遵义别墅市调

GUIZHOUHOPE【房地产市场】——遵义房地产土地市场情况土地购置价格快速上涨，红花岗、汇川等配套完善区域土地供应紧张，城南新区及新蒲的土地市场购置量快速上涨，板块竞争将更加激烈。年份土地购置面积（万平方米）土地成交价款（万元）土地平均成交价格（万元/亩）折合（元/平方米）201034.3—80.1312022011142.28———2012119.8———2013366.4584512106.4159520142015274遵义市土地价格呈现快速增长趋势。2010年，土地价格为80.13万元/亩，至2013年，土地成交价格已涨至106.4万元/亩，年增长超过16%。遵义市土地价格与房屋价格存在“倒挂”现象，房屋价格涨幅低于土地价格涨幅。随着遵义两大副城区——城南及新蒲房地产行业发展加快、各大房地产开发企业相继入驻，必将引发土地市场的激烈竞争。目前中建、金科、实地等企业已经进入新蒲区域；瑞安地产已取得遵义县2000亩土地，正在大规模开发。GUIZHOUHOPE【房地产市场】——遵义房地产市场住宅整体供应及成交情况2015年9月累计获批274万方，总体销售136万方，红花岗区无疑占据着主要的地位，新蒲新区以及南部新区开始崛起；全市整体均价4390元，虽受新蒲新区及遵义县楼盘低价影响，但较去年3790元有所上升，又由新蒲几个大盘的项目启动，各区域部分客户受到分流，影响较大的主要为南部新城及遵义县项目；遵义市整体成交量保持平稳，楼盘规模逐步向大盘模式过渡、价格处于洼地，市场容量及价格受大盘影响大。2015年获批预售情况住宅办公商业其他区域套数套内面积套数套内面积套数套内面积套数套内面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积红花岗区120241061208.417416002.4711415424638.734731371260.941298463.919656.21593475.82502140.82汇川区8004740332.5760258078.832565242325.44965208121.68893472.9286384.97324223.49240157.49新蒲新区3153286530.080030232418.2555019860.26345299.42036866.2321161.32遵义县2045168435.0531224438.1621026830.811101.86205382.6634634.228803.98103.82全市252262256506.1108898519.4614492726213.236247599344.742742618.9140675.38983369.52763563.452015年遵义市成交情况住宅办公商业其他区域套数套内面积套数套内面积套数套内面积套数建筑面积建筑面积建筑面积红花岗区6783602691.2873918.22333396092.71315735120.785120.67128852.73汇川区2062176147.57605532.8784528291.7647215321.27809.1246026.83新蒲新区2491226877.150019813226.4425272751.22014171.15遵义县1183111994.26141086.7315476.71256135290.971551.455937.29全市125291119511.716110537.794415143745.76431360351.114481.24195646.08GUIZHOUHOPE【城市发展】东扩西控、南北充实；形成“一主、两副、一带”的城市空间结构南白副城区新蒲副城区主城区坪桥、深溪现代产业带城市空间发展结构：中心城区形成“一主、两副、一带”的“网络化、组合型”城市空间结构。•一个主城区：由董公寺-老城-忠庄龙坑与礼仪-南宫山两条城市带构成•两个副城区：新蒲副城区与南白副城区•一个现代产业集聚带：坪桥-三岔-龙坪-深溪工业带城市空间发展方向：东扩西控、南北充实、提升中心、优化环境。【房地产市场】GUIZHOUHOPE【楼市板块】主城区发展成熟，政府主导下先后发展了董公寺、忠庄、龙坑、新蒲四大板块。板块规划范畴规划定位规划人口发展方向董公寺主城拓展产业集聚区；北部综合服务节点35万以物流、绿色食品、医药、高技术制造为主的产业集聚区忠庄主城拓展疏导旧城人口与公共服务设施40万以居住、商业金融、文化娱乐为主；规模发展医药、商品流通业新蒲副城综合性城区20万科教、会议疗养、休闲度假、高新技术产业、房地产南白-龙坑副城综合性城区50万南白：规划区南部生产生活服务中心龙坑：南白城市功能的延伸；居住、办公、商贸主城区忠庄新蒲南白-龙坑高坪-董公寺【房地产市场】GUIZHOUHOPE【董公寺发展】汇川区政府主导的居住新区；2010年始发，起步早、发展慢。政府机构已建成，恒大城已入伙，后续发展动力有限，在楼市板块价值在竞争中逐渐趋于边缘化规划定位产业新城产业集聚区；北部综合服务节点发展方向以物流、绿色食品、医药、高技术制造为主的产业集聚区政府力量汇川区政府生态资源温泉（遵义汇川国际温泉城）发展进度道路：主干道建成政府：汇川区政府、区人民法院建成楼市概况首发时间：2010.08区域项目较少；品牌开发商恒大进驻，恒大城体量150万方，一期在售遵义汇川国际温泉城规划在建汇川大道川黔公路汇川区政府汇川区人民法院汇川国际温泉城遵义恒大城董公寺主城区【房地产市场】GUIZHOUHOPE【忠庄发展】红花岗区政府主导的居住新区；属于南部新城，2011年保利未来城市主导推动区域始发，目前处于快速发展期，属于现状热点板块规划定位居住新区疏导旧城人口与公共服务设施发展方向以居住、商业金融、文化娱乐为主；规模发展医药、商品流通业政府力量红花岗区政府生态资源无发展进度政府：红花岗区政府已建成道路：遵龙快线（共青大道）建成，延遵南大道线状发展楼市概况首发时间：2011.05品牌开发商保利开发超级大盘保利未来城市，总建面1500万方，瑞安项目凯莱国际总建面70万方，下月一期洋房开盘凯莱国际保利未来城市瑞安忠庄主城区【房地产市场】GUIZHOUHOPE共青湖中铁共青湖格瑞铜雀台丰乐未来城万豪城南白一中【龙坑发展】遵义县政府主导的居住新城；以龙坑镇为基础发展，处于新发展期，与市区交通便捷规划定位遵义县新城南白城市功能的延伸发展方向居住、办公、商贸政府力量遵义县政府生态资源共青湖发展进度学校：南白一中进驻市政：遵义县企事业单位楼市概况龙坑镇以低价项目主导，铜雀台、丰乐未来城、万豪城等项目在售，总体量约58万方中铁共青湖以共青湖资源驱动，开发建面105万方，目前南区A\B\C组团在售；高价高形象龙坑主城区【房地产市场】GUIZHOUHOPE【新蒲发展】遵义市政府主导的科教居住新城；2013年始发，目前处于起步发展初期，中建、金科、富力等品牌开发商相继进驻，2015年竞争将进入白热化阶段规划定位科教居住新城发展方向科教、会议疗养、休闲度假、高新技术产业、房地产政府力量遵义市政府生态资源中桥水库、人工湿地公园发展进度道路：核心干道已建成公园：生态湿地公园部分建成学校：遵义四中已建成科教：新蒲科教园规划中（遵义职业技术学校、遵义医学院、贵州航天职业技术学院等）楼市概况首发时间：2013.06截至2012.12，新蒲新区拿地品牌开发商3家：中建、金科、富力，合计拿地7000余亩，建面超过600万方；高新快线中桥水库湿地公园新蒲科教园新蒲新区主城区【房地产市场】GUIZHOUHOPE董公寺新蒲忠庄龙坑发展基础（天时）发展属性产业新区科教居住新城居住新区遵义县新城发展阶段空白起步发展初期空白起步进入发展空白起步发展初期以龙坑镇基础，实现新发展对比★☆★★★★★★发展条件（地利）交通配置存在山体格挡目前交通单一存在山体格挡目前交通单一交通便捷无缝连接交通便捷无缝连接生态资源一般湿地公园一般共青湖城市资源现无大商业规划遵义四中已建成规划大量市政配套保利未来城市大体量社区商业南白一中、华润万家、北京华联BHG对比★★★★★★★★★★★★驱动力（人和）政府力量汇川区政府遵义市政府红花岗区政府遵义县政府楼市力量恒大中建、金科、实地保利大盘主导瑞安尚未动工中小等规模本地楼盘，中铁对比★★★★★★★★★★★★★★后劲不足发展趋缓政府+开发商快速发展开发商主导快速发展无催化稳步发展【板块终极价值梯队】新蒲（高起点、市政府强势推动）＞忠庄+龙坑（融合，进入市场自行发展通道）＞董公寺（边缘化）【房地产市场】GUIZHOUHOPE2014年，预计区域市场内主推物业仍然以高层及小高层物业为主；洋房物业竞争有一定压力；别墅市场竞争压力相对较小。区域项目名称容积率别墅洋房小高层高层公寓城南新区保利未来城市4√√√√√万豪商贸城5√√√东都凯莱国际3√√√新蒲实地蔷薇国际3√√√中建幸福城3.5√√√金科2.5√√√√汇川汇川国际温泉旅游城2.5√√√恒大城4√√星长征·尊龙湾1.2√【房地产市场】——遵义房地产整体市场分析遵义项目容积率多在2.5以上，高层及小高层是绝对的主流产品，土地使用强度高。复合型楼盘的高端物业多以品质洋房出现；遵义中高档次项目前期推货以高层及小高层产品为主，主要考虑为吸引刚需客群、促进楼盘热销；后期介入洋房细分市场拉升楼盘品质；遵义市场别墅产品推送量有限，市场竞争相对较小GUIZHOUHOPE【房地产市场】——遵义房地产整体市场分析（洋房）遵义市洋房产品供给集中在城南及新蒲，整体去化情况较好，市场成交主力面积段及总价格段比较集中。遵义市在售主要洋房项目情况行政区域项目名称总建面(万㎡)容积率月去化情况(套)洋房总量(套)面积区间(㎡)均价(元/㎡)去化率(%)城南新区东都凯莱国际一期303.89352087-146420071%保利未来城市5004431317106-256370064%红花岗天蕴南加洲382.533540120-1575300售罄新蒲中建幸福城2002.41250（12月开盘）1300120-208390096%从洋房供应量上看，遵义市洋房供货量持续增加；面对市场竞争，众多开发商已将提高产品附加值及物业品质视为市场突破口。区域客户受消费水平限制，对洋房总价较为敏感；根据遵义市竞争楼盘分析和客户反馈信息来看，城南及新蒲总价在40万——60万的洋房为畅销产品，从去化率上看，竞品项目110—130㎡洋房整体去化率高；GUIZHOUHOPE【房地产市场】——遵义房地产整体市场分析（洋房存量预判）在售、待售楼盘低密产品存量项目名称套数或面积存量凯莱国际近22万方洋房天蕴南加州近3万方洋房保利未来城市600余套洋房，约计7万方中铁共青湖北区规划有洋房或小高层，按推售的洋房+小高层占比75%计算，未来约50万方桃溪河畔御龙湾后续主要为洋房别墅，体量未知5个在售亮相项目，存量总计约80万；主要集中在凯莱国际22万方洋房和中铁共青湖北区近50万方洋房；未来洋房项目可达6个，存量约48万方，集中在新蒲板块；包含金科、中建等企业土地端洋房，小高层存量(1.25容积率≤2.0）区域开发商名称项目名称占地㎡容积率建面㎡预计洋房㎡土地位置汇川区遵义市汇川区城市建设投资公司未知57622.01.609219592195汇川区董公寺镇割麻村红花岗区遵义市红花岗区药业工业投资公司未知9879.52.001975913238遵义市园区大道旁遵义钛世纪房地产开发有限公司未知20130.01.643301333013红花岗区南关镇长岗村遵义湘江投资建设有限责任公司未知6382.01.4491909190红花岗区南关镇南山村、金华村新蒲新区重庆金科房地产开发有限公司金科项目96150.11.96188454130033遵义市新蒲镇文武村中建遵义新蒲建设发展有限公司中建幸福城146933.01.97289458199726遵义市新蒲镇文武村总计6615004.6632070477396整体市场供应近130万㎡；项目端供应4