余明轩-房地产投资分析-第八章房地产投资

第八章房地产投资不确定性分析第一节不确定性分析概述•一、不确定性分析的含义与方法•含义：房地产不确定性分析，是以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法。•它通过计算和分析各种不确定性因素的变动对投资项目经济效果的影响程度，分析可能出现的风险，进而确认投资项目在财务、经济上的可行性。•房地产投资不确定性分析的方法主要有三种：•盈亏平衡分析•敏感性分析•概率分析•二、不确定性分析的作用•首先，不确定性分析可以为投资者的正确决策提供参考依据。•通过对投资项目进行不确定性分析，可以预测不确定因素在什么范围内变动，将对项目的经济效果产生何种影响，程度如何。在综合分析的基础上，投资决策人员可以据此进行比较研究、作出判断或者提出具体的修改意见，为投资决策提供一定得参考依据。••其次，不确定性分析可以预测项目的抗风险能力，减少投资失误。•通过不确定性分析，可以预测项目对不确定性因素的变化的抗冲击能力，从而看出项目的敏感性和稳定性。同时，通过不确定性分析可以确认不同影响因素对项目经济效果的影响程度，找出敏感性因素并加以控制，从而在一定程度上化解项目的投资风险。••再次，不确定性分析考虑了投资者的心理、偏好及对市场的预期，使分析结果更符合投资主体的实际情况。•房地产投资分析最终是为投资决策主体服务的。不同的投资决策主体对市场的预期不同，对各种因素的控制能力不同。不确定性分析在一定程度上考虑了投资决策主体的实际情况，使得分析结果对投资决策主体更为实用。•三、不确定性因素•(一)租售价格及租售率•租金收入或者销售收入构成了房地产投资项目的主要现金流入，也是其利润的主要来源，因此，租金或者售价的变动对房地产投资项目收益的影响是显而易见的。•（二）开发周期•房地产周期大体上可分为投资决策、项目前期、建设施工、租售四个阶段，环环相扣。每一个阶段都有具体的工作需要完成，前一阶段工作的完成程度直接影响后期工作地实施，任何一个环节的拖延都有可能导致整个开发周期的延长。而建设周期的延长意味着开发商将增加贷款利息、施工人力成本、市场变化风险及提高工程总造价，这一切都将影响项目投资效果。工期延长对工程成本的影响•对直接成本的影响•对工程直接成本的影响，主要是指工期延长引起的直接工程成本的增加。由于甲方对开发项目的准备不够充分，工作计划不够周密，管理不够科学或管理手段不够先进，以及地质条件的变化等原因造成的施工工期延长，其责任在于甲方，必然导致承包方对施工工期和相关费用的索赔，其中费用索赔将直接计入工程成本，也就必然会引起工程直接成本的增加。•例如：某综合办公楼，建筑面积2.8万㎡，在工程建设过程中，甲方根据使用需要提出一系列设计变更，经统计，施工期间的大小设计变更多达100余份，造成施工工期比合同工期延长8个多月，承包方针对工期延长期间发生的窝工和机械闲置等进行索赔，索赔金额高达100余万元，仅此一项费用使工程直接成本增加35.7元/㎡。可见，工期延长对工程直接成本的影响是一项不可忽视的因素。•对资金占用成本的影响•对于工程开发项目，开发企业都有科学合理的开发计划、资金使用计划和人力资源配置计划等。工程建设项目的工期延长必然会打乱原来的各项计划，过度占用人力资源和资金资源，延长了企业既定的投资回收期，减少了预期利润，增加了工程成本。延长占用开发资金时间，对机会成本也有较大影响。•例如：某开发公司，通过市场竞拍，拿到市区某一宗地块，土地出让金为4亿元，预计建设60万㎡的住宅小区。在开发过程中，由于前期的准备工作不够充分，导致施工工期拖延12个月。经统计，在此期间仅此土地出让金的银行利息就高达4000多万元，均摊到小区建筑面积中，使建设成本约增加70元/㎡。可见，工期延长导致的资源占用费用也会间接增加工程开发成本，对企业的利润产生较大影响。•（三）开发成本•开发商对于开发成本一定程度上是可以进行控制的，但投资估算和实际开发成本之间也不一定相符。开发成本的变化对投资利润的影响是十分明显的。•（四）利率•利率的变化直接影响着开发项目的融资成本。政府宏观经济政策的变化及经济运行整体状况的变化的变化都有可能引起贷款利率的变动，商业银行也可能在一定幅度内调整贷款利率，这些都导致了房地产投资过程中不确定性的增加。•根据郑州市住房保障和房地产管理局发布的房地产市场运行报告显示，受限购、限贷政策以及消费心理等因素影响，郑州房地产市场销售量下降，三季度市区商品房销售面积同比降幅达到四成以上。360房地产研究院统计数据显示，与去年同期相比，在销售面积和销售金额上，10月份郑州楼市相对惨淡。•10月统计数据来看，金水区和二七区依然是热销区域，特别是二七区今年来销量大涨，说明了郑州老城区建设正在逐步复苏。与去年同期相比，今年的银十销量只有去年的一半。•郑州二七万达广场持续热销，接近3.5个亿的销售金额足以傲视群雄，与上月销售冠军联盟新城七期的4.88亿销售金额相比，还是有一定程度的下降。•10月郑州楼市的销售冠军是二七区的郑州二七万达广场项目，销售金额达3.5亿元，紧跟其后的是金水区的正弘蓝堡湾二期项目，销售金额将1.5亿元，排名第三的是郑东新区的晖达新领地项目，销售金额达到1.37亿元。值得注意的是，销售冠军郑州二七万达广场属于非住宅项目，销售亚军而本月销正弘蓝堡湾二期项目也属于非住宅项目，排行第三名晖达新领地属于纯住宅项目。第二节盈亏平衡分析•概念：盈亏平衡分析又称量本利分析、盈亏临界分析和收支平衡分析.•它是通过分析房地产投资项目在一定时期内的开发数量（销量数量）、成本、税金、利润等因素之间的变化关系，找出生产规模或销售规模的盈亏平衡点，判断房地产投资项目对不确定性因素的承受能力。房地产盈亏平衡分析是考察拟投资开发房地产项目的建筑面积发生变化时企业经济效益变化情况，或者考察市场需求（以建筑面积多少反映）变动时，企业经济效益变化情况。其分析目的在于寻求一个合理的开发规模，降低开发风险。一、基本思路•盈亏平衡点是房地产投资项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入等于支出，净收入等于零。它是企业的销售收入和扣除销售税金后与成本相等的经营状况。因此，盈亏平衡点又叫收支平衡点、临界点、保本点、损益平衡点等。•合理区分房地产投资项目的固定成本和变动成本是盈亏平衡分析方法的前提条件。•房地产项目开发经营成本与其他商品经营成本一样，按成本额与开发数量的关系可以分为固定成本与变动成本两大类。•固定成本，是指在一定范围内不随开发量（销售量）的变化而变化的相对稳定的成本，如建筑机械费用、固定资产折旧费、公司管理人员工资等。•可变成本，是指那些随着开发量（销售量）的变化而变化的成本，如建筑安装工程费(人工费、材料费、施工机械使用费)、勘察设计费等。•开发量、成本、利润之间存在一定得相互关系。用数学函数关系表示：•利润=销售收入-销售税金-总成本•其中，产品销售税金取决于产品销售收入，•产品销售收入=产品销售量×产品单位价格•产品销售成本(总成本)=变动成本+固定成本二、线性盈亏平衡分析•（一）线性盈亏平衡分析的假设条件•1.房地产产品的总销售收入和生产变动成本与房地产开发面积（或者产品产量）呈线性关系。•2.房地产产品的投资开发量和销售量相等，即开发的房地产产品能全部销售出去。•3.房地产产品的固定成本在开发和租售期内保持不变，即固定成本为常数。•4.销售收入随开发面积的变化而变化，但平均单位售价为常数。•5.计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。•（二）线性盈亏平衡分析的计算分析过程•由于总成本与销售量呈线性关系，可以将总成本用如下公式表示：C=CF+Cv•=CF+CXQ•其中：C为总成本，CF为固定成本，Cv为可变成本，单位产品的可变成本为CX，开发数量为Q。•设销售收入（扣除销售税金和附加）为S，单位产品销售税金及附加为t，销售单价（含销售税金和附加）为P，则可以得出：•S=PQ-tQ•设利润为E，则有：•E=S-C=（PQ-tQ）-（CF+CXQ）•=（P-CX-t）Q-CF•当盈亏平衡时，E=0，即：•E=（P-CX-t）Q-CF=0•设盈亏平衡时的开发数量为Q*，则有：•Q*=tCXPCF•（三）线性盈亏平衡分析的图解法•（四）线性盈亏平衡分析的应用三、非线性盈亏平衡分析•在实际开发经营中，单位产品的可变成本与销售价格不一定是以线性关系发生变化的，因此，销售收入和生产成本与开发量的关系不一定呈严格的线性关系。在这种情况下，就需要采用非线性分析方法对以上情况进行分析。•例题第三节敏感性分析•一、敏感性分析的含义和作用•敏感性分析是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到的影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种分析方法。•表示方法：•一、用表格表示某因素按一定比例变化时所引起的评价指标的变化幅度，即敏感性分析表；•二、用图解法表示评价指标达到临界点时，某个变量可能的最大值，即敏感性分析图。敏感性分析的作用和目的•(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；•(2)研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；•(3)比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。二、敏感性分析的方法和步骤•敏感性分析是经济决策中常用的一种不确定性分析方法。敏感性就是指经济效果指标对其影响因素的敏感程度大小。对经济效果指标的敏感性影响大的那些因素，在实际工作中，要严格加以控制和掌握，而对于敏感性较小的影响因素，稍加控制即可。•单因素分析方法和步骤•第一，选择经济评价指标。•选择那些最能反映投资项目经济效果的评价指标，将其作为分析对象。•净现值、内部收益率、投资回收期、利润等指标。•第二、选择不确定性因素，确定其变化范围。•选择不确定性因素的原则：•1.该因素在可能变动的范围内将对项目经济效果产生较强烈的影响；•2.该因素发生变化的可能性较大，并且这种变化通常将不利于项目经济目标的实现；•3.突出重点，对重要的或者敏感性强的因素进行分析。•房地产项目的不确定因素一般有：•项目投资总额、租售价格、租售率或者空置率、经营成本、建设周期、利率、建筑面积等。•第三、分析因素变动对项目经济评价指标的影响程度。•首先，假定其他因素不变，分别计算某特定因素在设定的变化幅度下，各评价指标的变动结果。•然后，对每一个因素的每一次变动重复以上计算。最后，将各运算结果制作成表格或者图形，清晰地表示评价指标对因素变动的敏感程度。某房地产开发项目的占地面积为2000，容积率为2.5，楼面地价为1500元／，建造费用为3000元／；预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为0.75，初步确定项目的租金水平为230元／·月（可出租面积），出租费用为毛租金收入的25％；项目开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为15％，专业人员费用为建造费用预算的10％；广告宣传及市场推广费为40万元；该类项目的投资收益率为18％，试进行项目的财务分析和敏感性分析。2m2m2m2m•项目财务分析如下：•1.确定项目的预期总开发价值。•（1）总建筑面积：2000×2.5＝5000（）•（2）预计年净租金收入：5000×0.75×230×（1－25％）×12＝776.25（万元）•（3）总开发价值：776.25／18％＝4312.5（万元）•2.土地费用。•（1）地价：5000×1500＝750（万元）•（2）土地费用利息：750×［（1＋15％）－1］＝241.875（万元）•（3）土地费用总额：750＋241.875＝991.875（万元）2m•3.建造费用。•（1）建造费用预算：3000×5000＝1500（万元）•（2）专业人员费用：1500×10％＝150（万元）•（3）建筑费用利息支出：（1500＋150）×15％＝247.5（万元）•（4）建造费用总额：1500＋15