房地产战略管理与项目管理培训教程_239PPT

1房地产现代管理的两个热点项目管理战略管理2为什么有那么多的工程质量问题?•前松后紧（进度）•原材料质量（成本）•层层转包（采购）•失败信息没有共享（项目总结）怎么控制客户集中向一套房子下定金？•风险管理3关于项目管理，看看同行、各行业的情况……一项“涡轮增压技术”，应用在各行业：中海万科联想华为中外运4课程内容地图项目管理总体框架核心计划范围计划时间计划资源计划成本计划执行保障质量管理团队建设沟通管理项目控制常规控制模式风险控制变更控制5本课程——轻松心态•参与度与收获成正比•大家相互的思维碰撞能给大家增加收获•使我们自己的这几天更愉快联系思考，团体作战可随时提问、讨论6分组作战，勇夺冠军！组长责任：对于每一次练习和讨论，组织全组人员针对问题进行研讨组员责任：积极参与每一次练习和讨论，积极代表本组介绍讨论结果，争取为本组拿高分每次小组回答及练习均有得分，提问问题的回答满分2分，联系得分标准会提前公布请小组举手抢答。最后累计分数最高的小组为本次培训的冠军第一章项目管理基础1.项目基础概念2.项目管理总体框架3.项目管理责任8项目管理基础概念-1项目(Project)为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动项目广泛存在于各行业的企业、事业、政府、科研机构的日常运作、经营、管理活动中项目的例子：……项目的特点包括：预定的目标：产生或得到具有独特性的产品、服务或其他结果有时间的起点和终点，即临时性、暂时性不确定性逐步细化项目组织的开放性项目有其服务对象、使用者、客户、投资人进行项目管理必须考虑项目的特点！9项目的含义项目是指为创造独特的产品或服务而进行的一次性努力。一次性一次性不意味着项目历时短。项目所提供的产品或服务通常不是一次性的。建造人民英雄纪念碑。市场机会稍纵即逝——一次性项目团队的临时性。独特性：一张图纸两栋楼房，两个项目？渐进明细厂房布置项目：工艺设计、工程设计、平面设计10项目与日常操作的比较共同点：•由人来实施•受制于有限的资源•需要计划、实施和控制11项目管理基础概念-2项目管理把相关知识、技能、工具、技术应用到项目活动中，以完成项目的需求、达到项目目标在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理，即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标范围时间费用质量12项目管理基础概念-3项目干系人(Stakeholder)项目涉及到的、或其利益受到项目的实施或结果所影响的个人或组织；他们的行为可能会对项目产生影响项目组项目经理项目成员项目总监最终用户项目协议方所在机构管理部门第三方供应商………………13项目管理基础概念-4交付物(Deliverables)•为达到项目目标而必须产生的明确的、可衡量的、可验证的项目工作结果或输出物。•有广义和狭义两种含义最终交付物中间交付物14案例分析小组交换意见，稍作总结各组依次发言，分析案例中与项目管理相关的问题。每次发言只谈一个问题即可，每次2分15问题：“项目管理”管什么？管理好一个项目要做哪些事情?要抓住哪些关键环节??16项目管理总体框架——工作范围1要解决的问题1.我们的目标是什么？2.我们需实施什么工作？要求我们取得的成果是什么样子？3.为了得到该成果我们要做哪些具体的任务和活动？4.中途任务有变化、影响项目目标怎么处理？没能解决问题的后果？……17项目管理总体框架——工作范围2如何解决问题？1.我们的目标是什么？以抢银行项目为例，在《项目任务书》中：•定义目标：………………………•定义项目要求：2004年6月11日前，资金310万美元以内，保证项目主要人员安全，保证无人泄密18项目管理总体框架——工作范围3如何解决问题？2.我们的工作和交付成果是什么？在《项目工作范围说明书》中•定义工作：•项目策划：规划项目实施方法，制定项目计划，……•项目管理：项目启动，阶段评审，沟通例会、项目报告、……•前期准备：招聘人员，培训，武器获取，交通工具准备，踩点，……•现场准备：爆炸准备工作，现场布置，…….•现场实施：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx•善后工作：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx•项目收尾：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx•定义工作成果：•黄金数量：12吨以上13吨以下•黄金成色：99.99%•交付时间地点：2004年12月1日前，圣达菲岛19项目管理总体框架——工作范围4如何解决问题？3.我们要做哪些具体的任务和活动？在WBS（工作分解结构）中对整个项目的工作进行分解。标识号WBS任务名称工期开始时间完成时间492前期准备22.88d3-115-18502.1现场调查0.92d3-294-1602.2项目详细方案制定2d4-14-7612.3详细方案评审、定稿1d4-74-10622.4资金到位6d3-113-28632.5人员招募、聚集6.25d3-294-17642.5.1管理人员6d3-294-1620项目管理总体框架——工作范围5如何解决问题？4.中途任务有变化、影响项目目标怎么处理？•项目变更管理：•规范化变更提出流程•影响评估•变更决策、沟通•计划调整、跟踪记录要抢的黄金不是12吨，而因为环境因素增加到15吨，怎么办？21项目管理总体框架——时间管理1要解决的问题1.从决定抢到黄金交付、项目结束需要多长时间？2.整个项目有哪些阶段、里程碑？3.各任务在哪一天做？做多长时间？4.各任务在时间上如何配合？5.项目进度能控制得住吗？没能解决问题的后果？……22项目管理总体框架——时间管理2解决办法1.项目时间计划•以项目活动清单（WBS）为基础制定时间计划•估算每一项目活动的工期，同时分配该活动的资源•分析活动间顺序关系•工期压缩，资源平衡•分析项目关键路径请看该项目的时间计划23项目管理总体框架——时间管理3解决办法•网络图，关键路径招聘3天租车船3天作证件2天演习6天培训4天买武器10天开始结束各节点(框)表示一项活动24项目管理总体框架——成本管理1要解决的问题：1.这个项目要花多少钱？2.我们将怎么花这些钱？3.我们怎么控制项目的费用？没能解决问题的后果？……25项目管理总体框架——成本管理2解决办法1.估算项目费用总预算，作为项目成本目标•按顺序依次估算资源使用情况，列出表格•估算资源对资金的耗用，计划总预算•通常项目费用包括内部人力资源费用、外包费用、材料成本、设备成本、管理费用等26项目管理总体框架——成本管理3解决办法2.分解总预算，得到资金使用计划•按时间周期或按主要任务•作为成本控制的基准27项目管理总体框架——成本管理4解决办法3.项目费用控制•周期性进行项目费用的核算、检查、审计•发现实际发生费用与计划间的偏差，制定并执行纠正措施28项目管理总体框架——质量管理1要解决问题：1.我们要求每一个歹徒的具体工作成果达到什么质量标准？2.我们有什么措施能保证这些标准得以实现？没能解决问题的后果？……29项目管理总体框架——质量管理2解决办法1.项目质量计划•项目质量目标•项目各环节质量标准•项目关键质量环节分析•质量责任安排•质量保证措施•质量控制措施30项目管理总体框架——质量管理3解决办法2.项目质量保证•人员素质合适•人员熟练配合•交通工具保证•沟通保证•武器保证•爆破、开挖技术保证•现场环境保证31项目管理总体框架——人力资源管理1要解决问题：1.要用多少人？2.这一大帮歹徒怎么组织起来？如何指挥？3.各方责任是什么？4.如何使他们目标一致、凝结成一个强有力的战斗团队？没能解决问题的后果？……32项目管理总体框架——人力资源管理2解决办法1.人力资源计划•组织结构、角色、责任•人员数量、能力要求、投入工作时间•团队建设措施，培训规划33项目管理总体框架——人力资源管理3解决办法2.团队建设•评估团队绩效，发现团队问题•有针对性地制定解决团队问题的措施并执行•策划团队建设活动•表彰和奖励•培训•成员绩效评估34项目管理总体框架——沟通管理1要解决问题：1.这一大帮歹徒各地都有，怎么沟通？2.要求他们必须定期沟通什么信息？3.用什么规则和格式进行沟通？4.如何保证沟通的效率？大家的沟通技能够吗？没能解决问题的后果？……35项目管理总体框架——沟通管理2解决办法1.项目沟通计划，定义项目沟通机制、模式和约定•什么信息要沟通、信息的内容要求是什么•和谁沟通•沟通的时机、周期•沟通的方式、规则、格式约定36项目管理总体框架——沟通管理3解决办法2.项目沟通促进，项目团队沟通意识和沟通技能的提高•保证项目例行性沟通的执行•沟通机制的宣传贯彻，沟通重要性的强调•沟通条件、渠道的取得•沟通机制执行的监督、保障•沟通技能的交流、提高37项目管理总体框架——风险管理1要解决问题：1.这个高风险项目都有什么风险？2.哪些风险最值得关注？3.如何让这些风险对我们的影响最小？4.如何控制住风险？没能解决问题的后果？……38项目管理总体框架——风险管理2解决办法1.风险计划•风险识别•风险分析•风险应对措施制定，执行责任安排39项目管理总体框架——风险管理3解决办法2.风险监控持续地、周期性地讨论、分析当前项目风险的状况：•有无已识别的风险马上就要发生•有无以前未想到的新风险•已计划的风险状况有无发生变化•执行风险应对措施•风险应对措施是否有效，是否需要额外的措施40是建立项目风险控制体制确定要控制的具体风险事件确定和分配具体风险的控制责任确定项目风险的控制计划和方案实施并跟踪项目风险的控制风险解除了?项目风险控制结束与评价否识别与度量项目风险项目风险控制流程图41项目管理总体框架——采购管理1要解决问题：1.我们要买什么？要把什么工作外包出去？怎么买才能保证符合需要、价格合适质量又好的汽车呢？基地建设合同签定后我们能得到一个交钥匙工程吗？武器采购是不是可以外包？没能解决问题的后果？……42项目管理总体框架——采购管理2解决办法1.采购计划•买不买•要买的是什么•怎么买，过程将是怎么样的•谁负责买43项目管理总体框架——采购管理3解决办法2.询价计划、询价•编写商务和技术文档•制定供应商选择标准•寻找有能力提供服务或物品的供应商，告知或广告•邀请报价、投标、提交建议书•获取报价、投标、建议书44项目管理总体框架——采购管理4解决办法3.供应商选择•对供应商及其提交材料的评审•合同谈判•合同签定45项目管理总体框架——采购管理5解决办法4.合同执行监督•对合同执行情况的检查、评审•对交付物的检查、评审•沟通46项目管理的二维构成过程组知识领域启动计划执行控制收尾项目总体管理项目计划编制项目计划执行总体变更控制项目工作范围管理启动工作范围计划工作范围定义任务验收范围变更控制项目时间管理活动定义活动排序活动工期估算进度表编制进度控制项目费用管理资源计划费用估算费用预算分配费用控制项目质量管理质量计划质量保证质量控制项目人力资源管理组织计划人员获取团队建设项目沟通管理沟通计划信息发布项目状况汇报管理收尾项目风险管理风险管理计划风险识别风险定性分析风险定量分析风险应对计划风险监控项目采购管理采购计划询价计划询价供应商选择合同管理合同收尾47知识领域管理目标管理内容项目总体管理保证项目有良好的进行整体计划、执行、和控制进行整体规划、执行、和控制项目范围管理保证项目完整地做且只做项目该做的事情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制项目时间管理保证项目按进度计划完成定义项目详细进度计划，并进行控制项目费用管理保证项目按预算完成估算项目费用预算，并进行控制项目质量管理保证项目工作成果的质量确定项目的质量标准，执行标准，检验工作项目人力资源管理保证项目人员最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团队，并进行团队建设项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收