世联-淮南信谊置业260亩地产项目整体定位及物业发展建议-165PPT

淮南信谊置业260亩项目整体定位及物业发展建议本报告是严格保密的。2报告结构3问题结构化分析4项目整体发展战略5项目定位案例研究1项目属性7报告回顾6项目环境分析2发展商的目标规划方案及物业发展建议本报告是严格保密的。3淮南地处安徽省中北部，淮河之滨，以煤炭和电力驰名中国，被誉为“中国能源之都”淮南地处中国中部地区，辖于安徽省淮南市面积2600平方公里，总人口230万05年全市GDP为263亿元，比上年增长16.5%，人均GDP约1386美元淮南是中国大型的能源基地和重工业城市，以煤炭和电力驰名中国淮南地区矿产资源丰富，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的70%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19%淮南市的支柱产业为煤、电、化工现有发电装机容量319万千瓦距合肥机场1小时高速车程，距南京机场3小时高速车程淮河航运直通江海淮南市区辖田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区其中田家庵区、八公山区、谢家区、大通区相邻较近，共同组成了淮南的市区主城区人口约45万淮南合肥南京淮南市区城市属性本报告是严格保密的。4本项目位于田家庵区西南角，处于东西部和南北的交通要道上，距市中心有一定距离，在区位上属于老城区的边缘大通区山南新区舜耕山项目位于田家庵区西南角，泉山路以西，洞山路以南项目所在区域位于谢八区和田家庵区的东西向交通枢纽位置，以及田家庵区和合肥的南北向的交通要道上项目距离市中心3.5公里，经泉山路-洞山中路-市委，车程约4分钟项目所在区域周边配套不成熟，依托老城区区域属性1本报告是严格保密的。5项目所在区域配套较为齐全，但档次较低；自然资源和教育配套是区域亮点①②③④⑤自然资源丰富舜耕山脉、泉山水库、老龙眼水库、规划的泉山湖公园教育配套完善，但缺少知名的院校淮南师范学院、淮南联合大学、安徽动力工程学校、淮南旅游学校、淮南化三建学校、旺泉公学医疗配套：铁四局第三医院、化建医院商业配套一般，没有大型超市，档次较低区域属性2本报告是严格保密的。6项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好对本项目所在区域有利的规划要点：泉山西路改建工程泉大区域旧城改造，以及淮南矿物集团主持的环境修复工程会对本项目产生有利影响泉山十字路口改造规划，化三建和北京九州房地产合作投资开发商业CBD区域，一期计划投资十个亿区域属性3CBD泉大旧城改造本报告是严格保密的。7由于该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离被调查者的53.85%对该区域认知一般区域陌生的主要原因是由于该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离。消费者对该区域的生态环境和教育氛围比较认同区域属性4生态环境区域升值教育氛围Variables31.82%25.76%42.42%区域置业考虑因素距离较远配套不足居住氛围不强Variables24.29%44.29%31.43%区域不足本报告是严格保密的。8项目四至——项目没有沿街面，可达性差地块东面没有沿街面，被农建房、金屯花园小区和一汽大众的维修站点遮挡，可达性差地块南面有泉山水库的水系，以及部分农建房地块西临淮南师范学院校区地块北面是住宅小区，分别是建安社区、龙泉社区、南苑小区项目属性1N本报告是严格保密的。9项目地块评价——南北高差较小，总体地势较为平坦，有利规划排布，但缺少强势资源地块经济技术指标•1.3容积率•260亩限制条件•90/70政策限制•地块没有沿街面地块评价•地块南北高差较小，总体趋势较为平坦，有利规划排布•地块内部有部分水系，以及树林，在地块内部可以望见舜耕山脉，但总体上看缺少强势资源项目属性2本报告是严格保密的。10项目属性界定：能源型三线城市主城区边缘，中等规模、缺少强势资源的住宅开发项目城市属性能源型三线城市淮南市的支柱产业是煤炭、电力和化工，其中又以煤炭为第一支柱产业区域属性1.主城区边缘田家庵是是淮南的政治、经济和文化中心，项目处于田家庵区的西南角的边缘区域项目属性1.中等规模项目占地260亩，在淮南进入大盘开发时代而言，属于中等规模2.缺少强势资源项目地块平坦，内部有部分水系和树林，但缺少强势资源2.区域不成熟消费者对该区域认知度一般，且该区域配套不成熟；教育和环境是该区域的亮点本报告是严格保密的。11项目当前的限制条件经济技术指标：1.3的容积率、260亩地块限制：地块没有沿街面政策限制：90/70区域限制：区域陌生本报告是严格保密的。12报告结构1项目简介3问题结构化分析4项目发展战略与策略5项目定位案例研究2发展商的目标7报告回顾6项目环境分析规划方案及物业发展建议本报告是严格保密的。13►信谊提出的目标：1.从抗风险性的角度来看，项目往“稳健现金流发展战略”方向靠拢，是比较稳妥的2.保持合理的利润价值体系，为项目后期开发“利润价值最大化”目标奠定基础3.继续和保持我司前期品牌的维护4.在项目档次上，突出项目档次感5.在价格上，要高出同区域项目的200元/平米►信谊担心的问题：1.市场的风险如何？2.区域陌生如何化解？3.90/70的政策限制下产品如何做？本报告是严格保密的。14报告结构1项目简介4项目发展战略与策略5项目定位案例研究3问题结构分析7报告回顾6项目环境分析2发展商的目标规划方案及物业发展建议本报告是严格保密的。15问题分析——市场风险？市场风险06年市场现状现状剖析一级市场土地的市场供应集中在田家庵区核心城区内的净地供应逐步减少新增土地供应主要集中在核心城区边缘二级市场批准预售面积同比增长124.07%房地产投资额同比增长56.4%住宅成交面积同比增长39.3%住宅成交均价同比增长38.5%商品房空置面积同比下降19.3%三级市场二手房交易面积同比增长32%二手住宅交易面积同比增长17%市场供应持续增加，远远超过需求的增长，市场未来面临着供大于求的局面需求持续快速增长，住宅成交金额同比增长93.1%淮南房地产市场进入快速发展阶段产品供应单一、以高层和小高层为主；而且同质化倾向严重，停留在供应完全居住产品的初级阶段客户需求开始从单纯的居住需求向外围产品的追求转变本报告是严格保密的。16供应持续放量，但结构性矛盾突出客户需求处于转型过程中，厌倦了同质化的产品，但未受引导，也未被满足问题分析——市场风险？市场风险趋势研判房地产市场供需两旺房地产市场两极分化同质化的商品住宅价位较低，市场消化慢高品质楼盘将会获得较高的市场认可度市场成交均价保持平稳上升的局面风险评估市场系统性风险小，但结构性矛盾突出市场的结构性矛盾为项目发展提供了机遇本报告是严格保密的。17问题分析——区域陌生？生态环境区域升值教育氛围31.82%25.76%42.42%区域置业考虑因素距离较远配套不足居住氛围不强24.29%44.29%31.43%区域不足►远－离核心城区有一定距离，心里距离感较强►配套不成熟－有配套，但档次低或不成熟►环境可以－有山有水，舜耕山、泉山湖水库，没有工业污染►教育氛围不错－大学城，以及一定的教育配套结论：►项目的资源条件得到社会认可，可以支撑项目高端形象，但区域大环境的陌生，对项目的主流小高层产品销售，造成巨大压力区域陌生本报告是严格保密的。18问题分析——90/70政策限制？90/70政策限制1.3容积率需要解决的问题：90/70政策限制下出现小高层/高层产品，市场明显有抗性，如何化解？90/70政策限制下出现大量的小于90建面的产品，如何适应市场需求？90/70政策限制，1.3容积率产品如何组合，单一物业还是复合物业？配比如何？高层（小高层）+低密度物业纯高层（小高层或多层）社区高层（小高层）+多层混合社区高层（小高层）+多层+低密度物业的混合社区90/70政策限制本报告是严格保密的。19世联观点：►不能以某一价格目标为项目运作的目标，尤其是大盘，否则会严重干扰对项目运作模式的思考。►价格是市场决定的，营销和运作模式不能作为突破市场价格认知的终极手段►客户对区域价格的当前认知，是基于当前的市场情况，只能作为参考，不能作为决策依据。►最重要的是项目自身的运作，价格只是结果，而非目标。本报告是严格保密的。20项目核心问题的界定(按常规发展的可能结果)(我们的期望目标)问题1：区域陌生的情况下如何降低操作风险R1R2?情境分析项目产品滞销克服区域陌生的不利影响，实现产品的顺利销售项目情况市场情况260亩，1.3容积率，90/70政策限制，22.5万建面，资源较佳，但不强势核心城区的主流产品是高层和小高层，但销售有抗性主流产品是小高层产品消费者倾向多层产品90/70政策出现大量的90建面以下的产品三房为主力需求产品，面积区间90-100m²区域现状：生活配套不足，心里距离感强，区域认知度不高本报告是严格保密的。21项目核心问题的界定(按常规发展的可能结果)(我们的期望目标)问题2：在未来的竞争环境中，如何突围R1R2?情境分析面临激烈的产品线竞争项目情况市场情况260亩，1.3容积率，90/70政策限制，22.5万建面，资源较佳，但不强势市场目前年住宅销售面积54万平米，市场供过于求90/70政策出现大量的90建面以下的产品已知未来可建设用地超过1000亩的大盘就有5个，且部分项目不受90/70约束产品创新突破市场产品创新引领市场区域现状：生活配套不足，心里距离感强，区域认知度不高竞争中胜出，成为区域领导者本报告是严格保密的。22项目需要回归到市场中去探究问题的本源基于以上的理解，项目要解决的核心问题是：在未来竞争中突围市场研判内容：评估项目的风险，是系统性风险，还是可以通过技术手段（产品、营销）解决的非系统性风险90/70政策，1.3容积率，势必意味着出现大量的高层、小高层产品，这种产品的市场出路如何未来市场竞争激烈，其竞争本质如何？我们的竞争优势在什么地方项目的客户群在哪？其敏感点是什么化解区域陌生的市场支撑项目占位的市场支撑区域陌生的情况下降低操作风险市场大势分析产品机会挖掘未来竞争分析客户机会挖掘本报告是严格保密的。23报告结构1项目简介4项目发展战略与策略5项目定位案例研究37报告回顾6项目环境分析2发展商的目标问题结构化分析规划方案及物业发展建议本报告是严格保密的。241市场大势分析4未来竞争分析3客户机会分析2产品机会分析项目环境分析本报告是严格保密的。25世联模型——判断城市是否存在系统性风险的KPI体系是否存在系统风险？已有消费量是否有实际需求支持市场反馈“风险”的实际情况城市经济实力居民收入支持产业支持投资和自住需求比例房价收入比是否在合理范围内供求关系是否合理市场风险分析本报告是严格保密的。26淮南市系统性风险较小，但存在结构性矛盾•03年以来GDP年均增长超过10%•城市经济实力不断增强•淮南市的支柱产业是能源型产业•支柱产业持续高速发展•带动了相关产业的发展•06年人均可支配收入突破1万元•人均可支配收入持续高速增长•绝大部分是自住需求，投资需求很少•房价收入比5.22：1，处于合理范围内•市场供需两旺，供大于求•市场供给持续放量，存在结构性问题•客户需求处于转型过程中城市经济实力增强，支柱产业持续高速发展，人均可支配收入持续增长，实际需求旺盛需求有收入支撑，投机性小；市场供需两旺，但供应存在结构性问题判断因素城市经济实力产业支持居民收入支持投资自住需求比例房价收入比是否在合理范围供求关系是否合理现状分析结论综合判断，淮南市房地产市场系统性风险较小，但存在结构性矛盾市场风险分析本报告是严格保密的。27田家庵区楼盘供应呈现出三大热点区域：洞山片区、泉大片区、田家庵西北部14256978101112131、金茂阳光花园2、斯瑞·明珠城3、上东锦城4、惠利花园5、奥林·盛世名城6、阳光3657、新时代广场8、龙湖汇景豪庭9、金大陆财富中心10、盛世名门11、金豪阳光家园12、鑫诚花园13、绿城花园14、阳光国际城15、优山美地16、山水居17、春晓名城18、巴