外资投资大陆房地产及REITs现状

研究员：戴凯宇本公司已力求本刊内容之正确性，惟纯属研究仅供参考，本公司不负任何法律责任。使用本信息投资人应审慎考量投资风险。任何人未获得元富证券书面授权，不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。如引用、刊发，需注明出处1元富证券（香港）有限公司上海代表处专题外资投资大陆房地产及REITs现状一、外资购买大陆房地产相关情况：1.大陆对外资（外国企业、外资企业）在大陆购买房地产尚没有独立明确的法律条文。2.根据大陆目前的制度状况，外国企业在大陆购买房地产难以实现，主要是人民币资本项目下没有开放，外国企业无法进行资金的汇入汇出。3.外国企业投资大陆房地产目前主要借助在大陆成立的外商独资企业或合资企业进行，但实际受到FDI的限制。4.外商在大陆的投资企业可以将利润汇出国外。具体规定如下：凡注册资本金未按合同约定足额到位的外商投资企业，不得将外汇利润、红利汇出境外；凡因特殊情况注册资本金不能按照合同约定足额到位的，应报原审批部门批准，凭批件和相关材料，可按实际到位的注册资本金的比例分配所得的利润、红利汇出境外。外商投资企业或境外发行股票企业需将以前年度利润或股息、红利汇出境外的，还需委托会计师事务所对其利润或股息、红利发生年度的资金情况进行审计，并向银行出具审计报告。外商投资企业利润、股息、红利汇出，需凭以下材料从外汇账户中支付或到银行兑付：a.书面申请b.《外商投资企业外汇登记证》c.董事会利润分配决议书d.注册会计师事务所出具的验资报告以及相关年度利润或股息、红利情况的审计报告e.税务凭证5.通过设立外资企业（特定目的载体(SPV)），实现REITs理论上可行，但存在两个问题：a.特定目的载体(SPV)持有物业，也受到FDI限制。b.特定目的载体(SPV)除持有物业外，不可有其他业务。研究员：戴凯宇本公司已力求本刊内容之正确性，惟纯属研究仅供参考，本公司不负任何法律责任。使用本信息投资人应审慎考量投资风险。任何人未获得元富证券书面授权，不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。如引用、刊发，需注明出处2元富证券（香港）有限公司上海代表处专题二、外资投资大陆房地产开发相关产业政策：大陆加入WTO后，根据相关规定，房地产领域将逐步扩大对外开放。目前除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资经营以外，其他房地产开发项目已基本没有限制。在房地产仲介服务方面(包括房地产估价、物业管理、仲介服务等)允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。从政策上看，大陆是逐步鼓励外资进入房地产开发领域的，未来外资进入大陆房地产的渠道也将更加宽阔。根据大陆发展和改革委员会制定的最新《产业结构调整指导目录》，大陆房地产涉及外资的具体规定如下：表一、大陆《产业结构调整指导目录》中规定：鼓励类1.城镇园林绿化及生态小区建设2.城市立体停车场建设3.先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广4.国家住宅示范工程建设5.房地产仲介服务、物业管理服务限制类1.用地面积超过下列标准的城市游憩集会广场项目：小城市和重点镇1公顷，中等城市2公顷，大城市3公顷，200万人口以上特大城市5公顷2.别墅类房地产开发项目3.高尔夫球场项目4.赛马场项目资料来源：元富上海收集整理研究员：戴凯宇本公司已力求本刊内容之正确性，惟纯属研究仅供参考，本公司不负任何法律责任。使用本信息投资人应审慎考量投资风险。任何人未获得元富证券书面授权，不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。如引用、刊发，需注明出处3元富证券（香港）有限公司上海代表处专题三、房地产投资信托基金(REITs)的概念及大陆模式1.概念及国外REITs特点：房地产投资信托（REITs）是依照商业信托原理设计的投资工具，首先由信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。根据美国的规定REITs是一个由董事会或受托人管理的公司、信托基金或协会，其所有权益是可以转让的；必须是美国国内注册的独立核算的法人实体，不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会以及其他金融机构或保险公司等）。按照REITs的组织结构建立的投资信托基金具有明显的制度优势，能够使中小投资者投资房地产成为可能，并具有流动性强、稳定性好、收益水平高、风险分散等优点。表二、世界其他国家REITs特点：国家特点澳大利亚没有对股东最高或最低数目的限制，典型的管理方式是由公司受托人或者基金管理人进行管理，其投资于不动产的目的一般是为了获取租金收益，没有最低收益分配的要求加拿大由房地产共同基金演变而来，绝大多数体现为契约型组织，受益凭证流通交易，利润分配实行可调整的分配比例香港不动产投资信托公司的资金管理采取外部管理方式，并未完全被免除纳税义务：获准免于支付地产税，缴纳利润税。欧盟不动产投资的资产折现力强、不动产市场公开性良好以及税收效率较高。资料来源：元富上海收集整理2.大陆房地产信托基金(REITs)发展的障碍及可能模式大陆房地产信托基金(REITs)目前主要的法律障碍如下：(1)大陆银监会颁发的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中禁止信托投资公司发行凭证式证券，该办法只允许信托投资公司发行200份以下（含200份）的信托合同，每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。(2)大陆《证券法》未对房贷证券化的内容进行明确的规定，在一定程度上限制了(REITs)的投资范围。(3)目前立法尚未允许除封闭式证券投资基金外的基金份额在交易所或柜台上市交易。由于允许REITs的份额能在交易所和柜台公开上市交易是其发展的必要条件。而大陆只颁布了《证券投资基金法》，对于REITs以及其他产业投资基金尚无明确的法律可循。(4)《信托法》中规定的受托人资格的授予范围过于狭窄。在信托法制发达的国家，如美国和日本，信托机构并不限于金融机构，基于资产性质的不同以及信托目的的不同，存在着不同专业以及知识的受托人机关。而依照大陆现行《信托法》，可以取得受托人资格的法人主要是指信托投资公司,信托只能由信托机构发行，使得信托机构成为法定的、“垄断的”中间机构。虽然《信托法》保护了信托初期发展，但也削弱了市场竞争，排除了房地产专业人员管理REITs的可能性。研究员：戴凯宇本公司已力求本刊内容之正确性，惟纯属研究仅供参考，本公司不负任何法律责任。使用本信息投资人应审慎考量投资风险。任何人未获得元富证券书面授权，不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。如引用、刊发，需注明出处4元富证券（香港）有限公司上海代表处专题表三、大陆REITs发展限制：结构模式主要限制涉及法律公司型《公司法》对公司上市前经营历史要求的法律障碍较难突破《公司法》发行盈利历史和支付股利要求公司在最近三年内连续盈利，并可向股东支付股利（《公司法》第137条（二））上市盈利历史要求开业时间在三年以上，最近三年连续盈利；原国有企业依法改建而设立的，或者本法实施后新组建成立，其主要发起人为国有大中型企业的，可连续计算（《公司法》第152条（三））信托型信托合同份额、公募的限制；对信托产品的证券定义的模糊;法律障碍较难突破《信托法》；《证券法》；《信托公司资金管理办法》；《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》资金信托信托合同份额托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。（《信托投资公司资金信托管理暂行办法》（中国人民银行2002年6月26日）第6条）公募和私募信托产品只能以私募的形式发行不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。（《信托投资公司资金信托管理暂行办法》（中国人民银行2002年6月26日）第4条（五））资讯披露无规范的信托计划资讯披露要求信托投资公司在管理集合信托计划时，应按月制作信托资金运作及收益情况表、信托财产风险状况动态分析报告和其他必要的事项说明，以备委托人、受益人和其他信托文件规定查询（《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》（银发[2002]314号）第5条）产业基金型缺乏产业投资基金类的法律制度；需监管部门（证监会）制定专项规定无相关法规设立专项规定需对设立条件、结构、投资范围、收入分配比例作出明确规定可参照《证券基金法》对参与方的要求；可参照对普通上市公司资讯披露和监管的要求资料来源：深交所、元富上海收集整理研究员：戴凯宇本公司已力求本刊内容之正确性，惟纯属研究仅供参考，本公司不负任何法律责任。使用本信息投资人应审慎考量投资风险。任何人未获得元富证券书面授权，不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。如引用、刊发，需注明出处5元富证券（香港）有限公司上海代表处专题3.基于上述法律及制度缺陷，大陆目前REITs仅处于简单的信托计划阶段总体上，大陆可发展三种所谓的REITs：信托计划、封闭式产业基金和房地产公司型REITs。比较三种大陆REITs产品的选择路径,其中发行信托计划是当前所处的阶段；房地产公司型REITs的模式是面临法律制度障碍相对较小、未来可能较大发展的路径；而封闭式产业基金目前无相关法规支援，预计短期难以形成。简单信托计划模式图：针对目前的简单信托模式，受益最大的是房地产开发商。凭借REITs，开发商可以实现资金流动，在运转方面更加从容，并实现多个项目的经营。但是REITs并不能够解决房地产产业从投标获得土地到完成开发期间的全部钜额资金需求。在一个完整的商业地产、工业地产项目的开发的整个过程和全部资金链中，REITs所能提供的仅局限在商业地产、工业地产开发完成、进入运营之后的前期投资资金的部分。此外大陆目前房地产信托还存在资金规模比较小、购买及募集难度高、流动性的限制、期限比较短等缺陷，不能成为真正意义上的REITs。四、上海房地产信托基金的现状2006年一季度大陆共发行集合资金信托产品76个，发行规模71.41亿元，实际成立金额69.73亿元。信托产品的平均规模为9396万元，平均信托期限为2.08年，平均预期年收益率为4.69%。2006年一季度大陆共发行房地产信托产品23个，发行规模31.67亿元，在所有投资领域中，发行数量排在第二位，仅低于金融类信托产品；但房地产信托发行规模达到31.67亿元，远高于其他信托产品。房地产信托资金运用方式也没有发生结构性改变，收益率有下降的趋势。研究员：戴凯宇本公司已力求本刊内容之正确性，惟纯属研究仅供参考，本公司不负任何法律责任。使用本信息投资人应审慎考量投资风险。任何人未获得元富证券书面授权，不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。如引用、刊发，需注明出处6元富证券（香港）有限公司上海代表处专题目前，大陆最大的房地产信托已经发行，筹集资金用于发展上海闵行区的万源城项目。该项目位于闵行区古美地区，规划用地94.31公顷，是上海中外环线间最大存量土地项目开发总建筑面积将达到130万平方米，整个项目投资在60亿元左右，目前正在进行一期的开发。“上海城开万源城项目集合资金信托计划”由新华信托承销，拟募集资金8亿至10亿元，受益人预计年收益率为5.5%，信托期限为2年。整个计划由中国农业银行上海市分行对信托贷款本息提供不可撤销的连带责任担保。表四、上海城开万源城项目集合资金信托计划产品名称上海城开万源城项目集合资金信托计划发行机构新华信托投资股份有限公司信托期限24个月信托规模不低于8亿元，不超过10亿元资金门槛180万元预期年收益预期年收益率5.5％收益描述上海万源房地产开发有限公司贷款项目的利息所得为本信托计划的收益来源，预计扣除信托财产应承担的费用后，本次信托计划的收益率为5.5%。资金运用信托贷款发行地上海用款人上海万源房地产开发有限公司信用增级方式银行担保：由中国农业银行授权上海市分行对信托贷款本息偿还提供不可撤销的连带责任保证。产品特色1、安全性强：银行担保，安全保障；2、收益率高：预期年收益率达5.5％，远高于同期银行存款及国债