固定资产清查与投资性房地产

固定资产清查与投资性房地产（六）固定资产清查企业应定期或者至少固定资产进行清查盘点，以保证固定资产核算的真实性，充分挖掘企业现有固定资产的潜力。在固定资产清查过程中，如果发现盘盈、盘亏的固定资产，应填制固定资产盘盈盘亏报告表。清查固定资产的损溢，应及时查明原因，并按照规定程序报批处理。1.固定资产盘盈企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。盘盈的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：如果同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值；如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该项固定资产的预计未来现金流量的现值，作为入账价值。企业应按上述规定确定的入账价值，借记“固定资产”科目，贷记“以前年度损益调整”科目。【教材例1-93】2009年1月丁公司在财产清查过程中，发现2008年12月购入的一台设备尚未入账，重置成本为30000元（假定与其计税基础不存在差异），根据《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》规定，该盘盈固定资产作为前期差错进行处理，假定丁公司按净利润的10%计提法定盈余公积，不考虑相关税费的影响。丁公司应编制如下会计分录：（1）盘盈固定资产时：借：固定资产30000贷：以前年度损益调整30000（2）结转为留存收益时：借：以前年度损益调整30000贷：盈余公积—法定盈余公积3000利润分配—未分配利润270002.固定资产盘亏企业在财产清查中盘亏的固定资产，按盘亏固定资产的账面价值，借记“待处理财产损溢”科目，按已计提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，按已计提的减值准备，借记“固定资产减值准备”科目，按固定资产的原价，贷记“固定资产”科目。按管理权限报经批准后处理时，按可收回的保险赔偿或过失人赔偿，借记“其他应收款”科目，按应计入营业外支出的金额，借记“营业外支出—盘亏损失”科目，贷记“待处理财产损溢”科目。【教材例1-94】乙公司进行财产清查时发现短缺一台笔记本电脑，原价为10000元，已计提折旧7000元，乙公司应编制如下会计分录：（1）盘亏固定资产时：借：待处理财产损溢3000累计折旧7000贷：固定资产10000（2）报经批准转销时：借：营业外支出—盘亏损失3000贷：待处理财产损溢3000（七）固定资产减值1.固定资产减值金额的确定固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。2.固定资产减值会计处理企业计提固定资产减值准备，应当设置“固定资产减值准备”科目核算。企业按应减记的金额，借记“资产减值损失—计提的固定资产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。【教材例1-95】2008年12月31日，丁公司的某生产线存在可能减值的迹象，经计算，该机器的可收回金额为1230000元，账面价值为1400000元，以前年度未对该生产线计提过减值准备。由于该生产线的可收回金额为1230000元，账面价值为1400000元。可收回金额低于账面价值，应按两者之间的差额170000（1400000-1230000）元计提固定资产减值准备。丁公司应编制如下会计分录：借：资产减值损失—计提的固定资产减值准备170000贷：固定资产减值准备170000【例题95·单选题】某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为（）万元。（2009年）A.120B.160C.180D.182【答案】A【解析】计提减值准备前固定资产的账面价值＝200-（200-20）÷10＝182（万元），大于可收回金额120万元，因此该设备账面价值120万元。【例题96·多选题】下列各项中，会引起固定资产账面价值发生变化的有（）。A．计提固定资产减值准备B．计提固定资产折旧C．固定资产改扩建D．固定资产日常修理【答案】ABC【解析】固定资产日常修理应费用化，不会引起固定资产账面价值发生变化。【例题97·计算题】某企业于2009年9月5日对一生产线进行改扩建，改扩建前该生产线的原价为900万元，已提折旧200万元，已提减值准备50万元。在改扩建过程中领用工程物资300万元，领用生产用原材料58.5万元。发生改扩建人员工资80万元，用银行存款支付其他费用61.5万元。该生产线于2009年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的固定资产采用年限平均法计提折旧，预计尚可使用年限为10年，预计净残值为50万元。2011年12月31日该生产线的可收回金额为690万元。假定固定资产按年计提折旧，固定资产计提减值准备不影响固定资产的预计使用年限和预计净残值。要求：（1）编制上述与固定资产改扩建有关业务的会计分录。计算改扩建后固定资产的入账价值。（2）计算改扩建后的生产线2010年和2011年每年应计提的折旧额。（3）计算2011年12月31日该生产线是否应计提减值准备，若计提减值准备，编制相关会计分录。（4）计算该生产线2012年和2013年每年应计提的折旧额。（答案中金额单位用万元表示）（1）借：在建工程650累计折旧200固定资产减值准备50贷：固定资产900借：在建工程300贷：工程物资300借：在建工程58.5贷：原材料58.5借：在建工程80贷：应付职工薪酬80借：在建工程61.5贷：银行存款61.5改扩建后在建工程账户的金额=650+300+58.5+80+61.5=1150（万元）。借：固定资产1150贷：在建工程1150（2）2010年和2011年每年计提折旧=（1150-50）÷10=110（万元）。（3）2011年12月31日固定资产的账面价值=1150-110×2=930（万元），可收回金额为690万元，应计提减值准备240（930-690）万元。借：资产减值损失240贷：固定资产减值准备240（4）2012年和2013年每年计提折旧=（690-50）÷8=80（万元）。二、投资性房地产（一）投资性房地产概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产；（2）作为存货的房地产。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【例题98·单选题】根据《企业会计准则—投资性房地产》，下列项目不属于投资性房地产的是（）。A．持有并准备增值后转让的房屋建筑物B．已出租的土地使用权C．已出租的建筑物D．持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】A【解析】持有并准备增值后转让的房屋建筑物并不属于投资性房地产。（二）投资性房地产的取得1.外购的投资性房地产外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。借：投资性房地产贷：银行存款2.自行建造的投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。其会计处理如下图所示。（三）投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。【例题99·判断题】企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，不得采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（）【答案】×【解析】企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。【例题100·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A．不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B．满足特定条件时可以采用公允价值模式C．同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D．同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（1）计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（2）取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备减值准备一经计提，在持有期间不得转回。【教材例1-99】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1000万元，以前未计提减值准备。甲公司应编制如下会计分录：（1）计提折旧；每月计提的折旧=1200÷20÷12=5(万元)借：其他业务成本50000贷：投资性房地产累计折旧50000（2）确认租金：借：银行存款（或其他应收款）60000贷：其他业务收入60000（3）计提减值准备：借：资产减值损失1000000贷：投资性房地产减值准备1000000【例题101·判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。（）（2010年）【答案】√【例题102·多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有（）。（2010年）A.坏账准备B.固定资产减值准备C.存货跌价准备D.投资性房地产减值准备【答案】BD【解析】应收款项、存货等流动资产计提的减值准备一般可以转回。2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。【例题103·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）【答案】×【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。【教材例1-100]】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×8年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起用，写字楼的造价为1000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为1200万元。甲公司采用公允价值计量模式。甲企业应编制如下会计分录：（1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产—