XXXX0914_逸翠庄园、万科城、贝蒙天地个案分析(1640)

逸翠庄园、万科城、贝蒙天地案例分析立业地产服务机构·高价值地产营销专家2逸翠庄园3逸翠庄园区位逸翠庄园位于北部新区汽博中心旁，该区域为发展较完善的成熟别墅区逸翠庄园保利高尔夫常青藤清河湾4逸翠庄园基础指标地理位置北部新区湖云街金渝大道占地面积（万方）45总建筑面积（万方）43容积率1.02绿化率35%5逸翠庄园项目规划三期叠拼项目一共分为四期开发，一期为双拼别墅，二期为联排别墅，均已交房；目前在售三期为叠拼别墅，四期规划别墅，还未入市。一期、二期已售罄四期未开发用地6逸翠庄园产品分析上叠入户挑高6m每栋共4户，叠上叠下独立入户；下叠为-1~2F，共3层，赠送花园；上叠为3~6F，共4层，客厅调高6m赠送，顶楼赠送露台；下叠入户7逸翠庄园产品分析下叠户型负一楼一楼下叠：套内面积153~161（单位：平方米）建筑面积地上计容面积实得面积赠送面积花园露台地下室挑高合计数值110.9163.111-41.2-52.2赠送率————9.9%37.1%47.1%花园11m2地下停车位二楼赠送面积8逸翠庄园产品分析负一楼四楼五楼六楼上叠：套内面积165~173平米（单位：平方米）建筑面积地上计容面积实得总面积赠送面积花园露台地下室挑高合计数值16722503901958赠送率——————23.3%——11.4%34.7%客厅挑高19m2露台7m2露台17.9m2露台14m2上叠户型三楼赠送面积9逸翠庄园销售情况850070009000155001000092391063910411100%100%100%100%6%57%18%0.190%20%40%60%80%100%120%020004000600080001000012000140001600018000折后套内均价（元/平米）当日去化率联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅双拼别墅双拼别墅双拼别墅逸翠庄园自2009年进入销售期，价格持续走高，但开盘去化率持续下降10逸翠庄园销售情况与周边楼盘不同物业类型价格比较项目名称物业类型开盘时间计容建面均价（元/m2）平均赠送率实得建面均价（元/m2）实得建面均价差值中冶北麓原花园洋房2012-4-7934225%7374131152复地新城就高层2012-3-115831——5831-1530391逸翠庄园（预估）下叠——750047.1%7361——上叠——838334.7%6222——11万科城12万科城区位分析万科城约克郡万科悦府、悦峰棕榈泉国际花园金科东方王榭金科天湖美镇华宇上院龙湖蓝湖郡龙湖弗莱明戈象屿两江公元金鹏金开大道照母山公园万科城位于新兴的高端居住板块——照母山板块,是传统高端物业板块金开大道板块的延伸区。人和立交协信星都会13万科城基础指标楼盘信息占地面积28万平方米总建筑面积65万平方米物业类型别墅、高层绿化率30%容积率2.3车位数4000叠拼别墅产品信息本期产品22#、23#、24#、25#、35#、36#、37#开盘时间2012年8月25日套数60开盘销售率90%套内面积区间（平米）120-202折后套内均价（元/平米）1284114万科城项目规划一期高层三期高层（大平层）四期临崖别墅二期叠拼别墅约克郡照母山公园华宇上院项目一共分为四期开发，一期为高层，二期为叠拼别墅，三期为面积大平层，四期为双拼、类独栋临崖别墅。15万科城产品分析AEDCBFAEDCBFADECDEFDF项目产品剖面图负一楼一楼二楼三楼四楼每栋共计6户，；产品属性更类似于花园洋房，但每户独立入户，且每户带下沉式花园和双车位，改变了一般意义上叠拼部分户型没有花园的短板。D、E、F户型在一楼只有入户楼梯，没有实际面积。其中D、F户型预留电梯井，客户除可走楼梯入户外，还可自行购买电梯。F16万科城产品分析FDFDEFADBECABCADEC二层三层四层负一层FED17万科城产品分析A户型A户型建筑面积计容面积实得面积赠送面积花园露台地下室挑高合计数值12940667715053277赠送率————52%5%116%41%215%负一楼一楼二楼赠送面积21.1㎡79.2㎡151㎡44.4㎡18万科城产品分析B户型B户型建筑面积计容面积实得面积赠送面积花园露台地下室挑高合计数值1383928414723254赠送率————61%107%17%179%赠送面积负一楼一楼80㎡26.9㎡151㎡19万科城产品分析C户型C户型建筑面积计容面积实得面积赠送面积花园露台地下室挑高合计数值1203353913046215赠送率————33%108%38%179%赠送面积负一楼一楼二楼83.4㎡130㎡27.2㎡41.8㎡20万科城产品分析D户型D户型建筑面积地上计容面积实得面积赠送面积花园露台地下室挑高合计数值16030211307030142赠送率————7%19%44%19%75%赠送面积负一楼一楼三楼二楼23.6㎡17.6㎡70㎡一楼二楼30㎡21万科城产品分析E户型E户型建筑面积计容面积实得面积赠送面积花园露台地下室挑高合计数值1572839276430130赠送率————6%17%41%20%83%一楼赠送面积23.8㎡22.8㎡16㎡4.3㎡负一楼一楼二楼64㎡22万科城产品分析F户型F户型建筑面积计容面积实得面积赠送面积花园露台地下室挑高合计数值20243130757252229赠送率————15%37%36%26%113%赠送面积负一楼一楼二楼9㎡72㎡25㎡15㎡38㎡70㎡23万科城园销售情况项目名称物业类型开盘时间均价（建面）均价（套内)面积当日销售套数当日去化率万科城叠拼别墅2012-7-201223612841119-2025490%24万科城销售情况与周边楼盘不同物业类型价格比较项目名称物业类型开盘时间计容建面均价（元/m2）平均赠送率实得建面均价（元/m2）实得建面均价差值约克郡联排别墅2012-8-61416435%104923672象屿两江公元高层2012-7-286751——6751——万科城叠拼别墅2012-7-2012236100%6118611825贝蒙天地26贝蒙天地区位贝蒙天地贝蒙天地位于大学城板块，该区域是政府重点打造新区，有较好的政策条件，已进驻较多大型房地产企业，发展较成熟。27贝蒙天地基础指标项目位置沙坪坝大学城东路(重庆科技学院大门侧对面)占地面积（万方）：11.22万㎡建筑面积（万方）：3543万㎡容积率：0.6绿化率：30%成交价：4.15亿元楼面价：1480元28贝蒙天地项目规划康田漫城西城的湖富力城一期：别墅区二期：小高层二期：高层公寓、底商贝蒙天地共分为两期开发，目前是一期，以别墅区域为主，二期主要以小高层、高层为主。29产品分析目前推出产品为联排别墅，每户之间有一个0.8米的间距，依靠屋顶连接,产品类似类独栋。0.8米的间距入户天井（部分户型有）30产品分析产品剖面图天井客厅6.3m房间3m房间3m房间3m房间3m地下室车库3.8m3.8m31产品分析户型A1车库27㎡地下室64㎡挑空9.7㎡餐厅9㎡厨房12㎡客厅21.2㎡挑空21㎡挑空9.7㎡房间9㎡房间12㎡挑空21.2㎡挑空9.7㎡房间32㎡A1户型建筑面积计容面积实得面积赠送面积地下室挑高合计数值176311.36471.3130赠送率————36%41%77%计容面积赠送面积32产品分析户型A2车库27.4㎡地下室64.7㎡挑空9.7㎡厨房12.6㎡餐厅9㎡客厅21.2㎡挑空21㎡挑空9.7㎡房间9㎡房间12㎡挑空9.7㎡4.5㎡阳台12㎡房间27㎡A2户型建筑面积计容面积实得面积赠送面积地下室挑高合计数值189314.364.760.6130赠送率————34%32%60%计容面积赠送面积33产品分析B1户型车库27.9㎡地下室46.5㎡挑空9.7㎡厨房8.9㎡客厅20.3㎡挑空20.3㎡挑空9.7㎡房间8.9㎡挑空20.3㎡挑空9.7㎡房间19㎡B1户型建筑面积计容面积实得面积赠送面积地下室挑高合计数值127.5243.746.569.7116.2赠送率————36%54%52%计容面积赠送面积34产品分析B2户型车库27.9㎡地下室46.5㎡挑空9.7㎡厨房8.9㎡客厅20.3㎡挑空20.3㎡挑空9.7㎡房间8.9㎡挑空9.7㎡4.5㎡阳台14㎡房间19㎡B2户型建筑面积计容面积实得面积赠送面积地下室挑高合计数值140.724846.560.9107.4赠送率————33%43%76%计容面积赠送面积35万科城园销售情况项目名称平均赠送率万科城137.6%贝蒙天地76.4地址：重庆江北观音桥步行街9号嘉年华大厦12-1传真：[phone]网址：www.layer.cnTHANKS立业地产服务机构023-6770199767084885高价值地产营销专家