龙湖地产_细节式成本管理培训教程_70P

龙湖的龙湖的““细节式细节式””成本管理成本管理龙湖的成本管理与传统成本管理的区别龙湖进行“细节式”成本管理的原因龙湖进行成本管理的方法目目录录传统成本管理与龙湖成本管理的区别1、成本管理部门2、设计管理部门3、工程管理部门4、销售、策划部门5、财务部门1、建安成本2、项目前期费用3、期间费用（财务、管理、营销费用）4、合同管理5、招投标管理等龙湖的成本管理--“细节式”成本管理成本管理部门建安成本传统成本管理参与管理的部门管理范围与与传传统统成成本本管管理理的的区区别别与与传传统统成成本本管管理理的的区区别别龙湖成本管理的特征细节化阶段性动态性项目制系统性全员参与性信息化进进行行细细节节式式成成本本管管理理的的原原因因市场的要求传统成本管理的弊端1、事后算账2、无法预控风险，无法保证利润的实现3、管理范围过窄开发速度的加快1、拿地周期的缩短，要求必须对项目的成本进行快速、准确的判断；2、开发周期的缩短，要求我们必须在最短的时间内能够拿出满足市场的产品，过去那种大概计算成本的方式已经不能满足现在的项目开发要求了。进进行行细细节节式式成成本本管管理理的的原原因因合理利用资源的要求人力1、将成本管理流程化，可以有效地控制人力成本；2、将有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨询公司完成物力根据各项目的开发进度，将开发进度类似的各项目统一安排采购、招投标，增加甲方的议价能力，以便有效地节约和控制成本信息进行成本的“细节式”管理，要求做到信息的对称和共享财力在同时进行多项目开发时，“细节式”成本管理可以合理化使用资金，使资金使用的高峰期和低谷期能够得到合理的分布龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素目标成本管理招投标管理合同管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理动态成本管理结算管理成本信息化管理考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责组织架构的变革组织架构变更前后的区别成本管理中各部门的职责造价采购部的组织架构集团对地区公司的成本管理模式龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法各地区公司总经理工程部经理营销策划部经理计划财务部经理研发部经理造价采购部经理各专业主管预算主管采购主管各专业主管策划主管销售主管计划主管财务主管各专业工程师造价工程师采购工程师各专业工程师策划师销售人员计划管理人员财务人员变更前--职能制组织架构龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变更后--矩阵式组织架构龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法组织架构变更前后的区别项目成本经理职能负责人成本管理责任人项目负责人职能负责人汇报上级3级4级管理层级1、授权和权责下放，适用于同时开发项目数量较多的情况；2、对成本管理部门职能负责人的管理能力要求较高；3、管理模式在各项目容易复制，便于各项目进行对比，员工较易有成就感。1、集中化程度高，适用于同时开发的项目数量较少的情况；2、对成本管理部门职能负责人的业务能力要求较高；3、管理模式在各项目不易复制，绩效和员工的业务能力有较大的关系，员工不易有成就感。优缺点小大管理跨度项目团队和职能部门职能部门考核部门矩阵式组织架构职能制组织架构组织形式变更后变更前龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本管理中各部门的职责销售费用（除营销设施建造成本之外）的管控营销部1、财务费用的管控2、公司总体资金计划的管控3、项目财务指标的控制计划财务部公司管理费用的管控行政人力资源部1、进行工程质量和进度与成本的匹配；2、签证、变更的现场管控工程部1、开发成本（含营销设施建造成本）的管控2、材料设备的采购管理3、合同及招投标管理4、目标成本编制及动态成本跟踪造价采购部1、设计费用的管控2、根据相关部门的建议进行设计优化研发部土地成本的管控发展部成本管理中的职责职能部门龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法造价采购部经理采购和招标中心主管结算中心主管各项目成本经理/成本总监各专业造价工程师各专业现场造价工程师采购工程师文员组造价采购部的组织架构龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法集团对各地区公司的成本管理模式1、开发成本的管控；2、目标成本的编制和报审；3、动态成本、合同、材料设备采购管理项目成本管理1、开发成本的管控和审核；2、期间费用的管控和审核。地区公司成本管理各部门1、制定统一的成本管理办法；2、跟踪成本管理办法的执行情况，并定期进行修正；3、对地区公司的成本管理结果进行抽查，并及时进行纠正。集团运营管理中心职能管理层级龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素目标成本管理招投标管理合同管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理动态成本管理结算管理成本信息化管理考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本管理的几个要素管理主线---目标成本管理核心---合同管理目标成本与实际成本的转换点---招投标龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素目标成本管理招投标管理合同管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理动态成本管理结算管理成本信息化管理考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法目标成本管理成本的构成成本管理的阶段成本管理中各个阶段的作业指导成本分摊原则目标成本的分解成本责任部门成本调整的方式及审批流程景观工程和公区装饰工程的成本管理目标成本管理中的相关表格龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本的构成和工程有关但又不能计入实体建筑建造费用的费用，如：工程造价咨询、工程监理、定额外检测、物业前期介入、维修基金等费用工程相关费用为销售所发生的费用（一般为销售收入的2-3%），其中营销设施建造费用含在开发成本中销售费用期间费用行政支出、员工工资、福利等费用管理费用为了获取开发资金而发生的成本财务费用小区及代征地范围内的景观工程建造费用园林景观工程费用项目主体建筑的建造费用，包括建筑、装饰、安装费用主体建安费用建造“解决项目使用功能的设施”的费用基础设施费用项目配套、可以计算建筑面积但不计入可售面积的建筑物的建造成本，如学校、幼儿园等的建造费用配套设施费用设计费、报建费、三通一平等项目前期费用前期费用土地价款、契税、青苗补偿等和土地有关的费用土地成本开发成本说明成本项目成本分类龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本管理的阶段土地投资论证阶段项目启动阶段方案设计阶段初步设计阶段工程实施阶段竣工阶段项目目标成本（土地版）项目目标成本（启动版）项目目标成本（方案版）项目目标成本（执行版）项目目标成本（调整版）项目竣工成本龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本管理中各个阶段的作业指导—土地投资论证阶段发展部提供土地信息地区总经理主持、确定提供周边配套研发部项目预案造价采购部项目目标成本（土地版）责任部门工作成果审定通过满足拿地成本要求项目定位存档未通过总经理重新给定成本限值龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本管理中各个阶段的作业指导—项目启动阶段项目团队研发部造价采购部计划财务部确定产品定位和销售价格根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案项目目标成本（启动版）根据售价、销售进度、成本测算进行财务指标计算龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本管理中各个阶段的作业指导—方案设计阶段研发部造价采购部计划财务部提供方案设计图提供方案技术指标提供产品建造标准目标成本（方案版）提出方案优化建议财务指标计算互动龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本管理中各个阶段的作业指导—初步设计阶段工程部研发部造价采购部计划财务部提供施工现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案提供初步设计图提供初步技术指标提供产品建造标准编制目标成本（执行版）进行成本敏感性分析财务指标计算龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本管理中各个阶段的作业指导—工程实施阶段工程部研发部造价采购部计划财务部现场签证、技术核定的现场控制工程质量和进度的管控编制进度计划提供施工图设计变更的控制专项工程的优化编制资金计划成本调整，形成目标成本（调整版）签证变更的费用审核编制资金计划进行专项工程的成本分析动态成本的跟踪和回顾编制合约规划财务指标的动态跟进资金计划审核互动龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本管理中各个阶段的作业指导—竣工阶段工程部研发部造价采购部计划财务部审核确认竣工图审核工程竣工资料（含结算资料）对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估设计总结编制竣工成本并与目标成本（执行版）比较与供应商进行竣工结算（含材料结算）牵头完成合同评估和履约评价财务决算核算最终的财务指标龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本分摊原则—适用于分期开发的项目按照各期的可售面积进行分摊管理费用10按照各期的可售面积进行分摊财务费用9按照各期的可售面积进行分摊销售费用8按照各期的实际成本进行分摊工程相关费用7按照各期的受益面积进行分摊园林景观工程费用6按照各期的实际成本进行分摊主体建安成本5按照各期的受益面积进行分摊基础设施费用4按照各期的受益面积进行分摊配套设施费用3按照各期的受益面积进行分摊前期费用2按照各期的占地面积进行分摊土地成本1分摊方式成本项目序号说明：1、本分摊方式主要适用于分期开发的项目；2、可售面积不含赠送面积，地下车库按照建筑面积的50%计算可售面积。龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法基础成本的分摊—适用于单位工程中的不同业态塔楼裙房地下室基础和地基裙房顶标高地下室顶标高地下室室内地坪标高龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法目标成本的分解管理费用1、在各个费项下面按照合同口径进行分解，即形成合约规划，在合同管理中进行讲述；2、须要预留不需要签订合同的金额（即非合同成本）。按照合同口径进行分类2财务费用销售费用工程相关费用园林景观工程费用主体建安成本基础设施费用配套设施费用前期费用土地成本按照成本费项进行分类1分解的内容分解口径步骤龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本责任部门期间费用开发成本一级成本费项造价采购部小区弱电、总平工程造价采购部营销设施建造费造价采购部造价咨询费工程部监理费、定额外检测费计划财务部审计费研发部、工程部报建费工程部三通一平费员工工资、福利等贷款利息等其他销售费用物业前期介入费、维修基金硬景、软景、水电、小品等建筑、安装、装饰工程水、电、气配套学校、幼儿园、会所等设计费土地价款、契税等三级成本费项行政人力部管理费用10计划财务部财务费用9营销部销售费用8营销部工程相关费用7造价采购部园林景观工程费用6造价采购部主体建安成本5工程部基础设施费用4造价采购部配套设施费用3研发部前期费用2发展部土地成本1责任部门二级成本费项序号龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本调整的方式及审批流程项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理动态成本（除土地成本外）＞目标成本（除土地成本外）×（1+5%）其他时间项目成本经理→项目负责人→PMO负责人其他调整项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理动态成本（除土地成本外）＞目标成本（除土地成本外）×（1+2%）每个季度最后一个月25日前项目成本经理→项目负责人→PMO负责人施工图预算施工图完成后45天内审批流程调整的依据调整的时间龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法景观工程和公区装饰工程成本管理阶段1、编制施工图预算2、进行设计变更、技术核定、现场签证的费用核算3、动态成本回顾和跟进1、提供施工图（研发部）2、管理设计变更（研发部）3、管理技术核定和现场签证（工程部）实施阶段1、竣工结算2、完善成本数据库1、提供竣工图（工程部）2、组织现场