12年虎门房地产市场研究

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。东莞中原研究部2011年12月虎门房地产市场研究报告虎门经济发展概况Part.one宏观经济虎门经济保持高速增长，与周边镇区相比遥遥领先。2010年虎门完成生产总值285亿元，增长13.9%；规模以上工业总产值520亿元，增长13.4%；出口总额22.7亿美元，增长17.5%虎门经济实力全市第一，继续保持高速增长；与周边镇区相比，遥遥领先，且第三产业占半壁江山。社会人口虎门户籍人口平稳增长，外来人口有小幅下降趋势。2009年虎门户籍人口126120人保持相对稳定。2009年虎门外来人口1426320人本地、外来人口倒挂严重。财政与消费虎门镇级可支配财政收入增多，社会消费总额节节攀升。2010年虎门镇级可支配财政收入17亿元，增长18.5%。2010年虎门社会消费品零售总额124.81亿元，增长20.2%。城建规划东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。常平副中心在《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》中，东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。此外，按照区位、发展条件、自然条件和历史传统，将市域划为“西北部片区、中部片区、西南部片区、东北部片区、东南部片区”，五大片区，片区内部突出功能整合，片区之间由生态绿地相分隔，片区中心之间由轨道交通相连。区域规划虎门发展总体规划：“一河两岸三板块”虎门城市总体规划编制5年后迎来首次编修，新一轮编修是积极融入珠三角一体化大格局的战略举措。之所以对总规进行修编，是因为虎门建设滨海国际商城，确立“一河两岸三板块”的新城市发展格局，提出产业升级与城市升级的战略重点，都对城市总体规划提出了新的、更高的要求。修编总体规划是要和新的发展战略定位实现有效衔接，突出滨海国际商城这一城市定位，突出“一河两岸三板块”这一城市格局。“一河两岸三板块”，形成以太平河“一河”为中轴,虎门和威远“两岸”齐头并进,威远、新湾、虎门中心区“三大板块”鼎立联动。交通网络虎门作为珠三角交通枢纽，带动经贸、物流快速发展。虎门港国家一类开放港广深高速广深沿海高速常虎高速广深港高铁白沙站（预计12月开通）R2线与广深港客运专线交站穗莞深城轨珠三角一小时生活圈地块交通四通八达，轻轨的前景诱人，未来广深客户可以轻松融入珠三角一小时生活圈专业市场虎门服装专业市场分布服装商业区内有大型服装专业市场18个，经营服装商铺达8600家，商业网点分布密集，虎门专业服装市场主要以黄河地产开发的黄河服装城片区和以富民地产开发的富民服装城为两大区域虎门房地产市场发展情况Part.two1土地成交分析常平土地供应缓慢；流拍现象与个人拿地行为共存！•近几年土地供应紧缺，且地块面积偏小！•2008年楼市萧条，出现流拍；同时由于地块较小，个人拿地行为盛行！年份土地位置面积（㎡）容积率总成交价地面地价楼面地价买方2006金洲村348422.5306008782.53513广州凯蓝房地产有限公司2006连升路236934.596304064.5903.2东莞市合盛房地产开发有限公司2006连升路216513.4866503071.5882.6东莞市合盛房地产开发有限公司2007白坑水库旁13476022830021001050东莞市虎门建设发展有限公司2007博涌社区823.8－2052488.5－东莞市嘉安实业投资有限公司2008金洲村30096.93.575242499.9714.3东莞市东方伟业房地产开发有限公司2008金洲村393773.598442499.9714.3东莞市东方伟业房地产开发有限公司2008博涌社区人民北路2827.6－10423685.1－东莞市钧达实业有限公司2008博涌社区人民北路4258.6－24505753.1－东莞市钧达实业有限公司2008博涌社区人民北路23319.62.35121275200.32212.9东莞慧盈咨询管理有限公司2008博涌社区人民北路20736.31.98107835200.12626.3东莞慧盈咨询管理有限公司2009虎门金洲村74836≤4.03843051351284东莞市龙泉实业发展有限公司2009虎门金洲村15659≤4.01180075361884东莞市龙泉实业发展有限公司2010虎门金洲村40526≤2.57900013042.765217.1万科地产201020044≤2.5万科地产2010虎门博涌社区15757≤3.01590010090.83363.6东莞市高盛誉信用担保有限公司•但2009年以来，全市土地市场升温明显，商住用地普遍拍出高价，特别是2010年1月虎门金洲村地块，以5217元/㎡的地王价格成交。2011年暂无商住地块出让。2007-2010年供应情况供应年份产品类型建筑面积套数2007年别墅92550.03202公寓00洋房297563.8725752007年汇总390113.927772008年别墅62269.07142公寓65149.741079洋房125973.3911302008年汇总253392.223512009年别墅36032.13131公寓7655.68194洋房178437.0516172009年汇总222124.8619422010年别墅32278.3380公寓00洋房97706.0812942010年汇总129984.4113742011年1-11月供应情况07年楼市红火，新增供应创下历史最高，供应面积为39.01万平米，同比增加59.52%；2010新增供应持续偏紧，仅有来自虎门国际公馆1134套、丰泰·东海城堡228套、万科紫台12套。2011年1-11月，新增住宅供应47.60平米，3484套，主要有万科紫台、地标广场、龙泉豪苑、虎门国际公馆等等。2近年虎门住宅供应情况用途建筑面积套数别墅15361.8150公寓21083.4338普通住宅439523.83096总计4759693484自11年新政调控以来，受楼市大势影响，虎门住宅由供不应求转向供大于求！•2011年市场整体供应为3484套，成交2524套，市场整体供大于求！•60-100平米为虎门的主力去化的合拼前户型，占虎门总成交量的45%！3供求面积区间分析2011年1-11月住宅市场整体供需情况面积区间供应套数面积区间成交套数均价供需比库存21-4030420-4029581591.0336041-6024940-6041879710.6014561-8018460-8019385230.959381-100156280-10094497641.651136101-12052100-1206295720.8420120-1400120-1402977790.0017141-160202140-16011197601.8234161-180219160-18017890221.2383181-200112180-20049105302.2970201-300321200-300165120451.95213301-400165300-40049138203.37126401-5008401-5008125561.008500以上106500以上23145334.61114总计3484总计2524102561.382419•11年1-11月虎门住宅市场排名楼盘名称成交套数成交面积成交金额名次万科·紫台47571.034786.781地标广场61854.825965.882丰泰·东海城堡50869.154814.833龙泉豪苑45653.41624.824虎门国际公馆42017.324564.245虎门地标25187.553621.686金湾花园5791.92120.767虎门1号4939.14740.488滨江花园5535.5400.459怡景·山水名都689.540.0510虎门前十名排名中，万科·紫台以6.78亿居首，第二、三名分别是地标广场、东海城堡！•高端标杆大盘推出的新货，开盘销售较为理想，其他项目以存量为主、慢慢去货！42011年住宅整体市场在售项目11年洋房面积区间销售套数情况从个盘销售套数看，地标广场、紫台一枝独秀，合拼户型也较多。5洋房出货面积区间楼盘名称20-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上合拼户型总计滨江花园1412131040地标广场113801055497147596丰泰·东海城堡21411121445丰泰·裕田花园22海岸国际1113虎门1号4212371074虎门地标267655121129362虎门国际公馆62116961214178442龙泉豪苑129132162万科·紫台320449472怡景·山水名都1214总计2183601945966528112182421266272602•虎门市场别墅累积供需比虎门别墅市场，新上市产品都能快速消化，均价在18000-25000元/平米间，总价在800-1000万为主！•近年别墅整体供应为523套，成交389套，成交率达到74.38%，但像金湾花园等老盘则还有一些顽固的货量没被消化！•其中万科紫台一支独秀，达到虎门别墅价格的天花板！6别墅市场分析楼盘名称总套数总建筑面积销售均价销售套数剩余套数丰泰·东海城堡17942548.031812614930丰泰·东海山庄1224332176451220丰泰·观山碧水9547957.15153862669虎门国际公馆4223671.31194922418金湾花园73810.911268125蟠龙山庄一期5127626.933996501万科·紫台279772.04252801611在售项目11年别墅面积区间销售套数情况大面积别墅畅销。从个盘销售套数看，200-300平米以上大别墅需求较大，从别墅产品类型来看，联排别墅出货理想，其次为双拼别墅；7别墅成交面积区间独栋联排双拼总计面积区间金湾花园蟠龙山庄丰泰·东海城堡东海山庄万科·紫台丰泰·东海城堡虎门国际公馆180-20088200-30027229300-400549401-5006118500以上621018总计1223526114722008年至2011年11月整体成交均价变动不大，不部分时间维持在7000元/平米左右；即使在08年低东莞楼市最惨淡的时候，虎门楼市也只是小幅调整，此后从09年开始成交逐渐放大，价格节节攀升；10年受供应匮乏拖累，成交较为平淡；而随着虎门国际公馆、万科紫台的入市，精装洋房和别墅成交拉高整体均价，目前价格依然能保持在相对高位。08040805080608070808080908100811081209010902090309040905090609070801090910011002100310041005100610071008成交均价（元/平米）成交面积（万平米）3,996080208030908数据来源：东莞市房管局2008年2009年2010年51018价格分析如剔除豪宅精装修影响，住宅成交均价在9000-10000元/㎡；2011年10市场存量分析截止11年11月30日，虎门目前住宅库存量为31.79万平米，2270套，其中普通住宅存量为29.29万平米，2205套；别墅存量为2.50万平米，65套；楼盘名称可售套数可售面积虎门国际公馆83374261丰泰·东海城堡43544367龙泉豪苑378131389地标广场19516655万科·紫台17425131虎门1号1084876虎门地标596452滨江花园445817虎门安居大厦162464海岸国际91743黄金洲天安大厦88