世联_淄博威通大厦综合体项目前期定位与物业发展建议_93PPT

威通大厦综合体项目前期定位与物业发展建议谨呈：淄博威通房地产开发有限公司项目策划工作的阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论第二阶段启动区工作最终成果区域城区功能模块分析区域房地产市场调研专业人士访谈典型客户拜访项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目初步产品定位项目整体营销思路提交初步结论根据客户建议深化分析，完善报告第一阶段摸底第一阶段终稿我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向标志性城市综合体项目规避市场风险，实现利润最大化提供产品组合定位和营销解决方案我们的目标本报告是严格保密的。4项目界定区位属性项目属性性酒店分布带商务分布带差旅中转区工业区中心商业区项目500米片区城市功能分析酒店分布带美食街未来仍是淄博核心商圈的组成《淄博市中心城区商业网点规划》将规划出两个市级商业中心：一个是以美食街、金晶大道、共青团路为依托的老城区市级商业主中心；另一个是以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为核心的新城区市级商业副中心。从三马路到金晶大道，中心路仍然是中心城区重要的商业街区和交通干道，而且是淄博中高档酒店最为集中的区域中心路三个主要功能：城市主干道、酒店一条街、老城商业街淄博之根：中心路的三重城市角色政府计划对中心路以东、东四路以西企业实施搬迁，但可预见时期内现状仍然维持由于资金、土地等各种限制条件，本区域东部重型化工机械企业搬迁计划仍将延迟。重化工企业对商务住宿接待有一定需求，因就近原则，对中心路酒店群有一定依赖。老城区核心地段，但发展空间有限核心商圈与东部工业区交汇处中心路酒店群的南北中间点区域属性总结由于淄博城市功能在本区域交叉并急剧过渡，所以区域属性较为复杂，市民对于本区域的认识差别较大，甚至充满了对立与矛盾，这将使得项目定位和市场预期也多了许多变量。本报告是严格保密的。10项目界定区位属性项目属性性占地面积：7514㎡总建筑面积：48239.87㎡地上建筑面积：43001.87㎡容积率：5.72绿地率：37.2%覆盖率：33.8%项目经济技术指标项目背景与约束条件定位为商住综合体，非住宅；底商规划及定位尚未定案；综合开发成本高，必须实现高附加值；务必整合开发商及地段优势资源项目地块SWOT分析•处于核心商圈•综合配套丰富•城市展示面好；•区域交通便利•地块狭窄，裙楼与上层部分交通组织难度大；•西一路形象差，环境嘈杂；•中心路路宽狭窄，行车停车不便优势劣势项目地块SWOT分析•核心商圈缺乏高档公寓配套；•酒店接待、商务办公存在发展机会•地块位于核心商圈东南角，可能被边缘化；•公寓体量巨大，竞争激烈；•商业地产屡次失败，市场投资信心受挫机会威胁项目总体功能界定一个城市核心商圈的综合配套项目美食街商圈具有淄博其他地方无以伦比的商业资源，但是它却一直缺乏与其紧密结合的综合性高档服务配套项目，区域功能尚有缺憾，本案可以担当起完善片区功能的责任。本报告是严格保密的。16定位分析定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性定位原则定位原则之一：不挤公交车，补缺不插队定位原则之二：把鸡蛋放在几个篮子里规避激烈的正面竞争，寻找市场空白点。作为老商圈，商业零售经营已出现饱和迹象，发展空间受限制，应该予以规避。作为体量达到700多套之巨的项目，物业形态单一将面临极大市场风险，应该丰富项目产品线，满足区域综合配套要求。本报告是严格保密的。18定位分析定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性已售小户型公寓调研照片项目名称售价（元/平方米）租金销售率出租率客户群体东方国际公寓2800550—900元100%100%高收入群体、驻外办事处、年轻女性安嘉公寓2500500—700元——80%投资者居多，售后基本用于租赁，赚取租金美达公寓2300500—1000元100%100%实力相对雄厚的投资者带动，整层购买客户占比重较大天都华府2830400--700元90%——高收入年轻消费群体为主项目名称售价销售率客户群体销售状况玉龙峰景370020%公寓性质的商务写字楼，小型公司办事处、品牌代理目前项目整体销售状况较差，与周边区域内楼盘相比，价格偏高，且产品本身存在缺陷财富广场345020%目前主要以内部员工及开发商老客户为主共选房130套，其中老客户50套、内部员工80套，华都名城320080%以上以通讯城为龙头，带动投资客，主要以公务员、个体企业老板、品牌代理商为主成功定位为通讯港之后，项目销售进度加快，风尚领域300080%个体老板、私营投资者居多旧房改造，前期销售状况一般，销售周期长，后期基本滞销世纪上城280080％以投资客户为主、少量自住，侧重投资和地段升值潜力的客户今年市面上销售周期最短的小户型住宅，小户型部分目前已接近尾盘在售小户型公寓调研共青团路新村路人民路柳泉路东一路东方国际公寓财富广场世纪上城鲁中项目核心商圈小户型公寓分布示意华都名城美食街金晶大道金宝岛风尚领域典型楼盘分析：东方国际公寓公开日期：2004年10月销售价格：2800元/平方米销售周期：3个月总套数：146套面积：39、52、63、67目前租金：550元—900元出租率：100%购买人群分析：少部分作为自住客户，大部分为投资客户，其中周边商圈内个体老板投资者占多数。租赁人群分析：年轻高薪者、特殊需求者、小公司等。作为投资产品，对商业商务环境严重依赖；淄博与成熟商圈紧密结合的小户型公寓并不多见，大部分位于核心商圈外围；市场上小户型公寓多是“大改小”，且无任何特色。地段最重要本案就在美食街商圈，做投资型小户型公寓条件十分理想，但务必进行产品升级。本案区位极佳小户型公寓分布规律美食街商家高级职员、私营企业主驻淄办事处、服务型公司片区特殊需求人群周边区县私营企业主城区年轻人居住过渡小户型使用者美食街商圈私营企业主、商铺房东片区特殊需求人群周边区县私营企业主其他区域投资者小户型购买者小户型公寓客户分析结论：本项目适合小户型公寓定位户型建议：套数控制35-50平米单身公寓，套数比80%；55-65平米一房一厅，套数比20%为规避市场风险，建议将总体套数控制在350套以内。其他建议单独厨卫；精装修送全屋家电；高品质物业服务本报告是严格保密的。26定位分析定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性酒店按档次分为高档酒店（四五星级，一半多三星级）、经济型酒店（一二星级，约一半三星级）、普通旅馆（社会旅馆、个体旅馆）。所谓经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人,房价在200元左右的中小规模酒店。经济型酒店装饰简单、前卫。它摒弃了传统酒店繁琐的配套设施，把主攻方向放在免费宽带上网、IDD电话、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面，是“一星大堂二星房间四星大床”。中国经济型饭店的平均房价为154元，而75%的受调查企业认为经济型市场的平均房价还将继续上涨。国内经济型品牌酒店目前在市场上占有的比例还不足10%，但发展迅速，大有取代传统三星级酒店的势头。大部分星级酒店的餐厅按独立核算都是亏损，又是酒店管理最烦琐的工作，除早餐外，至少70%的住店客人并不在酒店内用餐。锦江之星；如家酒店连锁；莫泰168；中州快捷；中江之旅；新宇之星；速8；城市之家；扬子江饭店；7天连锁酒店中国经济型酒店供应前十强经济型酒店发展机遇良好酒店业特征及客源分析近年淄博酒店业生意火爆，年入住率都超过60%；传统高档酒店侧重休闲、住宿、娱乐，且各有特色；经济型酒店正在崛起，标准间150-180元价格受欢迎；目前产权式酒店达不到应有的标准，更近似酒店；酒店业快速发展与其他酒店不同，本案就在美食街，商务客源丰富；中心路连接火车站高速公路，酒店密集，能输送客源；东部工业区可为项目带来部分商务住宿客源；根据区域客源特征，本地段适合经济型商务酒店定位；本案客源有保证淄博市三星级酒店调查酒店名称位置房价规模配套年均入住率泰兴大酒店淄博市中心路19号，淄博市张店区火车站北100米，到淄博商厦仅需5分钟。18017500/158间中西餐厅，康乐中心，KTV夜总会，美容美发，大型宴会厅，不同规模会议厅10个。65%玫瑰大酒店淄博市中心路1号，淄博市火车站对面，步行到淄博商厦仅需5分钟。17018660/123间聊斋特色中餐厅，KTV歌舞厅，练歌房，健身中心，商务中心。60%锦绣大酒店淄博市中心路197号，距济青高速路下路口3公里14012000/80套火锅，中西餐厅，桑拿洗浴，健身中心，会议厅两个。75%劳动大厦淄博市西六路15017000/120间大连天天渔港，西餐厅，温泉洗浴，健身中心，大堂咖啡厅，不同规模会议厅7个。60%鲁中宾馆淄博市张店区人民西路1号，步行至淄博市商业中心银座广场需要20分钟15023000/220间大中型餐厅3个，宴会厅14个，容纳1715人的淄博人民会堂，各类接待厅15个。63%淄博市四星级酒店调查酒店名称位置房价规模配套年均入住率世纪大酒店淄博市柳泉路99号，地处淄博市政区和高新技术开发区之间4004.5万/123间海鲜燕鲍翅酒楼，意大利餐厅和正宗日本料理。咖啡厅，占地10000平方米的夏威夷娱乐洗浴中心，KTV夜总会，室内网球场，大型宴会厅，及另外五个会议厅85%淄博饭店淄博市中心路177号，地处市中心商业区黄金地段3004.8万/398间中、西、日式餐厅，旋转观光餐厅、咖啡厅，KTV和健身中心，多功能会议厅，大型宴会厅，大小会议室9个，小型模拟高尔夫球场。83%淄博宾馆淄博市中心路189号，步行10分钟即可抵达市中心淄博商厦1903.2万/160余套中、西式餐厅，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，占地5000平方米的东方明珠夜总会，以及大小10个会议厅。76%天乐园皇家大酒店淄博市西一路15号，淄博市火车站对面2403.2万/200间东海龙王美食总府，路以西餐厅，咖啡厅，KTV夜总会，健身中心，温泉洗浴，大型宴会厅，以及大小宴会厅8个。90%凤阳大酒店淄博市西四路2004万/186间中西餐厅以及凤阳明珠旋转餐厅，保龄球馆，健身中心，容纳600人的大礼堂，以及大小会议室9个，7-9层酒店式写字楼。70%以上典型楼盘分析：风景华庭酒店风景华庭无论从销售还是招商方面都是比较成功的案例，甚至销售尾期曾出现抢购的局面。与其同期的美旗假日酒店销售状况亦是如此。可见此类产品的市场空间及热度。销售起价为3400元/平米，均价为3800元/平米，历时近1年，全部售罄。经营模式：前5年实行返租，年回报8%（税前），由专业酒店管理公司代为经营管理，以培育市场，5年之后由业主自行打理。客户群体：购买群体主要为投资客，约占90%；现状：目前，风景华庭已委托山东吉华酒店管理有限公司代为管理，现正筹备开业。1-3层五福楼酒店（金五福）招商进驻。位于张店区华光路，定位为“淄博市首家酒店式服务公寓”，推广用名“风景华庭酒店式服务公寓”，共19层，其中1-3层为产权式酒店，4层为商务会所，5层为自用办公区，6-19层为酒店式公寓。其中酒店式公寓总体量为348套。户型面积在30-90m2，主力户型为40m2左右，占80%。每户配有独立卫生间和开放式厨房，全部精装修并带全套家私家电销售。典型楼盘分析：风景华庭产权式（公寓式）酒店典型运作模式开发商通过高品质装修和组建专门酒店管理公司，将项目包装成高端产品酒店，从而使投资者感觉到项目未来的保值增值潜力，吸引投资者注意；通过长期的返租、承诺替投资者还月供款等特殊投资模式，促使意向的投资者进行实质投资，并实现较长时间内的投资者的产权与经营权分离，酒店管理公司可获得长时间经营管理权，从而保证了将公寓按照酒店方式进行经营管理，实现酒店的功能；在项目进入经营阶段，为投资者提供一定期限的免费使用权；酒店的直接客户是投资者，他们将本项目作为酒店和投资产品来购买，他们所看中的是高档酒店和专业的经营管理为项目带来保值和增值；间接客户是短期居住的商务客人