大连市房地产竞争与客户访谈

竞争分析甘井子区高新区沙河口区中山区泉水半岛欣座富士庄园钰桥中央庭院枫丹丽城远洋自然沿海鉴筑远洋广场北府名苑美辰香醒枣园万象亿达春田运达诺维溪谷中冶蓝城艾维尼小城岭秀滨城国民院子缇香漫城第五郡美树日记壹品天城香洲新城24°钻石湾香水湾鼎新悦府观山蝶恋花观山桃花源红旗谷高尔夫西郊高尔夫中体奥林匹克万科天麓金塘御墅长鹭悦湖保利西山林语亚联翡翠春城连海金源东方圣克拉大华锦绣华城大有文园中海紫韵官邸宜合蓝谷名仕智慧谷东盛启城因特莫尔中铁诺德花园香泉谷星月湾小平岛未名山万达海公馆橡树湾普罗旺斯尚品天城华都文郡华业玫瑰东方城市旋律深蓝中心星海湾壹号亿达天琴山第九频道宝隆国际南楼海景中心一方国际金地云锦明秀庄园卡纳意乡峰尚中南上方港景港湾壹号汇邦中心绿地中心万达公馆南山1910东港第金广东海岸御澜山颐和星海西岗区域在售项目数待售项目数小计甘井子区38341沙河口区11415西岗区617中山区19423高新区21627合计9518113项目分布格局划分八佰家中心裕景柏悦国际MINI印象浦项道中信大连港凯丹天地北方生态慧谷亿合城价区分布3≤11-1.21.2-1.41.4-1.61.6-1.81.8-2≥2均价单位：万WS未售甘井子区沙河口区西岗区中山区泉水半岛欣座富士庄园钰桥中央庭院枫丹丽城沿海鉴筑远洋广场北府名苑美辰香醒枣园万象亿达春田运达诺维溪谷中冶蓝城艾维尼小城岭秀滨城国民院子缇香漫城第五郡美树日记壹品天城香洲新城24°钻石湾香水湾鼎新悦府观山蝶恋花观山桃花源红旗谷高尔夫西郊高尔夫中体奥林匹克万科天麓金塘御墅长鹭悦湖保利西山林语亚联翡翠春城连海金源东方圣克拉大华锦绣华城大有文园中海紫韵官邸宜合蓝谷名仕智慧谷东盛启城因特莫尔中铁诺德花园香泉谷星月湾小平岛未名山万达海公馆橡树湾普罗旺斯尚品天城华都文郡华业玫瑰东方城市旋律深蓝中心星海湾壹号亿达天琴山第九频道宝隆国际南楼海景中心一方国际金地云锦明秀庄园卡纳意乡峰尚中南上方港景港湾壹号汇邦中心绿地中心万达公馆南山1910东港第金广东海岸中心裕景御澜山颐和星海浦项道远洋自然高新区八佰家MINI印象柏悦国际中信大连港凯丹天地北方生态慧谷亿合城●从产品形式来看，中山区产品以高层和公寓为主，且精装产品占近9成比重，东南区优越的自然环境为别墅产品的开发提供有利条件。区域项目平均容积率为5.95；●从产品面积来看，跨度从33-1000平，大面积产品来自别墅项目；主力面积分两大阵营，一个阵营集中于以精装产品为代表的50-90平产品，另一阵营集中于平层豪宅的140-170平产品与以别墅为代表的200平以上产品；●从产品价格来看，区域产品均价2.5万/平方米。中山区项目概况5●从产品形式来看，西岗区产品以高层和公寓为主，精装产品占近7成比重，多层产品稀缺。和中山区相比，由于缺少自然资源支撑，区内无别墅产品。区域项目平均容积率为6.0；●从产品面积来看，跨度从36-600平，大面积产品来自个别平层豪宅项目；主力面积集中70-120平产品，90平产品更为集中；●从产品价格来看，区域产品均价1.69万/平方米。西岗区项目概况●从产品形式来看，沙河口区产品以高层和公寓为主，部分项目辅以小高层，精装产品多围绕星海湾区域，占6成比重，多层和别墅产品稀缺。区域项目平均容积率为5.27；●从产品面积来看，跨度从31-600平。沙河口区星海湾板块有优质的海景资源，大面积产品都来自该板块的平层豪宅项目；主力面积分为两大阵营，一个阵营集中在50-100平产品，以马栏子商圈和星海湾的精装项目为代表；另一阵营集中在星海湾板块140平以上的平层豪宅产品；●从产品价格来看，区域产品均价2.13万/平方米。沙河口区项目概况7●从产品形式来看，甘井子区产品主打小高层、高层和多层紧随其后，别墅产品占1/3，精装产品稀缺；区域平均容积率为1.67，机场区域限高为小高层和多层舒适类产品提供较大规划空间；大量山体资源为别墅产品提供有力支撑；●从产品面积来看，区间从33-800平，大面积产品来自别墅；主力面积为60-120平，刚需面积占绝对份额；●从产品价格来看，区域产品均价1.29万/平方米。甘井子区项目概况8●从产品形式来看，高新区区产品以高层为主、多层和小高层只占近半数，今年以来公寓类产品大量减少，完善的社区类项目增多，别墅产品渐多；精装产品占近半数且只集中于高新区管委会临近区域；别墅产品多分布于旅顺南路沿线；区域平均容积率为3.26，●从产品面积来看，区间从30-1000平，大面积产品来自别墅；主力面积分为三个阵营：第一阵营以精装产品为代表的50-80平，且50-60平占比最重；第二阵营以社区类产品为代表的80-120平，且80-100占比最重；第三阵营来自高端项目的120以上的大面积产品及别墅产品；●从产品价格来看，区域产品均价1.5万/平方米。高新园区项目概况9从项目数量看，甘井子区以绝对优势领先各区成为房地产主战场；随着高新区二次改造升级的深入，待售项目数超越其他各区，逐渐成为市场热点；中山区在东港大规划的带动下市场热度始终不减；西岗区因其特殊的城市功能、相当成熟的居住氛围以及自然资源优势的匮乏而缺少开发的动力。从产品形式看，各区产品形式占比排序、精装项目数占比以及容积率三项指标不仅反映出各区功能特点、区域产品规划趋势及特征、也反映出市场的需求方向。从主力面积和均价来看，中山、西岗、沙河口三区代表了改善型和投资的需求方向；甘井子区和高新区则代表了主流的刚性需求的方向，但两区所具有的自然资源优势，特别是高新区二次改造所带来的发展利好为其争取了不少的改善型客户。区域资源优势区域功能均R项目数量产品形式占比排序精装项目数占比主力面积均价中山山、海商务、商业、金融、旅游、交通枢纽5.9523高、寓、别、多、小75%50-90、140-170、200+2.5西岗-政治、商务、商业6.07高、寓、小、多、别72%70-1201.7沙河口海、山旅游、教育、金融、商业、商务5.2715高、寓、小、多、别60%50-100、140+2.1甘井子山产业、商务、工农业、航空、交通枢纽1.6741小、高、多、别、寓13%70-90、90-120、170+1.3高新山、海商务、高新技术、旅游3.2527高、小、多、别、寓42%50-80、80-120、120+1.5小结区位概况●宗地行政隶属大连市甘井子区。该区是大连市经济实力最强的行政区。大连市90%建筑项目的集中地，可建设拓展空间达200平方公里，大连生态科技创新城、大连体育中心、大连卫生医疗中心等重要投资项目均落户该区。宗地位置板块格局●宗地位于大连西北区域的“生态科技创新城”内，整体区域规划面积为65平方公里（相当于大连主城区）。东与大连主城区相邻,南与大连西郊国家森林公园相接,西北两面临海。●该板块目前已被省政府列入辽宁沿海经济带重点支持区域，是目前大连房地产市场最为活跃的板块之一。宗地位置星海区西部区西北区北部区中心区中北部区东海区东南区高新区机场新区生态科技创新城体育新城板块供给●机场新区及科技创新城区域目前在售项目共15个，预计今年（2012）新增项目1个；科技创新城区域内主要有亿达春田和中冶蓝城项目；●今后市场总体上市面积将达234.5万平，供给主力来自诺维溪谷、岭秀滨城、亿达春田以及即将上市的三鼎春天。板块产品分析●从产品形式来看，因受机场区域限高影响，项目以多层、小高层为主、部分项目兼顾别墅，其中亿达春田的别墅占比较重。●从交房标准来看，以清水为主，但部分项目辅以精装，迎合部分客户需求。●从面积区间来看，40-90为主流区间，为明显的刚需面积。板块价格及销售分析●从价格及销售情况来看，板块中科技创新城区域内以0.9-1.1万/平为主流价格，亿达春田借助大连生态科技创新城的规划及亿达产品力优势，使其价格在尚未有成熟氛围的区域中遥遥领先。机场新区以1.1-1.3万/平为主流均价区间，第五郡因项目定位高端占据价格高点，2008年的入市项目经过3年的生活聚集周期，可助推项目销售且增加产品溢价空间；竞争格局竞区级别项目数竞区特征竞争主因竞争焦点竞区主力面积竞区均价12科技创新城新区，配套不成熟，居住氛围较差区域条件趋同产品性价比70-900.9万/平29机场新区、配套成熟，居住氛围浓厚区位趋同产品及配套90-1001.2万/平一级竞争区二级竞争区橄榄季3小结●区域所属“生态科技创新城”范畴，拥有良好的发展条件，成为大连市建设水准最高、生态水准最高、智能化水准最高、国际化水准最高的区域，搭建东北亚地区高端产业国际合作的新载体，基本建成环渤海经济圈领先的生态科技创新城，成为中国最具活力的创新中心之一。该区域将成为科技创新、绿色发展的示范区，高级人才、高端产业的集聚区和生态文明、宜居宜业的新城区。●亿达、中冶、万科等品牌开发商纷纷进驻，并大规模建设有助于区域发展及升级的完善社区及配套；本区域已从城市边缘向成熟居住区迈进；●产品形态以多层、小高层为主，并伴随规划产业别墅类产品，项目普遍舒适度较高；●70-90平经济适用型及90-120平改善型产品为主流产品；小两室与小三室户型较受欢迎；●配套与性价比为竞争焦点；●客户多为自住与首次置业，以及改善型转移；●目前，本区域项目纷纷进入强销期，竞争程度逐渐增高。个案分析—春田项目名称亿达春田项目位置甘井子大东沟开发商大连科技城发展有限公司项目概况产品风格项目定位第一居所占地面积135万平建筑面积135万平容积率1绿化率45％物业管理亿达物业物业费2.2；别墅4.5产品形式多层、小高、高层、双拼总栋套数总1000户面积区间洋房（70-140）别墅（200-400）销售时间2011.7均价11000-25000项目配套自然资源砬子山、牧城驿水库交通配套明珠路、前黄路、旅顺北路生活配套辛寨子商圈医疗配套辛寨子生活区教育配套规划中小学核心起步区135万牧城驿湖滨公园27万平北山公园67万平东山公园体育公园34万平中央公园项目鸟瞰图项目规划售楼处中小学商业产业区回迁区别墅区（融庄）洋房区（馥园）小高层区（银杏园）高层区（晴湾）推盘节奏Ⅱ墅Ⅲ墅Ⅰ洋Ⅱ洋Ⅲ高Ⅱ高Ⅱ期Ⅲ期Ⅰ期时间产品套数面积2010-10-23035Ⅰ期别墅11022,0002010-11-28035Ⅱ期别墅14028,0002011-5-15035Ⅲ期别墅13026,0002011-8-6035Ⅰ期洋房31535,000时间产品套数面积2012-5-19035Ⅱ期洋房34540,000时间产品套数面积2011-9-10036Ⅰ期别墅11022,7002011-10-16036商业14,0002011-11-19036Ⅱ期别墅10020,0002012-6-3036Ⅲ期别墅11022,5002012-9-16036Ⅳ期别墅14028,0002013-5-19036Ⅴ期别墅13527,0002013-8-11036Ⅵ期别墅5510,800时间产品套数面积2011-10-22035Ⅰ高层41550,0002012-6-23035Ⅱ高层41550,0002012-9-22035Ⅲ高层41551,5002012-10-20035商业10,000时间产品套数面积2012-8-19012Ⅰ期高层30025,5002012-10-21012Ⅱ期高层35031,5002013-5-12012Ⅲ期高层35031,900银杏园：精装山景小高层，总建筑面积9万平方米，由13幢9-16层法式观景高层组成，面积70—140，融庄：暖坡私属联排别墅，总建筑面积7.8万平方米，户型面积180－260平方米馥园：半山坡地花园洋房，总建筑面积8万平方米，4至5层多层电梯洋房组成，户型面积90—160平方米之间，共24栋晴湾:高层组团规划12栋22-23层高层，77-150平房源产品类型2012-08-07即将推出晴湾项目，预售面积75-140平，预售均价12500元/平，银杏园均价11000元/平，馥园洋房面积90-220平，别墅180-260平，融庄在售180-270平，全款可享400元/平优惠，贷款可享200元/平优惠，晴湾项目