第七章 房地产开发的投资决策

第七章房地产开发的投资决策第一节房地产开发项目可行性分析第二节房地产开发经营风险分析与回避第三节房地产开发投资决策方法第一节房地产开发项目可行性分析一、可行性研究的概述1、可行性分析的含义可行性分析是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。在工程项目投资决策前：对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；在工程项目投资决策前：对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证在工程项目投资决策前：对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。2、可行性分析的目的可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。3、可行性分析的作用是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据是开发商与各有关部门签订协议、合同的依据是编织下阶段规划设计的依据4、可行性分析的依据国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划批准的项目建议书和同等效力的文件国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料是编制下阶段规划设计的依据5、可行性研究的工作阶段——分为四个阶段分项投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策目的又称投资机会确定，任务为了提出项目的投资方向的建议。即在一个确定的地区和部门内，根据资源、市场、国家产业政策等，经过调研，选择建设项目。包括一般机会研究和具体机会研究。又称预可行性研究，是正式的详细可行性研究前的预备性研究，有时也替代项目建议书或作为编制项目建议书的基础。目的在于：确定是否进行详细可行性研究。如果结论不可行，详细可行性研究就不必进行。确定哪些关键性问题需要辅助性专题研究又称最终可行性研究，项目前期研究的关键环节。主要目的：（1）提出项目建设方案；（2）效益分析和最佳方案选择；（3）确定项目的最终可行性和选择依据标准，提出结论性意见。可以推荐一个最佳方案，也可以提出一个以上可供选择的方案。按照国家规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小项目，必须经过有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。项目评估由决策部门组织或授权与建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估的阶段投资估算精度30%20%左右10%左右研究时间大中型项目1-2个月，小型2周4-6个月大型项目8-12个月，中小型项目4-6个月，费用占投资额1-3%。研究费用占投资0.1-1%占投资额0.25-1.25%大型项目占投资额0.2-1%，中小型项目1-3%二、可行性分析的内容1、可行性分析的内容（1）项目概况：介绍项目的背景（即由来）；项目的主要建设内容；项目建设的必要性；报告编制的依据（立项、规划、政策、委托方提供的有关资料）；项目财务测算的主要指标（总投资及其构成；销售收入、利润、利润率；财务评价指标等）（2）公司情况：属合营企业者，阐明公司名称、经营宗旨、经营范围、经营规模；合营各方基本情况（名称、法定地址、法定代表人、职务、国籍）；合营公司总投资额及双方出资情况（投资额、注册资本、注册资本份额、资金运转方式）；合营期限；合营性质。（3）市场分析：考虑当前本开发项目的销售情况及房地产市场现状、前景预测和对本项目的影响。（4）项目选址及建设条件：项目位置、基地现状、周边环境、大市政条件。（5）规划构思及建设规模：规划构思包括主体结构用途、配套服务设施、道路交通形式、绿化方式、建筑风格、结构类型等。建设规模包括主要技术经济指标，如总占地面积、规划建设用地面积、规划建筑面积、配套设施面积、容积率、绿化面积、绿化覆盖率等。（6）物料消耗与供应：“三材”用料、水、电、气等的用量。（7）基础设施：项目自身的基础设施规划安排。（8）（消防、安全、）节能（9）环境保护（10）建设进度（11）公司机构设置与人员组织（12）投资估算及资金筹措（13）财务分析（包括基础数据说明；收入及税金估算；总成本费用估算；现金流量分析；资金平衡分析）（14）不确定性分析（盈亏平衡分析；敏感性分析）（15）外汇平衡分析：公司是否具有涉外经营权，销售收取外汇所占比例，以及外汇需要支出项目，外汇结算是否能够平衡。（16）结论与建议（17）附表：1）经济技术指标表；2）物料供应表；3）投资估算表；4）投资使用与资金筹措表；5）销售收入及税金估算表；6）损益表；7）借款还本付息计算表；8）现金流量表（全部投资）；9）现金流量表（自有资金）；10）资金来源与运用表；11）资产负债表；12）外汇平衡表；13）敏感性分析表等（18）附件有关项目立项资料有关企业资料（营业执照、章程、验资报告、合作协议等）有关项目规划批复资料有关市政设施的规划或可行性研究资料和环境评价资料有关该项目的各部门协调会议纪要项目的位置图2、台湾的可行性分析可行性分析：是在计划本身在多项变数的影响控制下（如有限的资源或市场景气变动等），是否成功地被执行？其成功的概率有多少？三、编制房地产开发项目可行性研究报告的技术程序1、了解项目的公司情况和该项目的来龙去脉；2、了解项目的现状和规划情况，主要是需拆迁的情况和规划物业的分割情况；3、了解项目的市政基础设施情况和规划设想；4、初步分析项目的市场前景，主要在不同物业的售价和租金的定位上；5、估算项目的投资构成（根据规模，应有针对性的控制和调整），编制总投资估算表；6、确定项目的建设进度安排（编制工程进度表，即横道图）和分期（按年、半年或季度）投资情况；7、确定销售计划，编制销售收入与税金及附加预测表；8、初步编制项目的损益表（注意：各年的开发成本并非按实际投入的资金计算，而是按照销售的商品房面积来分摊）；9、根据项目的资金情况（包括自有资金和预售（租）收入），分析能否保持建设期间各期的资金平衡（需要注意的是，并非所有的预售所得都用来投入建设，而是扣除必要的两税一费、销售费用和利息（若有贷款的话））；如果自有资金和预售收入难于满足投资的需求，应考虑安排贷款，此时应考虑编制借款还本付息计算表，每年的利息作为当期损益，计入开发费用，同时列支在总投资估算中；编制投资使用计划及资金筹措表；10、上述的第5-8步是财务测算的关键环节，应根据不同项目具体分析（特别是涉及到贷款的情况下，需细加斟酌）11、对于销售和出租并存的项目，总投资中的建设投资按所有物业的投资额考虑；但在损益表中计算利润时，应将销售和出租两部分分开：（1）出租部分的总成本费用中含有折旧费和摊销费（按出租物业占总物业面积比例来确定其建设投资，即形成的资产价值），而销售部分参照各年销售收入来回收（或核销）相应的开发成本；（2）有关税金：土地增值税仅对销售部分征收，不对出租经营部分征收，应按比例单独计算，其他税金（两税一费）则单独计算后再汇总；（3）有关费用：根据实际发生情况，按实际发生时间投入计算；（4）发生时点：土地增值税和所得税一般按销售完成后才结算；出租经营时按年度结算所得税12、编制现金流量表（全部投资）和现金流量表（自有资金），计算有关指标（注意：如果不需贷款且仅计算总自有资金（而不是分合资各方单独编表的话）的现金流量表，有关指标（净现值和内部投资收益率）和全部投资完全一样，可以不编）13、编制资金来源与运用表（资产负债表和外汇平衡表根据情况编）。第二节房地产开发经营风险分析与回避一、房地产开发经营风险的界定二、房地产开发经营风险分类三、房地产开发经营风险分析与测度四、房地产开发经营中的风险回避一、房地产开发经营风险的界定风险就是造成损失的可能性。房地产开发经营风险也可以理解为房地产投资的实际收益小于预期收益的差额。一般而言，预期收益越大，风险也越大；风险较小的投资，预期收益也低。风险与收益成正比。二、房地产开发经营风险分类三、风险分析与测度1、风险分析常用方法（1）分解法（2）风险树法（3）德尔斐法2、风险测度方法风险测度的主要任务：（1）给出某一风险的概率；（2）揭示这一风险可能带来的损失规模。风险测度的前提：风险可以计量；动态风险的静态化处理。（1）概率一个事件可能发生的机会。常据经验和部分调查资料做主观估计。概率在0-1之间。（2）概率度与风险度概率分布：把所有可能的事件和结果都列表，并对每个事件确定其发生的概率。πi——与第i个结果相联系的利润水平Pi——第i个结果发生的概率n——可能结果或自然状态的数目E（π）——预期利润（收益）n1iiip)(E（3）风险度（标准差与期望值之比）1）标准差（σ）：越小，概率分别越密集，有关方案的风险越小，反之风险越大。pi——第i个客观自然状态的概率u——期望值xi——第i个预期结果注意：只有在两个方案的期望值相等情况下，利用σ来测风险才有意义。2）风险度（概率与期望值之比）即FD=σ/uFD提高，风险提高。2n1iiiuxp3）概率树例：某市有两家房地产公司，分别投资经营游乐场。甲公司拥有30%的市场，乙公司拥有70%的市场。为了扩大市场占有率，甲公司拟建一种新的娱乐设施，并有80%的成功率。如果计划实现，将成为新的竞争力量。在是否要将此项新的娱乐设施投入建造之前，甲公司必须估计乙公司的反应。估计乙公司也将推出新的娱乐设施的可能性为0.60，若是这样，甲公司占有70%市场的可能性是0.30，占有50%市场的可能性是0.40，占有40%市场的可能性是0.30。如果乙公司并未开发新设施来与甲公司竞争，则甲公司占有80%市场的可能性是0.80，占有50%和40%市场的可能性均是0.10。如果甲公司放弃建造新设施或研究成果失败，则市场占有率仍为30%。A1=研究成功A2=研究失败0.80.2B1=乙公司有新设施0.6B2=乙公司无新设施0.470%的市场份额0.350%的市场份额0.440%的市场份额80%的市场份额0.350%的市场份额40%的市场份额0.80.10.130%的市场份额维持现状0.3S0S1S2S3S4S5S6P=A1B1S1+A2B2S2+A1B2S4+A1B2S5=0.8*0.6*0.3+0.8*0.6*0.4+0.8*0.4*0.8+0.8*0.4*0.1=0.624甲公司的决策者要考虑的问题是，能否至少占有50%的市场份额。这时，他们可以用概率树来描述这个问题。图中A是甲公司可选择的方案，B是乙公司的竞争反应，S是市场变化。为了得到至少50%的市场份额，甲公司要考虑达到50%或50%以上市场份额的各种情况的组合。状态S1、S2、S4、S5都符合这一条件，最后求到的概率为0.624。（4）风险测度法1）估计法（1）客观估计法（2）合成概率（3）估计分为：客观后果、主观后果、行为后果估计2）直接判断法（主观估计的一种）3）β系数法Β=某项物业的预期报酬-该项报酬中的非风险部分整个物业市场的预期报酬-该期报酬中的非风险部分4）比率法：营业化率、偿债收益比率、保用占用率1、对待风险态度（1）回避风险（2）追逐风险（3）中间型四、房地产开发经营中的风险回避A效用盈利值回避风险A效用盈利值追逐风险A效用盈利值中间型特定事件，高盈利值，高风险，同等盈利值，对于不同的风险偏好者效用不同（1）风险回避（2）风险抑制（3）风险自留不可避免的纯风险；风险已发生，只能采取措施弥补；可转移风险，成本太高，例如：火灾风险投保成本太高投机风险，为了获取最大收益（4）风险转移如：投保；预售（5）风险组合如：房地产开发经营类型组合、空间组合；基金2、对待风险策略划分原则分类区别对策风险后