-416000280448100%全案总建1.8万吴中木艺墅家（二期）竹园路新华路04-75600280-300157-168100%一期63户独栋，二期50余户独立别墅渎天邻风景（三期）竹园路，天平花园南04.10900045040590%三期共30栋绿洲.明月湾金山路天平花园对面03.7600033019895%共12户独立别墅随园（一期）金山路51号03.916000（带装修）365584100%一期19户吴中城南雅典世家盘蠡路太湖西路04-4-288000350280100%/园区金水湾（二期）金鸡湖东南岸04.39500305-315290-299100%80户独栋别墅东岸·绿洲半岛金鸡湖以东300米03.68000330264100%独栋12套相城丽晶星河谓塘04-3550038020990%一期共91户聆湖丽墅（一期）阳澄湖镇凤阳路东04-66400260-288166-184600%一期共60余套静湖国际水岸阳澄湖东路03.98900365-369324-328100%81户独栋别墅太湖西山东山区域碧瀛谷渔洋山02.818000（带装修）375-383675-68975%58户装修别墅太湖之星（三期）长沙岛西北05-4-1012000280-340336-40860%三期第一批房源共52套独立别墅东山景园（一期）启园路将军路05-57000242169万45%一期52套独立别墅西山恬园（一期）西山镇金庭路古樟园北侧05-31000025025090%一期20余套太湖翠峰山庄西山林屋洞05-411000（带装修）60866870%总45套太湖天阕吴中环太湖大道66号04-11-2616000648-8001166-144065%总建3.3万，共46套日式风格高档独立别墅天一墅度假区长沙路8号04.114000400-450560-63055%共65套独立别墅资料来源：苏州新明区域分布全市在售独立别墅个案数量1144个。其中太湖区域独立别墅个案较为集中，在售项目达到77个，吴中木渎区域33个，市区和相城区域各22个，而园区市场目前无独立别墅在售，从园区规划及未来推案来看，独立别墅未来推案将集中分布在金鸡湖沿岸。。价格分析全市各区域独立别墅项目因区域环境、项目本身而使得价格差别较大。目前市区独立别墅可接受的价格带约在1111000000--1133000000元/平方米之间，市区独立别墅主要分布在古城区西部。吴中木渎区域独立别墅可接受的价格约在66000000元/平方米左右，但不同项目根据产品力、项目周边环境的不同，其价格差别也较大，如天邻风景较好的周边环境使其市场价格达到了99000000元/平方米左右。吴中城南区域在售独立别墅项目较少，目前市场可接受的价格约在88000000元/平方米左右。相城区域别墅主要分布在阳澄湖周边，以优美的湖景作为卖点。区域独立别墅可接受的价格带约在55550000--66440000元/平方米之间，其中阳澄湖周边区域项目由于湖景优势明显，价格高出区域平均市场价格，而相城周边一些镇上的项目则由于远离城区，价格相对较低。太湖区域独立别墅主要围绕太湖、西山及东山独特的自然景观展开。目前区域独立别墅市场可接受的价格带约在1100000000--1144000000元/平方米。而园区市场目前无独立别墅项目在售。从东岸绿洲半岛和金水湾的价格行情来看，目前市场可接受的价位约在99550000元/平方米左右，价格不算高，主要是产品力不高的原因。主力面积分析目前市区独立别墅主力面积分布在228800--332200平方米之间。吴中木渎区域独立别墅主力面积约在330000--336600平方米之间。吴中城南区域独立别墅主力面积约在335500平方米左右。相城区域独立别墅主力面积分布较为平均，226600--338800平方米都有。太湖区域独立别墅主力面积集中在440000--660000平方米之间，比其他区域相对要大，这是与其以旅游度假型别墅为主有关的。而园区独立别墅主力面积集中分布在330000--333300平方米之间。主力总价分析市区独立别墅主力总价在331100--338800万左右。吴中木渎区域独立别墅主力总价在115500--220000万左右。吴中城南区域独立别墅主力总价在228800万左右。相城区域独立别墅主力总价在116600--220000万左右。太湖区域独立别墅主力总价在440000--770000万左右。而园区独立别墅主力总价在226600--330000万万左右。产品分析在售独立别墅多以3F居多；以单车库设计为主，也有部分项目有双车库；基本上都附赠花园；产品风格多为欧式风格，外立面同质化，也有个别项目主打园林式、苏式风格独立别墅。销售分析从各区域来看，市区在售独立别墅多为尾盘，案量较小，新开个案数量也较少，但由于市区相对优越的地理位置，区域去化速度和去化率都还是比较高的。吴中木渎区域在售个案均为尾盘，未来推案量较少，同时区域独立别墅产品同质化严重，由于销售周期较长，虽然目前销售率较高，但去化速度较慢。吴中城南区域在售独立别墅案量较小，去化速度和去化率一般。园区市场独立别墅在售个案少，案量小，目前已无独立别墅在售。由于金鸡湖较好的自然环境和高起点规划，因此独立