第8章_投资性房地产

1InvestmentProperty2•第一节•投资性房地产的特征与范围31.1投资性房地产的定义及特征•1.1.1投资性房地产的定义•是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。41.1.2投资性房地产的特征•(1)投资性房地产是一种经营性活动；•(2)投资性房地产的用途、状态、目的，与作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产不同；•(3)投资性房地产有两种后续计量模式。51.2投资性房地产的范围•1.2.1属于投资性房地产的项目•（1）已出租的土地使用权•是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土的使用权。61.2.1属于投资性房地产的项目•甲通过拍卖方式取得一土地使用权。•甲乙丙71.2.1属于投资性房地产的项目•（2）已出租的建筑物•是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。•①必须是产权人出租；•②必须是经营租赁方式出租；•③必须是已经出租。81.2.1属于投资性房地产的项目•投资性房地产的认定标准：•（1）已出租部分的房地产，产权是否能够单独计量和出售？•（2）如果产权能够单独计量和出售，其所提供的其他服务是否重大？•①其他服务重大，经营场所。•②其他服务不重大，投资性房地产。91.2.1属于投资性房地产的项目•（3）持有并准备增值后转让的土地使用权•是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。•闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。101.2.2不属于投资性房地产的项目•（1）自用房地产•为生产商品或者经营管理而持有的房地产。•如企业的厂房和办公楼，生产经营用的土地使用权等。11•（2）作为存货的房地产•是指房地产开发企业销售的或正在开发的商品房和土地。•这部分房地产属于房地产开发企业的存货。1.2.2不属于投资性房地产的项目12•第二节•投资性房地产的确认和初始计量132.1投资性房地产的确认和初始计量•投资性房地产同时满足下列条件，才能予以确认：•（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；•（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。142.1投资性房地产的确认和初始计量•投资性房地产按成本进行初始计量。•（1）外购投资性房地产的确认和初始计量•外购投资性房地产成本•=买价＋相关税费＋其他直接相关支出15•会计科目设置：•（1）后续计量采用成本模式的•投资性房地产——2号楼•（按项目设明细账）•投资性房地产累计折旧（摊销）•投资性房地产减值准备2.1投资性房地产的确认和初始计量16•（2）后续计量采用公允价值模式的•投资性房地产——成本——公允价值变动•初始计量成本计入“投资性房地产——成本”科目。•此外还会涉及：在建工程、银行存款、资产减值损失、公允价值变动损益、其他业务收入和其他业务成本等。2.1投资性房地产的确认和初始计量17•例1：•20×7年4月5日，甲企业购入一写字楼，支付价款共计1200万元，并当即与乙企业签订了经营租赁合同，约定自购买日起，将其出租给乙，租期5年。假设不考虑其他因素。•甲企业采用成本模式进行后续计量。2.1投资性房地产的确认和初始计量18•甲企业的账务处理：•借：投资性房地产•——写字楼1200•贷：银行存款12002.1投资性房地产的确认和初始计量19•例2：•沿用例1，假设甲企业拥有的投资性房地产，符合采用公允价值计量的条件，采用公允价值模式进行后续计量。2.1投资性房地产的确认和初始计量20•甲企业的账务处理：•借：投资性房地产•——成本（写字楼）1200•贷：银行存款12002.1投资性房地产的确认和初始计量21•（2）自行建造投资性房地产的确认和初始计量•由建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。2.1投资性房地产的确认和初始计量22•例3：•20×7年1月，甲购入一土地使用权，并在这块地上开始自行建造三栋厂房。•20×7年10月，厂房即将完工，并与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙使用。2.1投资性房地产的确认和初始计量23•合同约定，该厂房于完工时开始起租。20×7年11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。•该土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为每栋1000万元，能够单独出售。•假设甲企业采用成本计量模式。2.1投资性房地产的确认和初始计量24•土地使用权中应当转换为投资性房地产的部分•=[600×（1000÷3000）]•=200（万元）2.1投资性房地产的确认和初始计量25•借：投资性房地产•——土地使用权200•贷：无形资产•——土地使用权200•借：投资性房地产•——厂房1000•贷：在建工程10002.1投资性房地产的确认和初始计量26•（3）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量•见第四节2.1投资性房地产的确认和初始计量272.2与投资性房地产有关的后续支出•2.2.1资本化的后续支出•相关后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。•再开发期间，应当继续作为投资性房地产核算，且不计提折旧或摊销。282.2.1资本化的后续支出•例4：（本题09版有改动）•20×7年3月，甲与乙的厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高租金收入，甲决定对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定改扩建完工时将厂房出租给丙企业。29•3月15日合同到期，厂房即进入改扩建。•12月10日厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。•假设甲企业采用成本计量模式。2.2.1资本化的后续支出30•（1）20×7年3月15日转入改扩建时•借：投资性房地产——厂房（在建）1400•投资性房地产累计折旧600•贷：投资性房地产——厂房20002.2.1资本化的后续支出31•（2）20×7年3月15日至12月10日期间发生改扩建支出时•借：投资性房地产•——厂房（在建）150•贷：银行存款等1502.2.1资本化的后续支出322.2.1资本化的后续支出•（3）20×7年12月10日完工时•借：投资性房地产——厂房1550•贷：投资性房地产——厂房（在建）155033•例5：（本题09有改动）•20×7年3月，甲与乙的一项厂房经营租赁合同即将到期。•为了提高租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。2.2.1资本化的后续支出34•3月15日合同到期，厂房随即进入改扩建工程。此时厂房账面余额1200万元，其中，成本1000万元，累计公允价值变动200万元。•11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，以银行存款付清。即日按照租赁合同出租给丙企业。•假设甲企业采用公允价值计量模式。2.2.1资本化的后续支出35•（1）20×7年3月15日转入改扩建时•借：投资性房地产——厂房（在建）1200•贷：投资性房地产•——成本1000•——公允价值变动2002.2.1资本化的后续支出36•（2）20×7年3月15日至11月10日期间发生改扩建支出时借：投资性房地产——厂房（在建）150贷：银行存款1502.2.1资本化的后续支出372.2.1资本化的后续支出•（3）20×7年11月10日改扩建完工时•借：投资性房地产——成本1350•贷：投资性房地产——厂房（在建）1350382.2.2费用化的后续支出•与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。•例6：•甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。39•本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。•借：其他业务成本15000•贷：银行存款150002.2.2费用化的后续支出40•第三节•投资性房地产的后续计量41•投资性房地产，一般应当采用成本模式进行后续计量。•满足条件的可以采用公允价值模式进行计量。423.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产•采用成本模式进行后续计量的，其会计处理方法与固定资产、无形资产、资产减值的会计处理原理相同。43•（1）外购或自建投资性房地产达到预定可使用状态时•借：投资性房地产•贷：银行存款、在建工程等3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产44•（2）取得租金收入时•借：银行存款•贷：其他业务收入•（3）按月计提折旧或摊销时•借：其他业务成本•贷：投资性房地产累计折旧（摊销）3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产45•（4）计提减值准备时•借：资产减值损失•贷：投资性房地产减值准备•只有采用成本模式进行后续计量的，才适用资产减值准则。3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产46•例7：159141•甲企业将一栋办公楼出租给乙企业，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。•假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产47•按照经营租赁合同，乙企业每月支付租金8万元。•当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产48•（1）确认每月租金收入•借：银行存款（或其他应收款）8•贷：其他业务收入83.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产49•（2）每月计提折旧•每月计提的折旧额•=1800÷20÷12•=7.5（万元）•借：其他业务成本7.5•贷：投资性房地产累计折旧(摊销)7.53.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产50•（3）年底计提减值准备时•借：资产减值损失300•贷：投资性房地产减值准备3003.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产513.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产•投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对其采用公允价值模式进行后续计量。523.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产•采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：•（1）有活跃的房地产交易市场；•（2）企业能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理的估计。533.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产•企业一旦选择了公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产采用公允价值计量。543.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产•例8：160142•甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时，开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。55•当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。20×7年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。•甲企业采用公允价值计量模式。3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产563.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产•与采用成本模式计量的投资性房地产相比较，需要解决的问题是：•（1）是否还计提折旧？•（2）公允价值的变化该如何处理？57•（1）20×7年10月1日（转换日）•借：投资性房地产•——成本9000•贷：开发成本9000•不再计提折旧或摊销3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产58•（2）20×7年12月31日•公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。•借：投资性房地产•——公允价值变动200•贷：公允价值变动损益2003.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产593.3投资性房地产后续计量模式的变更•（1）投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更•（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。•（3）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《第28号》处理。603.3投资性房地产后续计量模式的变更•例9：161143•20×7年，甲企业将一座写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。