【房地产精品资料】北京亚北区项目商业部分市场及产品定...

策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商AA项目商业部分市场及产品定位报告项目商业部分市场及产品定位报告2009年10月第2页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商目目录录•本项目商圈范围•区域商业市场现状分析•区域商业未来规划分析•本项目SWOT分析•本项目目标消费群分析•本项目商业市场定位•本项目产品定位及细化•本项目租售价格定位2009年10月第3页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商•位居北京北部亚奥板块核心位置•位于现亚北商圈的西侧，规划中的奥林匹克中心区核心区域本项目地理位置本项目地理位置奥林匹克中心区亚北商业核心区2009年10月第4页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商四至:¾东至北辰西路,临奥运场馆¾西至白庙路,临已建成住宅区¾北至科荟路,临奥林匹克公园¾南至运动员村路,临中科院各院所奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科荟路安立路北四环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目四至本项目四至家和城2009年10月第5页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商‡以本项目自身为核心，向周边1公里区域辐射‡由于北侧为奥林匹克公园，本项目商圈主要向东部、南部、和西部扩散奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科荟路安立路北四环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目核心商圈范围本项目核心商圈范围家和城2009年10月第6页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商‡以本项目为核心，辐射至周边1.5至2公里区域‡由于受到北部奥林匹克公园的阻隔和影响，主要向其他三面扩散，并以与奥运场馆的商业互动为主奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科荟路安立路北四环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目次级商圈范围本项目次级商圈范围家和城2009年10月第7页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商‡本项目为核心向周边3公里左右区域辐射‡本项目辐射商圈将与亚北商圈融合，形成亚北商圈的一部分奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科荟路安立路北四环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目辐射商圈范围本项目辐射商圈范围家和城2009年10月第8页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商目目录录•本项目商圈范围•区域商业市场现状分析•区域商业未来规划分析•本项目SWOT分析•本项目目标消费群分析•本项目商业市场定位•本项目产品定位及细化•本项目租售价格定位2009年10月第9页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域内总体市场分析区域内总体市场分析区域内总体市场分析亚北商业中心区区域市场分析亚北商业中心区亚北商业中心区区域市场分析区域市场分析本项目核心商圈市场分析本项目核心商圈市场分析本项目核心商圈市场分析百货类百货类百货类超市类超市类超市类餐饮类餐饮类餐饮类娱乐类娱乐类娱乐类2009年10月第10页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商本项目位于亚北商圈的西侧外围区域，从现状来看，目前亚北商圈区域商业市场具有以下特点：区域内商业发展较为迅速，购物、餐饮、娱乐、文体等相结合，并与区域内的商业、办公、酒店、公寓等物业充分互动，呈现出较为强劲的发展势头，但各业态发展不平衡商业核心区域主要位于亚北地区四五环之间靠近四环的安立路、慧忠路、北苑路、慧忠北里一带。亚北区域购物类商业物业档次相对偏低,以北辰购物中心、飘亮购物中心、大中电器、上品折扣等为龙头的购物类商业场所，以中低档为主,经营状况较好，临街购物类店铺档次也较低本区域目前餐饮业最为成熟火爆，沿安立路以及周边其他道路大中小型、中西式各类餐饮星罗棋布，已形成了几条颇具影响力的餐饮街其辐射能力已基本遍及全市区域商业现状分析区域商业现状分析————总体商业环境分析总体商业环境分析2009年10月第11页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析————总体商业环境分析总体商业环境分析区域内娱乐业较为缺乏，基本以足疗、健身、KTV为主，数量屈指可数，市场供应量明显不足本区域目前交通道路状况相对较差，道路和交通规划不尽合理，道路拥堵现象较为严重，但随着市政部分的治理以及地铁类多种交通方式的有机组合，这一现象将有望得以改善随着亚北地区商务、商业的发展以及许多高端楼盘陆续入住，区域内人口消费力和消费水平正逐渐提升本区域这种零售业+餐饮业+娱乐业+酒店业+商务写字楼业+城市型国际商务公寓+高级城市寓所的综合开发模式，将使消费更趋于综合性，而使以亚运村为中心的亚奥商圈成为京城新的繁华的北京国际化商圈2009年10月第12页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业总体状况分析区域商业总体状况分析————•亚北商圈区内未来商业供应量不完全统计（不包含奥运商业）物业名称商业规模（㎡）物业名称商业规模（㎡）倚林佳园1000080003000010000050000金泉广场60000北方明珠大厦70000新街坊8000澳林春天11000华源冠军城20000澳立国际1000507300新街坊欧陆经典北辰绿色家园北苑家园合计九台2000二期10300华悦国际23000亚运新新家园1000风林绿洲三期2000万科星园100000润枫德尚30002009年10月第13页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商街道名称长度m业态安立路6400酒店、百货、餐饮、娱乐、专业店、临街商铺等北苑路5500家居、建材、汽配、餐饮、临街小店铺等大屯路1000商业区、餐饮慧忠路1600特色餐饮街慧忠北路1600特色餐饮街大屯北路1000特色餐饮街区域商业现状分析区域商业现状分析————表格：亚北区域内商业分布状况统计2009年10月第14页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析————•区域内主要百货类商业统计百货店名称物业规模经营档次经营状况地理位置北辰购物中心15000平方米中档偏低好安立路飘亮购物广场20000平方米中低档良好安立路家和城32000平方米中低档良好北苑路第五大道36000平方米中低档较差安立路2009年10月第15页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析————•百货类——北辰购物中心‹地理位置：安外安立路8号‹建筑面积：30463平米‹营业面积：18000平米‹项目定位：百货商场‹档次定位：中档偏低‹目标客群：亚运村区域居民、办公人员、以日韩为主的外籍人士等‹经营状况：很好‹综合评价：该商业在进理位置优越，交通便利，在亚北区域的市场认知度首屈一指，为该地区购物场所之首选，其经营业绩在北京同类业态中也处于领先地位。目前人气很旺，但内部空间布局陈旧、老化，物品售价在同类商场中偏高。2009年10月第16页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商‹业态布局：一层：食品百货超市、洋酒烟茶、中西成药二层：时尚女装、化妆品、箱包皮具、珠宝首饰、中表眼镜三层：女装、羽绒服、女士内衣、头巾头饰、袜子、童装玩具、手袋精品廊四层：男装、裘皮鞋帽、针织内衣、羊绒羊毛衫五层：体育休闲、家用电器、床上家具用品、衬衫领带、文化用品、工艺礼品、办公用品、照相器材、通讯器材、灯具、图书音像、快餐‹代表品牌：化妆品品牌：资生堂、sk2、H2o女装品牌：宝姿、laparga、etam、only男装品牌：金利来、日驰尼、杰克&琼斯餐饮品牌：吉野家区域商业现状分析区域商业现状分析————•百货类——北辰购物中心2009年10月第17页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析————百货类——飘亮购物中心‡地理位置：安立路‡商业面积：20000平米‡经营定位：百货商场‡档次定位：中低档‡业态布局‹地下一层：旺市百利超市‹一层：男女服装、鞋帽、礼品、化妆品‹二层：繁星秀场（服装市场）、国美电器‡经营状况；良好‡综合评价：该商业物业经营状况与北辰有一定的差距，内部空间相较之现代感略强一些，但层高偏低，室内有压迫感。所经营的商品档次偏低，鲜见知名品牌，二层为服装市场，对整个商场的品质有所影响。2009年10月第18页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析————购物类——家和城‡地理位置：亚运村北苑路158号‡物业组合：物美大卖场+大中电器+上品折扣‡业态布局：‹一层：物美大卖场‹二层：物美大卖场、大中电器‹三层：上品折扣（男装、女装、眼镜、手表、鞋、皮具箱包）‹四层：上品折扣（运动休闲、童装、内衣、床上用品、水晶瓷器、家居用品、音像图书）‡档次定位：中档偏低‡经营状况：良好‡综合评价：由于多种大众型商业业态的组合，形成了业态的互补与互动，该物业的人流量较大，经营状况较为理想，但周边环境和交通道理状况相对较差，目前正在改造中，未来会有一定的改善2009年10月第19页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析————•百货类与本项目商业规划之比较分析本项目不适宜百货类商业物业亚北地区百货类商业物业供需基本平衡奥运地块未来大规模的商业供应，百货不乏其中百货类商业对于交通和区域人口等选址要求本项目自身特点、地理位置及对商业的需求点2009年10月第20页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析————•超市类——区域内超市分布状况超市名称地理位置规模（㎡）产品类型目标人群北辰超市安立路北辰购物中心一层5000地上一层亚运村地区居民旺市百利安立路飘亮广场地下一层6000地下一层亚运村地区居民华辰超市安立路北端4000地上一层、二层亚运村地区居民家和物美北苑路12000地上一层、二层北苑路附近居民西单商场天通苑8000地下一层天通苑社区居民北苑家园会所北苑家园20000地下一层北苑家园本社区及附近居民世纪联华北方明珠20000地下一层周边社区居民福客隆北苑家园2000地上二层北苑家园社区规模合计：75000平方米2009年10月第21页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商•超市类与本项目商业规划之比较分析区域商业现状分析区域商业现状分析————本项目核心区域超市类配套的严重缺乏有超市的需求亚北区域超市的供应量较大；以中型为宜满足本项目高端客群的生活所需中高档精品大型超市之人流车流对住宅品质会产生负面影响综上所述，建议本项目设置超市，并定位为以内向型为主，以满足小区高端居民生活所需的中型、中高档精品超市2009年10月第22页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商•餐饮类区域商业现状分析区域商业现状分析————慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状2009年10月第23页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析————•餐饮类慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状2009年10月第24页思源顾问策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析————•餐饮类慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状图表：餐饮业态分布状况街道名称档次租金（元/天/平米）面积m2特点沸腾鱼香辣蟹中7600川菜富春江中、高7.6900杭州菜东北虎风味街中5.91300东北家常菜秦记香辣蟹中6700川菜天外天家常菜中低6