XX物业管理方案（DOC 43页）

2007新思维地产精诚作品让你的生活成为别人的奢享九江市物质再生利用回收公司周边地段推广策略案2007新思维地产精诚作品纲要壹、市场研判篇贰、市场定位篇叁、营销推广篇肆、商业定位建议2007新思维地产精诚作品壹、市场研判宏观经济、房地产市场、片区竞争、总结、预测。。。。。。2007新思维地产精诚作品一、九江市宏观经济运行概况1）GDP发展分析近年来，九江市国内生产总值迅速增长。“八五”期国内生产总值增幅在全国200多个地级以上城市中列第10位。2000年国内生产总值213.07亿元。生产总值的稳步增加,经济的快速发展,给房地产市场的发展提供了坚实的基础,房地产投资市场也得以实现持续、健康、稳定的发展。请市调人员提供2003—2006年九江市国内生产总值的对比图。2007新思维地产精诚作品三大产业发展（单位：亿元）01000第一产业50.5752.8259.473.39第二产业270.26324.16404.06532.13第三产业231.54264.04307402.192002年2003年2004年2005年三大产业发展增幅比（单位：％）0.00%50.00%第一产业4.30%4.40%7.10%5%第二产业17.60%18.90%20.50%21.20%第三产业11.50%13.10%14.50%13.40%2002年2003年2004年2005年2006年产业构成比例为7.3：52.8:39.9，对经济增长的贡献率分别为2.5%、65.6%和31.9%。人均GDP突破两万元，达22390元，增长15.9%。九江市三大产业产业结构不断调整，产业结构调整朝着良性方向发展，有力地推动了经济发展，房地产业发展根基更加稳固。2）产业结构分析此处为南昌市的数据，希望能提供九江市的产业结构分析数据及其图表。2007新思维地产精诚作品3）固定资产投资总额固定资产投资（单位：亿元）1372353505200200400600总值1372353505202002年2003年2004年2005年固定资产投资持续快速增长，房地产投资成支柱。2004年同比上年增48.9%，其中房地产投资85.18亿元，增长41.9%；2005年同比上年增长44%；房地产投资成为经济发展的主动力，而固定资产投资比例的快速增长，直接拉动了经济的快速发展。此处为南昌市的数据，希望能提供九江市的固定资产投资总额分析。2007新思维地产精诚作品4）社会消费品总额社会消费品零售总额（单位：亿元）0200400总值179.84201.18234.88307.492002年2003年2004年2005年社会消费品总额保持较高增长速度。年均增长保持10％以上，2005年同比增长15.7％；消费品零售批发业保持快速增量，消费品结构升级加快，商品市场聚集能力增强，数据显示社会消费能力有效增强。此处为南昌市的数据，2007新思维地产精诚作品市职工平均工资水平对比4830507758647024823510520120781382702000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年消费性支出（元）职工工资水平（元）城市职工工资水平和消费性支出增大，但增幅比成下降趋势。值得注意的是，职工工资水平增幅比呈现下降趋势，对房地产市场发展特别是中高端市场不利。5）市职工平均工资水平此处为南昌市的数据，2007新思维地产精诚作品城市职工平均可支配收入（单位：元）050001000015000总值702177938744103012002年2003年2004年2005年2002年-2004年，城镇职工水平稳步增长，但增幅比呈现下降和不稳定趋势，直到2005年增幅比约为17.8％，收入大幅增长。6）市职工平均可支配收入此处为南昌市的数据，2007新思维地产精诚作品——宏观经济结论性描述：1、九江市经济呈现快速稳步健康发展态势，经济发展前景乐观，稳步跨入“十一五”发展计划。2、城乡居民生活水平显著提高，收入、储蓄、消费性支出同步增长，但城镇收入增幅比成下降趋势，收入增幅比与房价增幅比成微弱反比，将一定程度影响居民消费和置业能力。3、城乡结合部、城郊人群置业潜力正在不断增加，农民收入成规模增加，为城郊结合部、城郊房地产开发建设提供了有力的信心支撑。2007新思维地产精诚作品二、南昌住宅市场分析南昌市历年房地产市场投资情况34.6760.0185.21100204060801001202002年2003年2004年2005年单位：亿元南昌市房地产市场投资同期增幅图55.40%69.1%73.1%42.0%29.3%0%20%40%60%80%2000-20012001-20022002=20032003-20042004-2005比例1、近年房地产投资研析近年来，九江市场投资总量总体增加，2006年上半年，九江市房地产开发完成投资亿元，比上年同期增长%。从2007上半年数据显示，九江市房地产市场发展形势呈现良好的态势。2007新思维地产精诚作品南昌市近3年批准预销售与预销售面积对比336.07265.2340.38254.27276.9281.701002003004002003年2004年2005年批准预销售面积预销售面积南昌住宅市场步入买方市场，市场竞争更加激烈。南昌房地产市场历经2003年的快速增长后，在2004-2006年逐步走向平稳，房地产市场在政府调控下理性向前发展，20067房地产商品房销售增长平稳，市区商品房预销售面积较上年同期增长％，商品房交易市场依然表现活跃。2、商品房市场供需分析2007新思维地产精诚作品南昌市近年市区商品房及商品住宅住宅平均价格趋势图2250272228063085366927072610243820463370010002000300040002002年2003年2004年2005年2006年1-6月商品房单位：元/平方米商品住宅房地产销售均价整体持续增长,涨幅较大，置业门槛不断抬高；房价仍然居高不下,2006年房价增幅甚至突破10％，从另外一方面也提高了占绝对数量的低收入阶层的购房门槛,造成了市场供求矛盾的突出.3、住宅市场价格研析2007新思维地产精诚作品2006上半年新推续推建筑形态供求分析185274.3329519158185.37127128.5172.1%67.0%59.1%62.3%050000100000150000200000250000300000350000多层小高层高层别墅0%10%20%30%40%50%60%70%80%4、新推建筑形态研析从供应量上分析，多层供应仍是市场主力，高层为辅，小高其次，别墅量最小。高层以市中心区段和红谷滩板块居多，多层供应占39％，莲塘、市区、新建、象湖板块等区域供应都较大。小高层则以其较灵活的建筑形态保证了在各区位的供应，优势明显整体销售较好。2007新思维地产精诚作品2006年上半年新推续推楼盘户型供求分析13328.2617264.5738392.3480449.03150028.1420800.8845007.61284918.27110060.573.4%67.9%55.9%45.0%64.1%050000100000150000200000250000300000350000400000450000一房二房三房四房复式0%10%20%30%40%50%60%70%80%5、新推户型供求研析目前南昌市场二房、三房依旧为主力户型，上半年三房供应占60％，二房占21％，二者占据主力，成为楼市畅销户型。四房、复式瓶颈难破，销售弥坚。一房主要以公寓为主，市中心居多，占据着地段和总价的优势使其整体销售情况也较佳。2007新思维地产精诚作品——九江房地产发展前景预测房地产市场开发速度加快九江市2005年始提出建设“美丽、富裕、和谐、强盛”的社会主义新九江的目标，全面启动总投资近20亿元的第一轮城市大建设，2006年下半年又启动第二轮城市大建设，全力突进大工业、大旅游、大物流和城市大建设的“3+1”发展战略。在此契机下，九江房地产进入了一个全盛时期，以居民住宅建设为重点，分层次推进房地产业发展，以满足居民不同住房需求为目标，调整优化房地产供给结构。围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用住房和廉租房规模。围绕美化人居环境，合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。2007新思维地产精诚作品市中心市场供应量会相对减少，价值上升但是，值得注意的是，城市中心板块的项目却较为珍惜，随着对拆迁的规模和进度的控制，一定程度上会降低今后土地供应中的市中心供地比例，从而使市中心物业变得更加稀缺，其土地价值必然会有大幅提升。市中心物业的价值提升对市场价格会形成支持，而另一方面市中心物业供应的减少又会促进市场价格的稳定。2007新思维地产精诚作品——宏观市场结论宏观经济大势趋好，促进房地产市场需求旺盛产业结构升级工业和服务业比重上升将催生新的购房群体房地产市场供销两旺，一、二、三级市场协同上涨处于快速上升期九江房地产市场将进一步升级，从成本型市场向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不断提高，为本案创新及品质溢价带来机会2007新思维地产精诚作品三、项目区域市场分析项目位于浔阳组团东侧，北临长江，南抵九江师专，西与庐峰小区交界，东滨白水湖，隶属老城区。这一区域内基本上都为九江市较中心区位的楼盘，在九江整体楼市中占据较高端地位。1、区域概况本案本案2007新思维地产精诚作品老城边缘地带，传统专业市场特区，房地产开发渐入佳境:九江市物质再生利用回收公司周边地段是浔阳组团东侧的重要组成部分。近几年来，该地段发展比较迅速，基本形成了以市场物流为主的城市格局；但其中心地区，特别是九江市物质再生利用回收公司周围，由于原来的建设缺乏统一的规划，造成布局零乱，公共设施配套不全，居住环境质量较差，已严重地影响到城市的空间景观和居民的生活质量。2、区域市场发展特征2007新思维地产精诚作品多方规划利好共同推升板块开发热潮；随着市府对该板块的重新定位和改造，加之区域内的市场沿线逐步改造到位，区域的土地价值一下得以全量释放，而政府也逐步放开了对区域土地的控制，自07年起，区域楼盘逐渐增多，城北一些品质较高的楼盘纷纷出现，使得该区域成为九江楼市的热点板块之一。2007新思维地产精诚作品区域的商业开发价值逐步被市场看好；区域内两条城市干道——长虹北路（道路红线宽60米）和庐峰东路（道路红线宽30米）；通过长虹北路可直达火车站，通过庐峰东路可直达大中路商业区，九江长江大桥和昌九高速公路尽在咫尺，对外交通联系便捷。3、内部发展态势良好该地段目前已形成了具有一定规模的四大市场，即天马建材大市场、浔阳水产大市场、黄氏干货大市场和蔬菜大市场。该四大市场将与濂溪片区物流中心一道逐渐成为赣北地区产品集散地。该地段市场物流业的发展，一方面将为九江的发展带来强劲的动力，另一方面良好的发展态势，势必带动该地段周边地区迅速崛起。2007新思维地产精诚作品近期区域土地供应依然从紧由于该区域亦属老城区，居民分布密集，拆迁不易，能空出的土地仅为外迁的企业用地，但此类土地毕竟少数，这也导致该区域土地供应量有限，地价相对较高。2007新思维地产精诚作品3、区域房地产市场供求状况住宅市场供求情况项目占地面积建筑面积已推期数及面积现推期数及面积现推物业销（整体）均价2007新思维地产精诚作品土地市场供应情况地理位置土地面积（亩）土地用途规划指标成交单价（万元/亩）总地价（万元）竞得人2007新思维地产精诚作品四、竞争个案解析项目名项目概况：项目图片2007新思维地产精诚作品主要经济指标及配套项目指标数据占地面积：总建筑面积:商业及办公部分住宅部分地下建筑面积总户数:容积率:绿化率:项目定位主题定位：规划定位：风格定位：2007新思维地产精诚作品项目述评：20