万科A2011年报分析(管理用报表)

万科企业股份有限公司2011年度财务报告分析财务管理0901吴思聪2012年6月30日浙江工业大学经贸管理学院万科企业股份有限公司2011年度财务报表分析1万科企业股份有限公司2011年度财务报表分析一、公司基本情况简介（一）背景资料1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司2.公司英文名称：CHINAVANKECO.,LTD.(缩写为VANKE)3.法定代表人：王石4.联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心5.注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心6.股票上市地：深圳证券交易所7.股票简称及代码：万科A000002、万科B2000028.公司聘请的会计师事务所：毕马威华振会计师事务所（二）股东构成股份总数：10,995,210,218（股）截至2011年12月31日，公司共有股东948,934户（其中A股925,732户，B股23,202户）拥有公司股份前十名股东持股情况如下：股东名称股东性质持股比例（%）持股总数华润股份有限公司国有法人14.731,619,094,766易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金其他1.23134,693,711刘元生自然人1.22133,791,208中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深其他1.18129,454,917博时主题行业股票证券投资基金其他1.13123,999,920融通深证100指数证券投资基金其他0.8593,990,303全国社保基金一零三组合其他0.7481,100,000HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINA外资股东0.7178,355,190浙江工业大学经贸管理学院万科企业股份有限公司2011年度财务报表分析2GROWTHFD博时价值增长证券投资基金其他0.6875,000,000UBSAG其他0.6874,936,080（三）企业发展状况万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，销售规模居全球同行业首位。1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。浙江工业大学经贸管理学院万科企业股份有限公司2011年度财务报表分析3万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。此外，公司致力于不断提升产品品质。至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。二、公司基础财务报表合并资产负债表单位：人民币元2011年2010年2009年经营资产：货币资金34,239,514,295.0837,816,932,911.8423,001,923,830.80应收票据0.000.000.00应收账款1,514,813,781.101,594,024,561.07713,191,906.14预付账款20,116,219,043.3117,838,003,464.718,736,319,500.73其他应收款18,440,614,166.5414,938,313,217.777,785,809,435.41应收股利0.000.000.00存货208,335,493,569.16133,333,458,045.9390,085,294,305.52长期股权投资6,426,494,499.654,493,751,631.163,565,383,001.51投资性房地产1,126,105,451.00129,176,195.26228,143,157.99固定资产1,595,862,733.951,219,581,927.471,355,977,020.48在建工程705,552,593.56764,282,140.58593,208,234.13工程物资0.000.000.00无形资产435,474,310.08373,951,887.2981,966,325.94开发支出0.000.000.00浙江工业大学经贸管理学院万科企业股份有限公司2011年度财务报表分析4商誉0.000.000.00长期待摊费用40,999,359.4532,161,415.8531,318,689.65递延所得税资产2,326,241,907.171,643,158,028.391,265,649,477.66其他非流动资产463,792,750.001,055,992,714.510.00经营资产合计295,767,178,460.05215,232,788,141.83137,444,184,885.96经营负债：应付票据31,250,000.410.0030,000,000.00应付账款29,745,813,416.1216,923,777,818.9816,300,047,905.75预收账款111,101,718,105.8274,405,197,318.7831,734,801,163.76应付职工薪酬1,690,351,691.721,415,758,826.87806,504,472.20应交税费4,078,618,156.813,165,476,401.561,176,877,640.28应付股利0.000.000.00其他应付款30,216,792,566.9916,814,029,349.109,258,734,468.30预计负债38,677,896.7041,107,323.1534,355,814.95其他流动负债0.000.000.00其他非流动负债11,798,188.078,816,121.268,408,143.82递延所得税负债778,906,118.75738,993,358.99802,464,465.02经营负债合计177,693,926,141.39113,513,156,518.6960,152,194,074.08净经营资产118,073,252,318.66101,719,631,623.1477,291,990,811.88金融负债：短期借款1,724,446,469.541,478,000,000.001,188,256,111.11长期借款20,971,961,953.0424,790,499,290.5017,502,798,297.11交易性金融负债17,041,784.1915,054,493.430.00一年内到期的非流动负债21,845,829,338.0815,305,690,786.987,440,414,366.78应付债券5,850,397,011.205,821,144,507.035,793,735,805.14应付利息272,298,785.58127,806,502.79122,643,721.10金融负债合计50,681,975,341.6347,538,195,580.7332,047,848,301.24金融资产：浙江工业大学经贸管理学院万科企业股份有限公司2011年度财务报表分析5交易性金融资产0.000.00740,470.77可供出售金融资产441,261,570.00404,763,600.00163,629,472.66金融资产合计441,261,570.00404,763,600.00164,369,943.43净负债50,240,713,771.6347,133,431,980.7331,883,478,357.81股东权益：实收资本(或股本)10,995,210,218.0010,995,210,218.0010,995,210,218.00资本公积8,843,464,118.198,789,344,008.848,557,716,583.44盈余公积13,648,727,454.8410,587,706,328.798,737,841,436.85减:库存股0.000.000.00未分配利润18,934,617,430.4313,470,284,310.058,808,398,744.05少数股东权益14,864,743,536.6210,353,522,851.308,032,624,392.93外币报表折算价差545,775,788.95390,131,925.43276,721,078.80股东权益合计67,832,538,547.0354,586,199,642.4145,408,512,454.07净负债及股东权益118,073,252,318.66101,719,631,623.1477,291,990,811.88合并利润表单位：人民币元经营损益：2011年2010年一、营业收入71,782,749,800.6850,713,851,442.63减：营业成本43,228,163,602.1330,073,495,231.18二、毛利28,554,586,198.5520,640,356,211.45减：营业税金及附加7,778,786,086.495,624,108,804.74销售费用2,556,775,