世联-金地梅陇镇物业发展建议-118

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。金地龙华项目定位报告本报告是严格保密的。2第一次报告成果——本项目经济技术指标占地面积：14.2万平米容积率：3.0占地面积：42.6万平米一期售价：5400元/m²～5800元/m²民治大道占地12.8平米占地1.4万平米布龙路梅龙路本报告是严格保密的。3项目目标及限制条件限制条件2006年底回首期款容积率3.0首期开发必须成功一期引发市场高度关注可持续发展，持续旺销提升金地品牌影响力利润最大化短期目标长期目标实现目标后的结果项目目标本报告是严格保密的。4世联对于金地龙华项目目标的理解成为片区高尚住宅的代表通过对客户目标的分析,本报告应解决的核心问题是:在未来的地产市场中成就非凡的影响力本报告是严格保密的。5我们的研究思路：市场分析阶段：区域市场状况本项目用地解析竞争分析开发模式研究阶段：项目开发模式研究项目定位阶段：核心竞争力形象定位客户定位产品定位命名市场分析开发模式分期开发策略项目定位启动区定位阶段：用地分析项目分期启动区选择本报告是严格保密的。6第一部分市场分析本报告是严格保密的。71.1龙华区域市场状况本报告是严格保密的。8龙华地理位置地处宝安的东南角，南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西靠石岩镇。全镇面积98平方公里，其中二线拓展区面积19.38平方公里。龙华是宝安区中与特区房地产市场联系最为紧密的区域，也是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。作为深圳卫星城，随着中心区西移，和地铁的开通，龙华的地位将较大的提高，成为“副中心区”。未来深圳的“副中心区”本报告是严格保密的。9布吉关梅林关南头关罗湖福田中心区南山龙岗中心区龙华宝安中心区龙华区位未来深圳的“副中心区”随着深圳市中心区的西移，龙华成为距离市中心最近的卫星城，具有三重功能，一是福田中心区的延伸和生活配套区，其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用，三是不断协调和完善城镇自身的发展。本报告是严格保密的。10关内外土地出让情况对比关外大规模的土地供给量的不断增加，以及市内成熟地段土地可开发量的减少，住宅郊区化倾向明显。关内、关外比例23%26%30%29%33%38%41%77%74%70%70%67%62%60%0%20%40%60%80%100%1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年土地出让简况区域2002年2003年关内福田14051.915112.2南山96336.483136盐田43173.670347.32小计159642.7208300.42关外宝安730730.3589943.39龙岗287877.8835449.25小计1018608.11425392.64共计1178250.81633693.062002年土地出让关内：关外＝1:52003年土地出让关内：关外＝1:72002年关内土地出让量为总量的13.55％；2003年为总量的12.75％，关内土地供应量不足，深圳中低端、工薪阶层将会在关外置业，跨关置业成为主流。本报告是严格保密的。11龙华近年土地供应状况年期位置面积(㎡)总建筑面积(㎡)用途交易日期楼面地价(元/㎡)销售均价竟得者地块现状A834-006870宝安区龙华三联村6215.211808住宅2001-12-281016深圳市深港数码科技有限公司A813-001270宝安区龙华镇民治村68626.888250商住2002-1-315664500深圳市祥祺房地产开发有限公司皓月花园A823-001870宝安区龙华镇建设西路27430.752118.3商住2002-5-306453500深圳市筑友投资有限公司优品建筑A838-007770宝安龙华镇2582351921商住2003-5-8733000深圳市龙华海荣实业有限公司新城市花园A835-003270宝安区龙华镇龙观路南侧、东环二路东侧72989.93182500商住2003-10-171698宝安劲力公司A844-008650宝安区龙华大浪北路东侧25076.337650工业2002-4-10——深圳市宝安康发实业有限公司A838-16-6950宝安区龙华镇龙观路北侧1681920608工业2003-11-17——深圳市田中达实业有限公司A820-000850龙华镇油松工业大道西侧2226.61221.5工业2004-3-9——深圳华油实业发展有限公司根据《深圳市中部组团龙华片区规划修编》中的龙华1999—2010土地利用规划，龙华现有的住宅用地储备主要集中在龙华二线扩展区。2001年至今龙华公开进行招标、拍卖、挂牌的土地本报告是严格保密的。122001-2003预售户均面积（平米）889395808590951002001年2002年2003年龙华近五年批准预售情况6.6920.9924.1847.7848.1102040601999年2000年2001年2002年2003年批准预售面积预售套数预售户均面积销售面积销售总套数户均面积19996.69万平米--15.32万平米1778套86平米200020.99万平米--20.76万平米2501套83平米200124.18万平米2726套88平米25.47万平米3067套83平米200247.78万平米5151套93平米32.8万平米3583套92平米200348.11万平米5049套95平米60万平米7511套80平米批准预售面积（万平方米）资料来源：深圳房地产统计年鉴过去5年，龙华住宅的批准预售面积有了飞速的发展，从1999年的6.69万平方米到2003年的48.11万平方米，龙华住宅的批准预售面积增加了7倍。其中2000年和2002年分别是前一年的313.75%和7.6%。龙华2004年上半年的批准预售面积为33万平米。户型面积逐年增加本报告是严格保密的。13龙华近五年住宅销售情况龙华住宅需求量稳步提高2001年到2002年区间段，销售量曲线的斜率上升，可见龙华的销售量有加速增加的趋势1999年到2002年，龙华的住宅销售量是平稳增加的。2003年龙华销售面积为60万平米，是2002年销量的将近2倍。1999年-2002年销售面积（万平方米）15.3220.7625.4732.8600204060801999年2000年2001年2002年2003年资料来源：宝安房地产交易中心本报告是严格保密的。14龙华片区住宅价格走势在2001年前，龙华的房价普遍在3000元／平方米左右，而近两年来价格攀升速度比较快，目前楼盘均价约为4000元/平方米。龙华的居住氛围日渐形成，越来越多的关内白领选择龙华置业，这部分人的对于价格心理承受能力比较强，促进了楼市价格提高。近年来龙华片区均价走势图4000383333002944310026000100020003000400050001999260031002944330038334000199920002001200220032004价格自然增长率为9.25％本报告是严格保密的。15龙华近五年住宅三级市场交易情况过去5年随着龙华房地产二级市场的逐渐升温，龙华住宅的三级市场也得到了快速增长，2001年是2000年的2.45倍。其三级市场交易量与二级市场交易量之比也由2000年的0.04上升到0.09。龙华大量的商品房（尤其是素质较高的楼盘）是近几年才推出的，购房多为自住，投资成份少，影响了龙华三级市场的发展。年份1999年2000年2001年2002年2003年二级市场（m2）153174207582251300328000600000三级市场（m2）-893721966--三级/二级-4％9％--2000、2001年房地产二、三级市场交易数据资料来源：宝安房地产交易中心本报告是严格保密的。16片区在售项目概况本项目世纪春城风和日丽日出印象苹果园中航香水郡书香门第锦绣江南纯白领域二线拓展区目前在售项目有锦绣江南日出印象世纪春城中航香水郡书香门第锦绣江南四期拟于05年上半年入市,小高层带底层商业,计划建成餐饮一条街,另有3万平米的大型超市世纪春城四期为小高层和多层,05年4月入市书香门第二期全部TH,明年入市本报告是严格保密的。17片区在售项目情况中航香水郡世纪春城锦绣江南位置龙华镇新区大道与石龙路交汇处龙华镇民治大道西面，梅龙公路以东龙华人民南路与布龙公路交汇处东北项目规模占地面积36390（平方米）建筑面积79675（平方米）占地面积180000（平方米）建筑面积430000（平方米）占地面积210000（平方米）建筑面积400000（平方米）开盘时间认筹阶段2004-4-17（二期）2004-9-4价格均价4000元/平米均价3900元/平米（二期）均价4200元/平米（三期）主要建筑形态6层多层，11层小高层多层，小高层多层，小高层容积率22.391.95本报告是严格保密的。18日出印象一期美丽365四期书香门第位置龙华镇人民南路与布龙路交汇处宝安龙华东环二路与三联路交汇处宝安梅林关口附近项目规模占地面积74003（平方米）建筑面积96130（平方米）占地面积100000.00（平方米）建筑面积200000.00（平方米）占地面积21240（平方米）建筑面积47789（平方米）发售日期2004-8-152003-5-112003-11-29价格均价3900元/平米均价3200元/平米均价4800元/平米主要建筑形态多层，小高层多层，小高层小高层，多层容积率1.22.03片区在售项目情况本报告是严格保密的。19市场分析小结本报告是严格保密的。201.2本项目地块解析本报告是严格保密的。21本项目地块区位图本项目位于龙华镇,距老城区约4公里,临近规划热点二线扩展区，周边路网发达目前二线扩展区配套较为缺乏,交通设施还在建设中,基本属于陌生片区本案梅龙路规划地铁四号线二线扩展区人民路商圈龙华新区商圈布龙路民治大道梅观高速本报告是严格保密的。22地块北向和东向都是区域交通主干道,但交通拥挤,西侧的梅龙公路还在建设中地块北临的布龙路是双向八车道的快速干道地块西界的梅龙路目前正在施工,是双向六车道的城市一级主干道,途径梅林检查站,预计2005年6月建成通车东侧民治路是连接龙华和关内的主要道路，目前客货并行，交通拥挤地块内规划的小区市政路把地块分割为两个部分，目前详细规划还没有出台交通状况地块用地指标总占地约14.2万平方米容积率3.0其他用地指标没有限制占地12.8平米占地1.4万平米本报告是严格保密的。23本项目地块四至地块西侧紧邻建设中的梅龙公路,其锦绣江南段已经竣工,目前尚未通车.北侧布龙路是龙华镇主要东西干道之一,车行噪音较大,临街不允许布置商业.东侧的自然山体与路面高差近20米,有植被覆盖地块南向毗邻世纪春城一期和四期用地布龙路东侧山体施工中的梅龙公路世纪春城商住用地占地1.4万平米容积率4.9覆盖率35%地块四至本报告是严格保密的。24目前只能从民治大道绕行至西侧进入本地块,梅龙路通车后,本地块的昭示性提高目前本项目地块只能从民治大道绕行至西侧进入,目前交通拥挤,路况一般梅龙公路通车后,关内的车辆可经梅林关后直接进入梅龙路,可以体现本地块的区位优势,昭示性较好如果小区内的市政规划路建成,客户可以从梅龙路拐行至小区内部,有利维护社区的私密性和居家氛围进入性梅龙路规划路民治大道布龙路本报告是严格保密的。25地块内高差6米左右,西北低,东南高,且高于路面5-6米,目前有植被覆盖本地块地势高于周边,临布龙路高差5-6米,地块内高低不平,西北低,东南高目前地块覆盖有植被和一部分农田,有大量堆放的建筑垃圾有待清理地形,地貌地块内农田从地块看中诺工业园地块内的土坎本报告是严格保密的。26市政道路没有具体规划,地块分成两块,增加建筑规划难度,商业布局有影响地块内的高差影响本项目的建筑布局目前本项目只能从民治大道绕行而至,进入性和昭示性较差规划市政路将地块分割成两块,破坏了地块的整体性,影响整体园林景观设计政府对规划路