固定资产第二、三节、第四章投资性房地产

3.2固定资产的后续计量3.2.1固定资产的折旧(P33-34)（一）固定资产的折旧计提范围（二）影响折旧的因素【要点提示】固定资产计提折旧的因素中固定资产已提减值准备是关注的重点，考生在复习折旧额的计算时必须结合减值准备的提取一并考虑。（三）固定资产折旧方法P34例题【多选题】某公司在2009年6月1日购买一台设备，成本为10000万元，预计使用年限为10年，预计净残值为500万元，采用年限平均法计提折旧。2011年12月31日，减值测试表明其可收回金额为3000万元，经测定，设备尚可使用5年，预计净残值为50万元。下列基于上述资料计算的会计指标中，正确的有（）。A.2011年末设备的折余价值为7625万元B.2011年末固定资产减值损失为4625万元C.2012年固定资产折旧计提590万元D.2012年末固定资产折余价值为2410万元E.2012年末固定资产账面余额为10000万元•【正确答案】ABCE【答案解析】①2011年末设备的账面价值＝10000－（10000－500）/10×2.5＝7625（万元）；②该公司应在2011年资产负债表日确认的资产减值损失＝7625－3000＝4625（万元）；③2012年固定资产折旧计提额＝（3000－50）÷5＝590（万元）；④2012年末固定资产折余价值＝10000－（10000－500）/10×2.5－590＝7035（万元）；⑤只要未被清理，“固定资产”账面余额始终是10000万元。•例题【单选题】某企业购进设备一台，该设备的入账价值为100万元，预计净残值为5.6万元，预计可使用年限为5年。在采用双倍余额递减法计提折旧的情况下，该设备第三年应提折旧额为（）万元。A.24B.14.4C.20D.8【正确答案】B【答案解析】第一年的折旧＝100×2/5＝40（万元）；第二年的折旧＝（100－40）×2/5＝24（万元）第三年的折旧＝（100－40－24）×2/5＝14.4（万元）第四年的折旧＝[（100－40－24－14.4）－5.6]/2＝8（万元）。•【例题·计算题】甲公司固定资产入账价值为500万元。该固定资产预计使用5年，预计净残值为20万元。假定2011年9月10日安装完毕并交付使用，采用年数总和法计算折旧额。•2011年年折旧额＝（500－20）×5/15×3/12＝40（万元）2012年年折旧额＝（500－20）×5/15×9/12＋（500－20）×4/15×3/12＝152（万元）2013年年折旧额＝（500－20）×4/15×9/12＋（500－20）×3/15×3/12＝120（万元）（四）会计处理借：制造费用【生产车间计提折旧】管理费用【企业管理部门、未使用的固定资产计提折旧】销售费用【企业专设销售部门计提折旧】其他业务成本【企业出租固定资产计提折旧】研发支出【企业研发无形资产时使用固定资产计提折旧】贷：累计折旧【要点提示】对折旧方法应重点关注直线法和加速折旧法，另外需注意的是，常见出题方式是结合减值提取来测试某一年的折旧额或某一年固定资产的账面价值。（五）.固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核P35【要点提示】固定资产需定期测试折旧因素是否合理，因不合理而产生的调整属于会计估计变更，不进行追溯，其处理原则需结合《会计政策变更》章节掌握。•3.2.2固定资产的后续支出（一）后续支出的处理原则与固定资产有关的更新改造等后续支出，符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，应当计入当期损益。•（二）资本化的后续支出P36-37【例题·单选题】（2013年考题）甲公司某项固定资产已完成改造，累计发生的改造成本为400万元，拆除部分的原价为200万元。改造前，该项固定资产原价为800万元，已计提折旧250万元，不考虑其他因素，甲公司该项固定资产改造后的账面价值为（）万元。A.750B.812.5C.950C.1000『正确答案』B『答案解析』该项固定资产改造后的账面价值＝（800－250）－（200－200/800×250）＋400＝812.5（万元）P36-37例题3-5，3-6（二）费用化的后续支出P38-39企业对固定资产发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分，可以计入固定资产成本，不符合固定资产的确认条件的应当费用化，计入当期损益。（四）融资租入固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。（五）经营租入固定资产发生的改良支出，应通过“长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法进行摊销。（1、产权是自己的装修：借：固定资产-装修贷：相关科目装修费用单独提折旧；提前装修，比照替换账面价值；2、产权不是自己的，经营租赁的）3.3固定资产的处置3.3.1固定资产终止确认的条件P39【例题12·判断题】（2010年）固定资产处于处置状态或者预期通过使用或处置不能产生经济利益的，应予终止确认。（）『正确答案』√『答案解析』固定资产满足下列条件之一的，应当予以终止确认：（1）该固定资产处于处置状态；（2）该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。【例题·多选题】（2013年考题）下列关于固定资产会计处理的表述中，正确的有（）。A.未投入使用的固定资产不应计提折旧B.特定固定资产弃置费用的现值应计入该资产的成本C.融资租入固定资产发生的费用化后续支出应计入当期损益D.预期通过使用或处置不能产生经济利益的固定资产应终止确认『正确答案』BCD『答案解析』没有投入使用的固定资产，也是要计提折旧的，A说法不正确。【例题·多选题】（2013年考题）下列各项中，影响固定资产处置损益的有（）。A.固定资产原价B.固定资产清理费用C.固定资产处置收入D.固定资产减值准备『正确答案』ABCD『答案解析』影响固定资产处置损益的有固定资产的账面价值、处置取得的价款以及处置时的相关税费，而AD影响处置时固定资产的账面价值，B是处置清理费用，C对应处置取得的价款，因此ABCD都影响处置损益。【例题·多选题】下列有关固定资产会计处理的表述中，正确的有（）。A.固定资产盘盈产生的收益计入当期营业外收入B.生产设备日常维护发生的支出计入当期损益C.生产设备更换部件期间仍按原预计使用年限计提折旧D.计提减值准备后的固定资产以扣除减值准备后的账面价值为基础计提折旧『正确答案』BD『答案解析』固定资产盘盈产生的收益计入以前年度损益调整。由于固定资产的账面价值转入在建工程，生产设备更换部件时期不计提折旧，应该是按照更新改造后预计尚可使用年限作为折旧年限。3.4持有待售的固定资产1.同时满足下列条件的非流动资产应当划分为持有待售（1）企业已经就处置该非流动资产作出决议；（2）企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；（3）该项转让将在一年内完成。2.持有待售期间的固定资产不计提折旧（当月减少照提，无形资产同），按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。【思考问题】2013年4月30日A公司与B公司签订不可撤销合同，将某固定资产出售，当日该资产的账面价值100万元，以前未计提减值准备。2013年6月30日办理完毕产权过户手续。2013年4月30日的会计处理为：问题一：公允价值110万元，处置费用5万元，如何处理？（按谨慎性原则4月不计收益）问题二：公允价值100万元，处置费用5万元，如何处理？提示：按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。借：资产减值损失5贷：固定资产减值准备5•【例题·判断题】（2013年考题）企业持有待售的固定资产，应按账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量（）『正确答案』对第四章投资性房地产•本章内容在考试中一般出现在客观题中，分值2-3分，但作为基础知识也可以与借款费用、非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合出现在计算题或综合题中。2012年出了一道综合题15分（投资性房地产转换、后续计量及其处置），考生应重点关注如下考点：1.投资性房地产的界定；2.后继计量两种模式的账务处理；3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；4.公允模式下投资性房地产转化为固定资产、无形资产或开发产品时公允价值与账面价值差额的归属科目；5.固定资产、无形资产或开发产品转化为公允价值计量模式的投资性房地产时公允价值大于账面价值差额的归属科目认定。一、投资性房地产的定义及特征P41（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（二）投资性房地产的特征1.投资性房地产是一种经营活动；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权；P42例4-1【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？【答案】属于。2.持有并准备增值后转让的土地使用权；按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。3.已出租的建筑物。（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议（一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起），约定以经营租赁方式出租的建筑物；思考问题：如果是以经营租赁方式租入的建筑物再转租？P42例4-2【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？4.对于企业持有以备经营租出的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。5、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。6、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（二）不属于投资性房地产的资产1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产（开发商）是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。思考问题：1、房地产企业开发的已出租的房屋（投资性房地产）2、企业持有的准备建造办公楼的土地使用权（无形资产）3、房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权（存货）4、已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置（投资性房地产）5、房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权（存货）6、企业出租给本企业职工居住的宿舍（固定资产）7、闲置土地（存货或无形资产）•【要点提示】投资性房地产的辨认属于多选题选材。【例题1·多选题】（2009年）下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物『正确答案』AC•【例题·单选题】下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。A.企业已出租的建筑物B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物D.非房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权『正确答案』C『答案解析』选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。三、投资性房地产的确认及初始计量（一）投资性房地产的确认1、投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认P432、投资性房地产