重庆地产研究【XXXX年5月刊】

重庆地产研究【2010年5月刊】1/24重庆地产研究【2010年5月】目录行业资讯—政策动态—规划动态—行业动态地产分析—重庆房地产市场月度分析地产专题重庆地产研究【2010年5月刊】2/24行业资讯1、规划动态据悉重庆“两江新区”获批据悉，国务院在5月7日批复了重庆“两江新区”总体方案,重庆“两江新区”将成为继上海浦东和天津滨海新区之后中国第三个副省级新区，是中西部最大的新开发区。方案涉及到这个中西部最大的新开发区产业布局、行政管理体制、土地规划等多方面内容。据官方已公开信息，规划的“两江新区”位于重庆主城区长江以北、嘉陵江以东区域，规划总控制范围1200平方公里，其中建成区150余平方公里，水域、不可开发利用的山地及原生态区共650平方公里。可供开发建设用地400平方公里左右。重庆市委市府决定把万州建成重庆第二大城市17日，市委、市政府出台《关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定》（以下简称决定），提出加大对万州的政策扶持力度，到2020年，力争把万州建成区面积120平方公里以上，城区人口达到150万人左右的特大中心城市。到2015年，基本建成三峡库区特大中心城市，城市建成区面积达到80平方公里，城区人口达到100万人以上，地区生产总值迈上千亿元级台阶，人均地区生产总值接近主城区平均水平。到2020年，力争城市建成区面积达到120平方公里以上，城区人口达到150万人左右，综合经济实力再上新台阶。据介绍，我市将从加大移民后续、财政、金融、要素指标、就业人才支持力度和扩大管理权限等方面给予政策支持。2、行业动态4月全国土地市场流标率达25%新政致市场走低根据中原4月对全国12个城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、沈阳、长春、南京和杭州）的土地监测情况，当月总成交面积约1108公顷，为2010年以来最低点。其中居住用地成交面积579公顷，比3月份下降52%，低于前12个月均值25%。据中原12个被监测城市的居住用地楼面地价数据，均值约为1866元/平方米，为2009年5月以来最低位。同时,4月各地土地拍卖的流标率也呈上升态势，流标地块大为增加。累计到4月，除广州和深圳由于宅地供应分别仅2幅和1幅，尚未出现流标外，其他城市流标率均在25%左右，其中沈阳流标率尤高。70大中城市4月房价上涨12.8%再创新高国家统计局11日公布的数据显示，4月份，70个大中城市房价同比涨幅达12.8%，较上月上涨1.1个百分点。这是自2009年6月同比涨幅由负转正以来，连续第11个月增长，且再重庆地产研究【2010年5月刊】3/24创历史新高(2005年有此统计数据以来)。4月份，新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。虽然4月的后半个月，整个房地产市场处在观望状态，价格没怎么跌，但是成交量下来了但受前半个月的影响，房地产价格环比涨幅依旧走高。4月重庆新增64亿房贷5月26日，人民银行重庆营管部发布的《2010年4月重庆市金融运行简况》显示，当月重庆地区以房贷为主的个人中长期消费贷款增加64.1亿元，环比上月增速提高0.3个百分点。我市居民的储蓄意愿半年来首次出现下降。据国家统计局重庆调查总队发布的消息显示，我市4月居民消费价格（CPI）同比上涨2.4%，高于一年期定期存款利率2.25%，这意味着我市负利率时代到来。来自人民银行的数据显示，4月末，全市金融机构人民币存款余额12127亿元，同比少增104.2亿元。4月末，全市金融机构人民币各项贷款余额9551.7亿元，当月新增166.5亿元，同比少增127.1亿元。但固定资产贷款和以房贷为主的个人中长期消费贷款持续稳步增长。数据显示，4月份以房贷为主的个人中长期消费贷款增加64.1亿元，同比多增25.1亿元，环比上月增速提高0.3个百分点。人民银行人士分析，个人消费贷款的增量持续增长，部分反映了房交会举行期间和楼市新政实施前，部分购房者突击购房办理房贷，搭上了二套房贷“末班车”。3、政策动态重庆楼市新政实施细则出台在国务院楼市调控定调一个多月后，重庆楼市新政实施细则终于敲定。重庆楼市新政实施细则由市国土房管局牵头制定，形成《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》正式文件，共提出了四个方面的要求和具体十条调控措施。重庆细则没有“加码”，调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施，被普遍认为是在“温和调控”。关键点一：提高贷款利率、首付比例据《意见》表示，将严格执行对贷款购买首套自住房（建筑面积大于90平方米）的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策。从另一方面来说，我市没有对三套房停贷作出限制，也未对第二套住房“认房”还是“认贷”作出具体指示。关键点二：首次买按揭房有补助《意见》中提到：“鼓励普通商品住房消费，普通商品住房（含二手住房）交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时重庆地产研究【2010年5月刊】4/24在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。”关键点三：二手房减免营业税时限恢复到5年个人购买普通商品住房超过5年(含5年)转让的，免征营业税；不足5年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。此前，个人转让商品住房减免营业税的时限是2年。关键点四：高档住房土地增值税预征率上调到2%。高档住房交易契税按3%征收。此前，高档住房土地增值税预征率是1%，预征比例提高1个百分点，而高档住房的交易契税则是1.5%。“新国36条”分流房地产投资压力5月13日，国务院颁布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》。国务院在这一被市场称为“新国36条”的文件中强调，鼓励民资进入基础产业和基础设施、市政公用事业和政策性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业及法律法规未明确禁止准入的行业和领域。《意见》的公布一方面可以改善企业对经济前景的预期，抵消房地产政策连续加码对投资、消费决策的“溢出”影响；另一方面可以引导民间资本进入此前的“禁区”，既从源头上疏导了投机需求，又可以在一定程度上抵消房地产投资及地产相关行业投资潜在的回落风险。房地产市场调控政策与民间投资促进政策紧锣密鼓的先后出台，可谓一张一弛，调整了投资需求的结构，对经济增长的影响更为平衡。国税总局发布升级版土地增值税清算细则5月26日，国家税务总局发文强调，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”提议后，税总出台的重要配套文件。是对土地增值税清算的各种情况，在技术环节予以明确。业内人士表示，由于各种原因，土地增值税的征收一直很不规范，作为税率较高的税种，如果严格征收，将对房企的资金状况产生较大影响。廉租房违规转租或出借将被收回住房和城乡建设部、民政部、财政部近日联合发出通知，明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。重庆主城申请公租房标准初定5月24日，市政府第71次常务会审议了《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》征求意见稿（以下简称《办法》），《办法》初步确定主城区申请公共租赁住房的月收入标准：单身人士月收入2000元以下，家庭月收入3000元以下，政府将根据经济发展水平、城市居民人均可支配收入和物价指数等因素的变化定期调整标准。重庆地产研究【2010年5月刊】5/24公租房准入不设户籍限制。即年满18周岁，有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，主要包括：本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭；大中专及职校毕业后新就业的无住房人员；进城务工及外地来渝工作的无住房人员。此外，符合廉租住房保障条件的家庭（主城区人均月收入低于450元且人均住房建筑面积低于13平方米的城镇住房困难家庭），未享受实物配租和领取租金补贴的，可申请公共租赁住房，申请公共租赁住房的建筑面积不得超过50平方米，享受廉租住房的租金标准。国务院发通知补偿不到位不得强拆5月中旬，国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。通知要求严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对拆迁户进行补偿。尚未按照有关规定公布新的征地补偿标准的省区市，必须于2010年6月底前公布实施。已公布实施，但标准偏低地区，必须尽快调整提高。另外，对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁。国务院批准推进房产税改革实施时间仍未定5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。这是继今年两会政府工作报告中“加大差别化信贷、税收政策执行力度”和“国十条”之后,国务院文件再提房地产税收改革。此前,财政部在关于2010年的工作部署中,也曾提出“完善房产税”。但意见仅提到是“逐步推进房产税”而已,这也是本来就在做的工作,并没有明确什么时候会出台实施。此外,该《意见》还提到“出台资源税改革方案”。此前政府已决定在新疆率先进行资源税费改革,将原油、天然气资源税由从量计征改为从价计征,但是目前具体方案还未出台。重庆高档住宅土地增值税预征率上调至2%5月4日重庆市地税局下发的《重庆市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知》（后简称通知），重庆将提高非普通标准住宅土地增值税的预征率，由过去的1%增加到2%。市税务部门相关负责人表示，所谓普通住宅多指单套最大建筑面积在144平方米以下、住宅小区建筑容积率1.0以上、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍的住房。据了解，目前市地税局已将通知下发，5月1日开始实行。另从下月开始，税务部门还将对符合条件的房地产企业加大土地增值税的清算力度。重庆地产研究【2010年5月刊】6/24地产分析重庆房地产市场月度分析一、总体市场概述2010年5月的重庆楼市遇冷，商品房供应量减小、成交面积和成交价格大幅下滑，众多消费者均对楼市持观望态度。从供应上看，众多开发商延迟了推盘计划，致使5月的市场供应量骤减。本月主城区新开盘项目（含组团）28个，推出房源六千余套，总供应体量约55.8万㎡。供应量仅为4月的1/3左右。从产品供应结构上看，产品的供应结构没有太大的变化，高端物业的供应比例依旧为四分之一。从需求上看，5月主城区商品房成交量骤减，成交价格也出现回落。全月共成交商品房1.31万套，仅是4月成交套数的一半左右，成交面积约120万平方米，同比和环比分别下降了42%和52%。这是近四年来成交量最低的5月，甚至低于2008年5月的成交量。价格也有大幅回落，建筑面积成交均价为4982元/平方米，比4月下降了1132元/平方米，低价位商品房和经济适用房的成交比例提高。二、供应情况1、新增批准预售量分析2010年5月主城区办理批准预售的项目数量及商品住宅预售面积较4月有大幅下滑。根据网上房地产数据显示，2010年5月重庆主城区共有50个项目办理预售许可证，新办预售面积84.13万㎡，其中，新办预售住宅面积78.78万㎡，非住宅面积5.35万㎡。在新增批售的住宅中，新办预售商品住宅面积78.78万㎡，按单套建筑面积95㎡推算，本月新增商品住宅中将会有8292余套单位投入市场。表1：重庆主城区2010年5月各项批准预售指标环比涨跌幅度指标批准预售个数新办预售面积住宅面积非住宅面积其中：商品住宅面积5月5084.1378.785.3578.78