最新万科地产开发设计管理综合培训教程

——设计管理流程、标准化以及产品创新地产开发设计管理综合培训教程楚先锋，2013年2月目录Part1：设计管理流程和成果标准Part2：开发管理的里程碑及任务树Part3：研发工作五步法Part4：标准化建设Part5：产品创新研究Part6：研发设计团队管理及组织体系建设1.1什么是设计管理流程？设计管理流程，就是通过明确界定设计工作的“步骤”和“阶段成果”，并制定相应的设计“成果标准”，从而对设计工作的全过程进行管理；通过对设计过程的管理，来保证设计工作的结果。1.2什么是设计工作的成果标准？设计工作被分解为步骤，对某一步骤的完成状态进行描述和界定，对该步骤完成时形成的工作成果的要求，就是成果标准；类似项目管理中的里程碑；在流程中，满足“成果标准”要求的成果是经过公司决策层的确认的，代表了公司阶段性的决策；流程对阶段的的划分，是对决策阶段的划分，成果标准则是对决策文件的要求；1.3制定设计管理流程的目的提高设计质量保证设计进度控制开发成本1.4制定设计管理流程的目的：宏观层面设计管理流程，是设计管理工作的基础，专注于流程，并使之完善，始终是设计管理工作的核心任务；设计管理流程，是规范化管理的基础，同时也为产品标准化、产品研究和产品创新提供了操作和落实的框架。1.5制定设计管理流程的目的：微观层面项目公司的设计部，可以通过流程管理系统更加完整的理解设计管理工作，并据此拟定更为完善可行的设计工作计划；设计管理流程同时也是集团公司设计管理部和项目公司设计部沟通的共同语言。1.6制定设计管理流程和成果标准的原则设计与市场营销、成本相结合的原则；设计管理和技术应用相结合的原则；设计计划和项目计划相结合的原则；：计划、行动、检查与反馈的原则。1.7房地产开发商的设计管理特点开发商的设计师——点菜的——替客户点菜的。设计院的设计师——做菜的——帮开发商给客户做菜的。1.8项目开发设计管理流程与成果标准【项目开发设计管理流程】【项目开发设计成果标准】1.8项目开发设计管理流程与成果标准【投资分析阶段】1.8项目开发设计管理流程与成果标准【设计前期阶段】1.8项目开发设计管理流程与成果标准【实施方案阶段】1.8项目开发设计管理流程与成果标准【施工图设计阶段】目录Part1：设计管理流程和成果标准Part2：开发管理的里程碑及任务树Part3：研发工作五步法Part4：标准化建设Part5：产品创新研究Part6：研发设计团队管理及组织体系建设2.1地产开发管理流程时间进程产品实现说明物业公司客户中心销售部项目部工程部成本部设计部财务部营销部项目发展/拓展部入伙保修阶段项目策划阶段项目施工阶段设计管理阶段物业管理阶段1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。项目论证阶段销售管理阶段营销策划阶段地产运作的8个环节旧流程新流程五个重要工具2.2项目里程碑节点管控【项目开发35个阶段性成果模版及实例】2.3如何才能实现里程碑式项目开发管控里程碑节点管控不足之处是，它只是告诉你了结果：做什么/做成什么，？但没有告诉你方法：如何去做？除了成果模板，我们还需要过程工作模板（如自动计算表格等）2.3如何才能实现里程碑式项目开发管控通过任务树分解，详细分解工作任务至每一个部门和岗位从任务树到部门分工工作流程【附件：编制规划建筑方案设计任务书的工作流程】{任务树}2.3如何才能实现里程碑式项目开发管控工作要点和评审要点及评审表格【项目方案设计成果专业审查操作指引及专业审查表格】里程碑一览表【项目开发全过程55里程碑节点及30管控节点】工作流程与计划唯一责任人原则每项工作不超过3天的原则客户/下游部门/下游岗位确认原则目录Part1：设计管理流程和成果标准Part2：开发管理的里程碑及任务树Part3：研发工作五步法Part4：标准化建设Part5：产品创新研究Part6：研发设计团队管理及组织体系建设3.1研发工作五步法STEP1:WhatistheMatter?研发课题来源于我们所面临的问题STEP2:ForWho?研发成果将来会给谁用？客户是谁？——客户导向3.1研发工作五步法3.1研发工作五步法STEP3:WhatistheyWant?客户究竟想要什么？——客户导向3.1研发工作五步法STEP4:HowtoUsetheAchievement?如何才能让客户方便地使用研发成果？——客户导向不方便实用的东西会是一堆废纸成果的组织形式3.1研发工作五步法STEP5:HowwetoDo?我们应该如何去做？从流程到计划什么问题为谁研究想要什么如何使用如何研究总结:3.1研发工作五步法3.2研发工作五步法实例【万科标准化产品库建设模式研究】目录Part1：万科的设计管理流程和成果标准Part2：开发管理的里程碑及任务树Part3：研发工作五步法Part4：标准化建设Part5：产品创新研究Part6：研发设计团队管理及组织体系建设4.1标准化的作用标准化工作成果为运营管理、设计管理、工程管理、成本与采购、市场营销、物业服务提供了统一接口，能够提高效率、保证品质、降低成本、统一品牌认知。在公司快速扩大规模的战略发展过程中具有决定的作用。4.2标准化的四个层次技术标准化产品标准化项目标准化管理标准化技术标准化产品标准化项目标准化管理标准化4.3标准化的过程结果是标准的有标准可依建立标准按标准去做4.4标准化体系的拆分框架【标准化体系拆分框架】实体和空间空间的分类空间的性能实体的拆分及标准技术标准的总体工作4.5技术标准化：材料部品设备J结构部品体系W外围护部品体系N内装部品体系C厨卫部品体系S设备部品体系Z智能化部品体系P小区配套部品体系【附件：住宅产业化促进中心：部品材料分类目录】【附件：中国建筑材料与设备索引目录】J结构部品体系J10支撑结构J101预制混凝土结构1柱2梁J20楼板J201混凝土楼板3水泥纤维板J30楼梯J301楼梯栏杆、栏板4栏杆5扶手Z智能化部品体系Z10物业管理与服务Z101非可视对讲系统171非可视对讲系统Z20安全防范系统Z201红外报警系统172红外报警系统Z202燃气报警系统173燃气报警系统Z203紧急求助系统174紧急求助系统Z204175编程键盘Z30信息网络与布线系统Z301有线电视系统176有线电视系统Z302电话系统177电话系统Z303Internet接入系统178Internet接入系统Z304家庭智能终端设备179家庭智能终端设备P小区配套部品体系P40入口装置P401180信报箱P402181入口标志P403182门牌号P404183小院围墙编号标准名称BB01标准化铝合金门窗工程技术标准CF06标准化塑钢门窗工程技术标准CF01钢质进户门技术标准CF02胶合板门技术标准CG01钢构件技术标准CH01内、外墙涂料及外墙腻子技术标准CH01弹性建筑涂料标准CH02建筑外墙腻子标准CI01外墙劈离砖技术标准CI05石材技术标准CI06平层公寓楼梯踏步砖技术标准CI07平层公寓阳台露台砖技术标准.CJ01水泥瓦技术标准CK01橱柜采购技术标准CL01铝质天花吊顶技术标准CO01卫生洁具技术标准CO02卫浴五金件技术标准CP01给排水管技术标准CQ03暖通空调设备技术标准CQ04排风道技术标准CQ08空调百叶技术标准CS01电梯技术标准CS02立体停车库技术标准CT02配电设备技术标准CT05柴油发电机组技术标准CU01灯具技术标准CU03开关插座技术标准CV01对讲设备技术标准CX06信报箱技术标准4.5技术标准化：材料部品设备{万科部品技术标准}【附件：部品技术标准汇编(一)】【附件：部品技术标准汇编(二)】门窗1住宅入户门技术标准2住宅私家车库门技术标准3住宅户内门技术标准4商业街店铺门技术标准5平开铝合金玻璃窗技术标准6推拉铝合金玻璃窗技术标准7平开铝木复合玻璃窗技术标准8推拉铝木复合玻璃窗技术标准9平开塑钢玻璃窗技术标准10推拉塑钢玻璃窗技术标准栏杆1公共楼梯栏杆技术标准2阳露台栏杆技术标准3女儿墙扶手栏杆技术标准4室外扶手栏杆技术标准百页1空调百页技术标准2遮阳百页技术标准3装饰百页技术标准景观部品1室外休闲座椅选型及安装技术标准2室外音箱选型及安装技术标准3喷泉装置选型及安装技术标准4庭院灯选型及安装技术标准5草坪灯选型及安装技术标准6花钵选型及安装技术标准7装饰水罐选型及安装技术标准4.5技术标准化：材料部品设备【附件：铝合金节能外门窗选用指引】围护体系内部交通体系内装与分隔体系水暖电设备体系智能化设备体系环境装置体系屋面系统外墙系统水泥瓦屋面玻纤瓦屋面钢板瓦屋面保温上人平屋面保温不上人平屋面保温隔热平屋面不保温上人平屋面不保温不上人平屋面………{万科建筑构造体系技术标准}4.5技术标准化：材料部品设备【附件：水泥瓦屋面成套技术方案】4.6产品标准化：产品线维护{万科情景花园产品发展历程}【附件：情景花园洋房产品发展历程】4.6产品标准化：品类规划【附件：万科客户细分详细资料】房屋价值家庭收入家庭生命周期房屋价值家庭收入家庭生命周期{万科品类规划}4.6产品标准化：品类规划4.6产品标准化：产品目录及产品库建设{Pulte的产品目录}【附件：帕尔迪产品目录和产品分类管理】产品目录：是一个巨大数据库，储存了PulteHome公司所有的产品资料，可以查阅所需产品信息。查询：根据项目特征、产品特征等情况，在产品目录搜索引擎中，输入目标的查询特征值。注：产品目录的查询并非固定模式，数据库中录入的产品信息数据（InformationData），都可以作为查询的标准。在Keyword中输入关键词即可。例如：城市名、卧室数量、车位数量、产品名称（ModelName）等。{万科的产品定型库建设}【附件：万科标准化产品定型成果汇报】4.6产品标准化：产品目录及产品库建设4.7项目标准化：万科项目分类管理•创新项目•成熟项目•标准化项目/加速项目•产业化项目标准组团-户型分布三室户青青花园洋房情花花园洋房(转角单元)（南梯）（北梯）(南梯）三室户两室户三室户【附件：万科多层住宅产品标准组团】4.7项目标准化：万科多层项目的标准组团4.7项目标准化：规划类设计导则【附件：住宅区（花城类）道路交通导则】【附件：住宅区（花城类）活动场地及设施设置导则】【附件：度假类别墅项目体验区设计标准】4.7项目标准化：项目后评估【附件：北京万科青青家园后评估汇报】目录Part1：设计管理流程和成果标准Part2：开发管理的里程碑及任务树Part3：研发工作五步法Part4：标准化建设Part5：产品创新研究Part6：研发设计团队管理及组织体系建设5.1房屋价值与需求层级社会性需求社会标志品味体现社交娱乐照顾老人孩子成长工作场所独立空间生活保障栖身居住情感性需求功能性需求安全性需求生理性需求5.2房屋特征分析房屋特征5.3客户细分维度家庭生命周期支付能力(家庭收入)房屋价值低中高社会标志品味体现社交娱乐照顾老人孩子成长工作场所独立空间生活保障栖身居住中老年核心家庭与老人生活的青年家庭中年三口之家小太阳家庭自由青年房屋价值家庭收入家庭生命周期房屋价值家庭收入家庭生命周期家庭生命周期家庭收入房屋价值彰显地位的成功家庭注重自我享受的社会新锐关心健康的老龄化家庭注重家庭的望子成龙家庭价格敏感的务实家庭通过三个维度指标，得到五类客户人群划分。价格敏感的务实家庭26%注重家庭的望子成龙家庭18%彰显地位的成功家庭9%关心健康的老龄化家庭22%注重自我享受的社会新锐25%5.3客户细分维度注重家庭的望子成龙家庭彰显地位的成功家庭关心健康的老龄化家庭注重自我享受的社会新锐价格敏感的务实家庭5.3客户细分维度5.4五类客户人群特征和需求总结细分市场核心房屋价值对房产的需求特征房产需求家庭高收入成员及家庭情况彰显地位的成功家庭社会标签－体现社会地位，