1物业管理第一章绪论

物业管理概论讲课人：陈峰华中师范大学经济管理学院物业管理概论第一章物业与物业管理概述第二章物业管理的理论基础(建筑物区分所有权理论、产权理论、物品理论、委托代理理论)第三章物业管理机构（物业服务企业、业主、住户之间相互作用的机制）第四章物业服务市场第五章前期物业管理第六章物业基础管理第七章物业综合管理与服务第八章物业服务企业管理第九章不同类型物业管理第十章物业管理的估计视角第一章物业管理概述1.1物业与物业管理1.2物业管理的产生与发展1.3物业管理的内容1.4物业管理的地位和作用1.5物业管理的发展趋势本章学习目标通过本章的学习，认识现代物业管理的基本内涵，了解物业管理的发展过程，掌握物业管理的含义和内容。1.1物业与物业管理1.1.1物业概述1.1.2物业管理的概念1.1.3物业管理的性质1）物业的含义1996年国家建设部支持编写的物业管理培训教材把“物业”定义为：已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设施、设备和场地。《房地产基本术语标准》中定义为：物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。1.1.1物业概述由此定义不难看出，物业包含三个基本组成部分：（1）已建成并投人使用的各类建筑物。（住宅小区，商住楼，别墅，高层写字楼，仓库，厂房等）（2）与建筑物相配套的设施、设备。（3）相关场地。包括建筑物周围的绿地、庭院、道路、停车场等。物业、房地产、不动产之间的区别不动产：土地及其定作物。房地产：土地和房屋两种财产的合称物业：已建成并进入消费领域中的房地产产品及其附属品，具体的单元型房地产2）物业的分类（1）根据物业的功能，可分：居住物业：住宅小区、公寓、别墅、度假村等商业物业：写字楼、商业中心、娱乐场等工业物业：工厂厂房、仓库等其他物业：车站、机场、医院、学校等（2）按物业的权属关系划分，物业可划分为公共产权物业和私人产权物业等。3、物业的性质（1）自然属性：固定性，长久性，异质性，不可分割性（2）经济属性：商品属性，供应短缺性，保值增值性，宏观调控性（3）法律属性：反应在物权关系上，所有权、使用权、抵押权、经营权等所谓物业管理，简单地说，就是人们对一个特定的物业进行的管理活动。关于物业管理的含义.有四种观点：（1）类似房产管理，但较房产管理范围更广；（2）英译为不动产管理、房地产管理、物业经营）(3)理论界有广义和狭义之分。1.1.2物业管理的概念l）广义的物业管理广义的物业管理，是指一切为了物业的正常使用而对物业本身以及物业的所有者、使用者所进行的管理和服务活动。包括房地产开发环节的早期介入、物业前期管理、房屋及其设备设施的维修保养、消防保安、环境卫生、绿化养护、道路养护、停车场管理和物业范围内的商业服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等服务。广义的物业管理包括物业开发、建设和使用各个环节2）狭义的物业管理狭义的物业管理，一般只限于对某个已建成投入使用的具体物业在委托管理范围内所进行的管理服务，其主要任务是房屋的维修养护、共用设备和设施的管理、治安保卫、清洁卫生、绿化养护等服务。国务院2003年颁布的《物业管理条例》中对“物业管理”所下的定义为：“所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。该定义包括了以下三层含义：（1）物业管理企业由业主选聘。（2）物业管理存在的基础是物业服务合同。（3）物业管理的基本内容是对物业的维修、养护、管理和为业主及物业使用人提供的公共服务。（4）物业管理条例定义：理解概念必需把握以下几点：1.物业管理的委托性与有偿性2.服务主体是物业服务企业及其从业人员3.服务对象是业主4.管理对象是物业物业管理、物业经营、企业管理、房屋管理概念之间的区别1.物业管理与物业经营：物业的养护维修、保值增值为核心的活动，形成管理性经营。物业经营是指物业的开发、建设、销售和租赁等经济活动2.物业管理与企业管理：与工业企业管理的区别（产业性质，管理形态（开放，封闭），管理模式（委托合同，生产型、技术化的监控管理）3.物业管理与传统房屋管理（产权、手段、经费来源、范围、主体）1.1.3物业管理的性质和原则物业管理是一种与房地产开发相配套的综合性服务。物业管理是一种服务型产品。物业管理具有“公共物品”的属性：非排他性非竞争性物业管理具有以下四个基本特性：1）社会化物业管理的社会化是指它摆脱了传统体制下那种自建自管的封闭式管理模式的束缚，变多个产权人、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的社会化管理。管理对象的社会化、管理方式的社会化、企业与业主之间的相互选择的社会化。2）专业化物业管理的专业化，是指物业管理这种服务活动应由专门的物业管理企业根据物业服务合同的约定，对物业实施专业化的管理与服务。管理过程的专业化，管理工具选择的专业化，管理实践者的专业化。物业管理的专业化是同社会化相联系的，它的具体内容包括：（1）组织机构的专业化。（2）管理人员的专业化。（3）管理手段的专业化。（4）管理技术和方法的专业化。3）企业化物业管理的企业化是指物业管理服务属于一种企业行为，物业管理企业要按照社会主义市场经济体制的要求，通过建立现代企业制度，实行自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束，成为独立的市场竞争主体。4）经营型物业管理的经营型是指物业管理企业要面向物业管理市场，积极参与物业管理市场竞争，实行有偿服务、合理收费、以收抵支，实现资本的保值增值，做到以业养业，良性发展。物业管理的主要原则业主自治与专业管理相结合的原则属地管理与行业管理相结合的原则统一管理、综合服务的原则社会化与平等竞争的原则企业化与全过程效益的原则物业管理模式是指物业管理的运行机制和组织模式。目前物业管理的基本模式大体上有以下几种：1）独立的物业公司管理模式2）隶属于房地产开发企业的物业公司管理模式3）政府房屋管理部门管理模式4）企事业单位自行管理模式1.1.4物业管理的模式1.2物业管理的产生与发展1.2.1物业管理的起源1.2.2现代物业管理的兴起1.2.3我国物业管理的产生与发展1.2.1物业管理的起源物业管理是社会经济发展到一定阶段的必然产物，起源于19世纪60年代的英国。工业化、城市化住房产权多元化19世纪60年代的英国，处于工场手工业向机器大工业过渡的时期，大量农村人口涌入城市，城市住房问题成为突出的社会问题。一些房地产开发商相继修建一些简易的住宅，以低廉的租金租给贫民和工人家庭居住。由于人口高度密集，住宅设施简陋，环境条件差，承租人拖欠租金严重，同事人为破坏房屋设施的情况也时有发生，严重影响了业主的经济利益。这时，在英国第二大城市伯明翰，一位叫奥克塔维亚希尔的女房主，为了改变这种情况，为其出租的物业制定了一套规范，要求承租者严格遵守，以约束租户行为。随后，英国政府也在宏观管理上采取了一些相应的管理措施，促进了物业管理这种模式的推行。这种管理模式被欧洲大陆国家所借鉴，开始普遍推广与世界各国。1.2.2现代物业管理的兴起真正意义上的现代物业管理是在美国形成并发展起来的。19世纪末20世纪初，美国经济进入垄断资本主义阶段，高层建筑在美国大城市中得到迅速发展，这对专业的物业管理提出了要求。现代物业管理兴起的一个标志是1908年在乔治霍尔特的策划下，来自美国各地的75名代表在芝加哥成立了“芝加哥建筑物管理人员组织”（ChicagoBuildingManagersOrganization）。大批物业管理的专业人才，进一步推动了物业管理行业的发展。1.2.3我国物业管理的产生与发展我国物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。1982年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。1989年9月，在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把住宅小区的管理工作提上议事日程。1994年3月，国家建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》。1995年3月，国家建设部发出了《关于印发，全国优秀管理住宅小区标准及有关考评验收工作的通知》。1996年2月，国家计划委员会、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。1996年9月，建设部发出了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》1998年3月，财政部颁布了《物业管理企业财务管理规定2003年6月8日，国务院正式颁布《物业管理条例》，2003年9月1日起实施。2003年6月26日，建设部颁布了《业主大会规程》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》2003年12月，国家发改委、建设部联合下发《物业服务收费管理办法》2004年初，中国物业管理协会公布了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。2004年4月，建设部颁布了重新修订的《物业管理企业资质管理办法》2004年4月，建设部颁布了重新修订的《物业管理企业资质管理办法》，2007年更名为《物业服务企业资质管理办法》。2004年7月，国家发改委、建设部联合颁布了《物业服务收费明码标价规定》。2007年，我国颁布《物权法》。1.3物业管理内容1.3.1物业的维护与保养1.3.2物业的专项管理1.3.3特色服务1.3.4多种经营物业的维护保养包括以下内容：1）建筑物管理建筑物管理是指对物业管理企业对物业的房屋建筑进行定期保养和计划维修，使之保持良好的使用状态。为了提高建筑物管理的水平，物业管理企业应为各类房屋建立物业维修保养档案。1.3.1物业的维护与保养2）设备管理设备管理是指物业管理企业对与物业相配套的供水、供电、公共照明、空调、电梯、通讯、燃气等设备进行定期保养和计划维修，使之保持良好的使用状态。3）设施管理设施管理是指物业管理企业对物业辖区内的市政公用设施和基础设施进行规范性的操作和经常性的保养及计划性的维修，使之保持良好的可使用状态。物业的专项管理包括下列几个方面的内容：1）治安管理2）清洁管理3）绿化管理4）消防管理5）车辆交通管理1.3.2物业的专项管理物业管理的特色服务包括以下两个方面的内容：1）特约服务特约服务是指物业管理企业接受业主或住户的委托，提供内容丰富的各种服务项目。2）便民服务便民服务主要是指物业管理企业与社会企事业单位联合举办的服务项目。1.3.3特色服务多种经营的内容主要包括以下四个方面：1）开展房屋的租赁经营2）组织建筑设计施工3）开办商业经营网点4）开展中介咨询服务1.3.4多种经营中介咨询是指物业管理企业开展的不动产投资咨询、住房置换、中介交易、法律咨询等服务活动。1）促进国民经济的发展（社会专业分工的产物）2）促进房地产投资效益的提高3）促进物业的保值增值4）提高城市居民生活质量5）树立良好城市形象，促进城市经济的发展1.4物业管理的目的1.5物业管理的发展趋势（1）传统物业管理的发展趋势：专业化、法制化、人性化。（2）物业设施管理的发展（3）智能建筑物业管理1.6物业管理与社区建设社区建设指的是一种社区工作，是指在党和政府的领导下，依靠社会力量，利用社会资源，强化社区功能，完善社区服务，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员的生活水平和生活质量的过程。社区建设是一项新的工作，大力推进社会建设，是我国城市经济和社会发展到一定阶段的必然要求，是面向新世纪我国城市现代化建设的重要途径社区建设的主要内容1.社区服务，开展面向社区老人、儿童、残疾人等的生活救助和福利服务，面向全体社区成员的便民利民服务和面向属地单位的社会化服务；2.社区卫生，包括社区的公共卫生、医疗保健和计划生育等；3.社区治安，包括社区内的治安保卫、民事调解、帮教失足青少年、防火防盗和其他社会治安综合治理工作，如组织开展本社区经常性和群众性的法制教育和法律咨询、民事调解工作等；4.社区环境