XXXX年第三季度北京写字楼物业市场报告_戴德梁行

www.dtz.com1PropertyTimes北京2010年第三季写字楼市场继续回暖2010年10月11日目录市场概览12经济概览2写字楼市场3商铺市场4主要数据5住宅市场6投资市场7定义8联系方式9作者魏东华北区研究部主管[e-mail]联系方式纪言迅大中华区研究部主管[e-mail]-Morgan亚太区研究部主管+61(0)[e-mail]全球预测分析部主管+044(0)[e-mail]全球研究部主管+044(0)[e-mail]本季度写字楼市场回暖明显，租金较上季度有明显上升，甲级写字楼的平均租金环比上升3.36%，至每月每平方米160.65元(US$23.63)；截止到第3季度，全市共有265,015平方米新供应，但因整个市场吸纳强劲，空臵率由上季度的15.41%继续下降至本季度的13.85%。与目前比较，预计租金于2010末前将上升3%，其后至2014年前以每年约3%的速度增长(图一)。虽然大量新供应入市，但商铺市场未现明显波动，租金和空臵率基本稳定。高端住宅租赁市场回暖，租金回升，由上季度的每月每平方米133.2元(US$19.59)升至本季度的每月139.26元(US$20.48)。而销售市场方面，高端住宅售价环比上涨了8.1%，至每平方米43,371元(US$6,378)。投资市场方面，成交宗数和成交金额均大幅下降，工业用地成交增多，住宅总成交金额降幅巨大。图一DTZ写字楼价格指数(2005年至2014年预测)8090100110120130140150160170写字楼租金写字楼售价指数(2006年第一季度=100)资料来源:DTZ戴德梁行研究部经济概览www.dtz.com22010年上半年，北京经济继续稳定增长。全市实现地区生产总值6,372.6亿元(US$937.1亿)，比去年同期增长12%(表一)。2010年1月至8月，全社会固定资产投资保持继续增长，共完成投资3077.2亿元(US$452.5亿)，同比增长3.5%，较2010年前两个季度同比增速明显放缓。由于中央及地方政府对房地产行业严厉调控政策的持续，累计至2010年8月，全市房地产开发投资为1726.5亿元(US$253.9亿)，同比增长16.8%(表一)，增速较2010年前7个月下降了3.7个百分点。表一经济指标指标时期单位数值比去年同期增长(%)地区生产总值前两季亿人民币6,372.612.0第三产业增加值前两季亿人民币4,864.811.0人均可支配收入前八月人民币19,4588.6固定资产投资总额前八月亿人民币3,077.23.5房地产开发投资前八月亿人民币1,726.516.8资料来源:北京市统计局写字楼市场www.dtz.com32010年前3季共有265,015平方米甲级写字楼入市，全市甲级写字楼市场的总存量上升为642万平方米(表二)。本季度国贸三期及民生金融中心A，C，D座相继入市，租赁情况良好，全市租赁需求大幅上升，市场继续维持上季度的回暖态势。全市甲级写字楼市场平均租金小幅上扬了3.36%，至每月每平方米160.65元(US$23.63)；空臵率则由上季度的15.41%降至本季度的13.85%，环比下降1.56个百分点。其中，中关村和金融街两个区域基本处于满租状态，租金变化不大，CBD区域由于新入市项目的带动，租金较上季增长4.55%至每月每平方米167元(US$24.56)(表二)。第3季度，全市甲级写字楼销售价格表现为稳中有升，由上季度的每平方米33,607元(US$4,942)上升至每平方米34,736元(US$5,108)(图二)。本季度甲级写字楼市场需求强劲，全市吸纳量超过32万平方米。过去一年因金融危机导致的外资企业冻结的转租续租需求在今年经济回暖的情况下开始得到释放，外资企业重新成为吸纳主力(图三)。出于工期的影响，一些项目推迟入市时间。2010年第4季度，预计将有超过25万平方米的新增供应投放市场(图三)。鉴于目前写字楼需求仍然强劲，预计下季度甲级写字楼的租金仍将会有小幅上涨，空臵率会保持稳定。从全年来看，考虑到经济的稳步回暖，我们预计整体租金水平于2014年前可达每年3%的涨幅(图二)。市场活动中国国际金融有限公司租赁环球金融中心10,000平方米。阿里巴巴租赁环球金融中心9,000平方米。甲骨文租赁远洋光华国际8,000平方米。宝利通租赁平安国际金融中心4,400平方米。表二甲级写字楼市场数据区域总存量(平方米)空臵率(%)租金(人民币/平方米/月)租金季度变化(%)CBD2,151,67920.55166.994.55东二环419,65220.51158.842.61东长安街/建国门825,10613.15150.066.36金融街938,6594.6193.052.0燕莎609,52513.11150.513.41中关村756,7231.79139.950.26总体6,425,77513.85160.653.36资料来源:DTZ戴德梁行研究部图二DTZ写字楼价格指数(2005年至2014年预测)8090100110120130140150160170写字楼租金写字楼售价指数(2006年第一季度=100)资料来源:DTZ戴德梁行研究部图三甲级写字楼供需及空臵率走势(2000年至2011年预测)051015202501002003004005006007008009001,00020002001200220032004200520062007200820092010F2011F新供应吸纳量空置率建筑面积，千平方米空置率(%)资料来源:DTZ戴德梁行研究部商铺市场www.dtz.com42010年前八个月，北京消费品市场继续增长。全年实现社会消费品零售总额3,937.9亿元(US$579.1亿)，同比增长16.2%(图四)。本季度，华联万柳购物中心，首地大峡谷及财富购物中心二期的财富汇相继开业，新增购物中心面积共24.8万平方米，市场整体存量达490.5万平方米(表三)。本季度的新增供应较多，由于市场竞争激烈，因此一些项目选择在尚未完成全部招租的情况下开业，市场平均空臵率有所上升。就租金而言，东方广场的租赁单位仍奇货可居，项目租金位列榜首，租金范围在每月每平方米550-2,400元(US$80.9-352.9)之间。西单商圈在大悦城的带动下租金上涨，租金范围涨至每月每平方米350-2,000元(US$51.5-294.1)(表四)。国际快时尚品牌纷纷加快开店的步伐，H&M本季在新入市的首地大峡谷及万柳购物中心开出两家门店，优衣库正积极寻找适合项目进行扩张。预计未来市场供应依旧很大，2010年第4季度到2011年将有约150万平方米新供应投放市场，业主仍将面临较大的招商和经营压力。市场活动BYPAC在朝外大悦城开业，面积为91平方米。Ugo在金融街购物中心开业，面积为46平方米。LeeCooper在尚街开业，面积116平方米。68在东方广场开业，面积73平方米。图四社会消费品零售总额(2004年至2010年)01,0002,0003,0004,0005,0006,0002004200520062007200820092010*人民币亿元注：2010年为截止到2010年8月的数据资料来源:北京市统计局表三购物商场市场数据区域总存量(平方米)新增供应(平方米)租金范围(人民币/平方米/月)亚运村71,0000250-750CBD403,00038,000350-1,500朝外165,0000500-800燕莎196,0000280-900三里屯208,8000280-900王府井/东长安街420,0000780-2,400望京419,0000250-700西单110,0000350-2,000中关村343,0000280-700其它2,569,600210,000-总计4,905,400248,000-资料来源:DTZ戴德梁行研究部表四2010年第三季主要商业项目租金区域项目名称租金范围(人民币/平方米/月)王府井/东长安街东方新天地550-2,400CBD国贸商城300-1,500中关村中关村广场购物中心240-800资料来源:DTZ戴德梁行研究部主要数据–租赁市场www.dtz.com5表五租赁市场2009年第三季2009年第四季2010年第一季2010年第二季2010年第三季环比(%)同比(%)走势展望CBD写字楼吸纳量*(建筑面积,平方米)110,282123,32660,210107,732123,798--空臵量(建筑面积,平方米)524,292511,249451,038403,516442,2349.59-15.65空臵率(%)26.3625.722.6720.2920.55-26基点-581基点新供应*(建筑面积,平方米)353,592353,59200162,515--最优质物业租金(实用面积,元/平方米/月)215.78213.17219.96224.33229.932.56.56回报率(%)5.65.555.555.555.55--5基点北京商铺市场吸纳量*(建筑面积,平方米)406,551447,891116,776205,054346,960--空臵量(建筑面积,平方米)941,996953,650874,4801,071,2021,177,2969.925空臵率(%)2222202324+100基点+200基点新供应*(建筑面积,平方米)566,000619,00037,600322,600570,600--最优质物业租金(建筑面积,元/平方米/月)850850856858858-0.9注：吸纳量和新供应是累计数字(即年内累计至当前季度的总吸纳量和新供应)。资料来源:DTZ戴德梁行研究部表六租赁成交项目名称/地址地区面积(平方米)租户类别环球金融中心CBD10,000中国国际金融有限公司写字楼远洋光华国际CBD8,000甲骨文写字楼平安国际金融中心燕莎4,400宝利通写字楼朝外大悦城其他91BYPAC商铺东方新天地王府井/东长安街7368商铺尚街其他116LeeCooper商铺资料来源:DTZ戴德梁行研究部住宅市场www.dtz.com62010年第3季，北京地区高档住宅租赁市场在上季度回暖的基础上继续呈现上升趋势。综合租赁价格较上个季度以4.7%的水平递增，平均租金水平为每月每平方米139.2元(US$20.5)。与此同时整个市场的空臵率水平也明显降低，由25.1%下降了5.2个百分点至19.9%(表七)。CBD、第二使馆区、燕莎等区域都有部分楼盘出现满租情况。由于市场调控仍在严格执行中，大部分购房者仍处于观望状态，高档出租公寓市场租金价格小幅上扬；酒店服务式公寓则由于租赁旺季阶段大量房屋短期出租，空臵率下降6.4个百分点，租金上涨至每月每平方米184.0元(US$27.1)，环比上升6.7%；，别墅市场租金水平保持平稳，至每月每平方米113.1元(US$16.6)，环比提高了1.3%。销售市场方面，市场价格继续保持上扬趋势，第3季，高档住宅的平均售价环比上涨了8.1%，至每月每平方米43,371元(US$6,378)(图五)。其中，燕莎、CBD和第二使馆区，依旧为均价前三名区域(图六)。燕莎区域由于部分相对低价楼盘销售完结，导致平均价格水平增长迅速，区域平均价格达到每平方米58,321元(US$8,577)。就别墅市场而言，为了减小销售压力，进入第3季度以来，别墅销售价格有所松动，成交量明显回升。对于租赁市场而言，第4季度将进入租赁淡季。短期租赁需求降低，但由于政策调控压力的存在，租金水平不会有大幅度