房地产开发海景养生房价值投资分析(初稿)

1/30南山海景养生房价值投资分析一、宏观形势利好与市场环境分析（一）、国家战略2011年1月4日，山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。这是“十二五”开局之年第一个获批的国家发展战略，也是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。“山东半岛蓝色经济区”包括9大核心区，包括“两城（海上新城）七区”（七大临海产业集聚区），分别是：丁字湾海上新城、潍坊海上新城、海州湾重化工业集聚区、前岛机械制造业集聚区、龙口湾海洋装备制造业集聚区、滨州海洋化工业集聚区、董家口海洋高新科技产业集聚区、莱州海洋新能源产业集聚区、东营石油产业集聚区。从深圳到浦东，从滨海新区到国际旅游岛，30年的改革开放证明，国家战略已经成为带动财富增长的有效途径。山东半岛蓝色经济区也在国家战略的推动下，成为了新兴的投资热点区域。1、大规模带来大前景1980年，深圳经济特区设立，拉开中国改革开放的大幕，成为国家对外开放的窗口。1990年，浦东新区成立，继续深化改革、扩大开放。2006年，天津滨海新区建设上升为国家战略，启动环渤海大开发。回顾改革开放30年，国家战略为经济增添了无穷的活力。80年代以来，深圳凭借有力承接香港的代加工，打开了我国进出口贸易的一扇窗户，人才、资金、生产资料汹涌而来，随之深圳成为国内排名2/30前4位的国际化大都市。浦东的新兴推动了上海成为世界金融中心，带动了长三角，沪、宁、浙三省市经济崛起，领先全国。滨海新区的开发，引来三分之二的世界500强公司来华投资建厂，加速带动环渤海的经济建设。山东半岛蓝色经济区无论从规划面积还是经济总量，都远超上述三个特区的总和，蓝色经济区是改革开放三十年的突破点和示范区，它与日本、韩国隔海相望，是距离发达国家最近的地方，而且具备了赶超日韩的经济基础。日、韩对山东半岛的带动作用将远远超越香港对深圳的拉动。同时，围绕国家重点扶持政策，2011年山东省级财政将安排10亿元专项资金、区内各市共安排10亿元专项资金，以后每年省、市两级财政专项资金都将有所增加。随着中日韩自由贸易区建设进程的加快，前景无可限量。2、大开发带来大机遇目前，大开发大建设已经启动，人才、资金正在加速涌入山东半岛蓝色经济区。作为个人如何参与其中？创业、就业是一种形式，但对于大多数人来说，投资置业可能是最可行的路径。改革开放30年来，个人参与社会分配、分享社会财富的方式之一就是投资置业。尤其是紧跟国家战略，将获得资产翻番的增长。深圳，1980年5月被国务院正式批准成立经济特区。此后，深圳房价一直稳步上涨。2001年到2010年10年间，深圳房价从每平方米5531元上升为20163元，翻了近4倍。尤其在2009年后，深圳的房价仿佛一列高速列车，直线蹿升，跑不进入了2万元时代。3/302000年，浦东新区商品房均价还不到3000元，十年以后，房价已经涨了10倍，陆家嘴中心区的房价涨到了3万元左右。自2006年滨海新区建设上升为国家战略以来，据统计，滨海商品住宅市场交易金额以年22.4%的速度增长，由每平米3000元左右，涨到近9000元，上涨了3倍。海南国际旅游岛建设上升为国家战略后，房价直线飙升。据国家统计局发布的数据，三亚市2010年房价同比上涨43.3%，位列全国城市房价涨幅第一；海口市房价同比上涨35.5%，位列全国第二。可见，凡是全国战略所覆盖的地区，房地产都实现了翻番增长。超前在这些地区投资置业者都获得了巨大收益。山东半岛蓝色经济区作为经济规模最大的国家战略覆盖区，必将为众多投资者提供无数的财富翻番增值的机会。3、大热钱迎来大商机大中城市限购、限价，股市、贵重金属等其他投资渠道当前风险大、收益低，缺乏足够的市场吸引力，个人手中的闲置资金越来越多，社会上本来庞大的热钱越滚越大。众所周知，山西一直以来是一个民间资本很活跃的区域。加之，近年来煤炭资源整合，将有数千亿元的资金从煤炭行业中释放出来。这些资金何去何从，一直引人关注。2011年5月12日，“2011年第二届山西投资峰会”召开，众多国内资深专家、金融以及房地产等行业领袖认为由于目前投资渠道有限和对资本市场的不确定，投资房地产仍是投资者目前的主要需求。4/30在限购、投资渠道狭窄等背景下，势必造成更多资金从大中城市溢出，投资到国家战略重点发展区域的房地产市场，投资到山东半岛蓝色经济区。总之，在国家战略的推动下，社会发展处于在一种紧运行的状态下，资金紧、土地资源紧、生产资料紧，项目紧、人才紧，还有时间紧。这种紧运行对促进人才成本上升、土地成本上升、生产资料价格上升和房地产价格上升则是可以预料的必然结果。30年前选深圳，10年前选浦东，5年前选滨海新区，2年前选择海南国际旅游岛，今年，应首选“十二五规划”的开篇之作——山东半岛蓝色经济区，选择山东南山海景养生房。（二）旅游地产1、什么是旅游地产旅游地产：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的有机结合和无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。2、旅游地产产生的背景旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%5/30到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。3、旅游地产的分类从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。旅游景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；旅游商业地产6/30主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。3、中国当前知名旅游地产开发区域介绍（1）、黄山相比2011年的住宅市场，旅游地产可谓“墙外开花”。资料显示，中国度假型置业需求以每年24%的速度增长，旅游地产投资的上升趋势明显。近年来，山岳旅游地产的开发建设尤为热火朝天，其发展甚至不输海南滨海旅游地产。这从地产企业将山岳旅游地产作为企业长远的发展战略中可见一斑。在众山岳旅游城市中，黄山旅游地产的发展速度尤为惊人。早在很多年前，黄山便迎来百企千亿下黄山的大开发时代。黄山作为著名旅游城市，在商品住宅调控如此严厉的情况下，旅游地产或将成为2011年黄山楼市中的亮点。对2011年房地产业而言，楼市调控将逐渐深度化、常态化，此前一直关注商品住宅的传统开发模式已面临困境：一面是高昂的土地价格，一面是被抑制的购买、投资房产需求，双面夹击之下，住宅类房地产的辉煌已成为过去，转型已成为了业内关注的话题。很多开发7/30商为了规避风险，已纷纷把目光从住宅转向发展复合商业地产、养生(养老)地产、旅游地产、产业地产和保障房在内的多业态战略。黄山旅游地产开发面临的机遇旅游地产，顾名思义是旅游和地产的结合，黄山旅游的前景尤盛，旅游地产健康，像主打亚太旅居胜地的黄山柏庄·黄山大观09年公寓开盘当天售罄，2010年10月末在调控正当严厉的的情况下，大观公馆一期1000多套房源当天售出近70%，不能不说是一个奇迹，黄山柏庄·黄山大观的成功案例说明黄山的旅游地产发展态势良好，对于急于在调控下转型的开发商来说，诱惑力极大。同时，休闲旅游是当今的一种趋势，随着黄山国际旅游城市的定位，黄山的旅游业近年来也日益发展，黄山旅游收入连续7年指数级别增长，是国内旅游景气的风向标与领头羊。2009年，黄山市接待游客超2000万人次。黄山正以旅游产业和文化产业为核心，通过旅游地产的开发，形成集观光、体验、度假、购物等于一体的休闲旅游产业集群。旅游和房地产同为第三产业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街模式。在黄山，以景区保护、古村落保护为主的旅游地产是主流，例如宏村景区，已经引起中国地产界的广泛关注；产权酒店则是黄山近年大规模推广的产物，成败褒贬不一；与商业地产结合的中央游憩区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区等，则以元一大观、醉温泉、雨润高尔夫为代表，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小8/30城镇开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。大城市的限购、住宅地产投资成本的提高，使得很多投资者转向了三、四线城市的商业地产或旅游地产。黄山的旅游地产市场健康，发展潜力巨大，同时房价相比大城市的要低很多，泡沫不大，可能成为投资者的新宠。同时黄山旅游资源丰富，旅游业是黄山当地政府的主导产业，因此对旅游景区和旅游地产的招商引资力度较大，得到地方政府的支持，黄山的旅游地产可谓是如鱼得水。业内：旅游地产或受关注住宅地产处于高压调控下，大城市住宅成交量的萎缩，房企需要转型新的物业类型，投资者需要寻找新的地产产品，这些会给黄山旅游地产带来机遇吗？一位在黄山经营旅游行业多年的业内人士指出，“之前，黄山旅游度假酒店形态相对简单，很难形成持续的人气，黄山大观面市之后，很好的填补了这个空缺，已成为旅行社接待高端游客的首选，酒店房间入住率非常高。”黄山集世界自然、文化双遗产“桂冠”于一身的黄山，拥有独一无二的文化资源和无可比拟的自然资源。未来数年，黄山有望实现旅游产业的资源整合和升级，成为山岳旅游地产先行者和中国第一度假区。2009年，中国国内旅游总收入已经突破万亿大关，中国正在形成全球最大的国内游市场。著名的地产战略策划大师王志纲指出，中9/30国正在进入到一个休闲大时代，旅游休闲产业已经成为拉动经济发展的重要力量。当旅游休闲成为一种大众广为接受的生活方式，旅游地产的出现就成为必然。黄山山岳旅游地产开发特点：1、黄山形成休闲旅游产业集群随着黄山国际旅游城市的定位，黄山的旅游业近年来也日益发展，黄山旅游收入连续７年指数级别增长，是国内旅游景气的风向标与领头羊。２００９年，黄山市接待游客超２０００万人次。黄山正以旅游产业和文化产业为核心，通过旅游地产的开发，形成集观光、体验、度假、购物等于一体的休闲旅游产业集群。旅游和房地产同为第三产业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街模式。在黄山，以景区保护、古村落保护为主的旅游地产是主流，中坤投资集团打造的宏村景区，已经引起中国地产界的广泛关注；产权酒店则是黄山近年大规模推广的产物，成败褒贬不一；与商业地产结合的中央游憩区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shoppingmall等，则以元一大观、醉温泉、雨润高尔夫为代表，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发——这种将旅游区域开发与城市