城市轨道交通对房地产的影响

绝对保密城市轨道交通对房地产市场的影响研究克而瑞信息集团-上海事业部此报告仅供客户内部使用，未经易居(中国)控股有限公司|克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密目第一篇地铁建设对城市发展的意义4录一、我国目前城市地铁建设现状及展望41、城市等级决定轨交形态42、我国未来轨交建设或将加速发展5二、地铁对城市发展的影响61、配合建立新居住群落，疏散人口，减轻中心城区压力2、提高土地容积率，更有效的利用土地资源73、划分城市功能，重新分解、聚集74、对城市副中心的建立，起到催化、加速作用8三、地铁建设对城市居住环境的影响101、地铁的运营改善了周边的生活配套102、地铁的运营改变了市民生活方式10第二篇地铁对房地产市场的意义126一、地铁对土地市场的影响121、供求关系：政府推地规模加大，企业拿地热情快速提升122、地价走势：随工程进度推进持续上涨，郊区板块受益更大14二、地铁对住宅交易量的影响161、客户来源：地铁使郊区项目吸引市中心客源能力明显上升172、区域分化：地铁改变了市场结构，使郊区成为城市住宅市场成交重心194、板块提升：地铁直接带动沿线地铁板块的高销售率21三、地铁线路对住宅市场房价的影响241、区域分化：地铁开通对城郊板块房价的拉升最为明显242、产品结构：地铁开通推动区域商品住宅项目档次多样化253、时间效应：地铁沿线板块房价在规划期内增长幅度相对较高264、空间效应：离地铁500米内项目价值最高，运营初期不同类型城市地铁影响范围有差异315、档次效应：地铁对房价的增值效应随物业档次上升而递减346、叠加效应：城市地铁数量不同对沿线板块房价的影响各有区别35第三篇近期轨道交通线路规划获批准城市的市场预测38一、地铁对城市、对周边板块房地产市场的影响作用总体仍弱于行业政策因素381、城市调控政策出台越临近地铁开通期，受政策影响程度越大382、距离中心城区越远的板块，受政策因素影响越大393、距离地铁站距离越远的项目，受政策影响程度越大40二、广州：典型地铁线路施工类城市411、广州地铁七条规划线路方案获发改委批准412、区域分化：萝岗和增城为本次广州地铁规划受益最大433、土地市场：广州地铁沿线土地市场将迎来爆发式增长454、住宅交易量：广州地铁沿线住宅需求量上升将推高成交量475、房价：地铁建设初期沿线板块房价涨幅显著，个别项目已显上升之势48三、成都：典型地铁线路规划申报类城市521、成都地铁现状52©克而瑞信息集团版权所有2/58绝对保密2、成都地铁规划523、1号线南延伸段简介544、1号线南延伸段对华阳板块房地产市场的影响54©克而瑞信息集团版权所有3/58绝对保密第一篇地铁建设对城市发展的意义近些年，中国城市化进程加速，带来经济效益的不断提高，同时伴随的是城市人口的迅速壮大，据悉，2011年中国流动人口总量已接近2.3亿，这一庞大数字的背后对快速发展的城市，特别是一线城市的交通运输提出更高的要求。城市地面公交系统面临扩张难的问题，地铁投入运营不仅完善了交通路网，缓解人口流动压力，而且连接了城市中心区域与外围区域，推动城市均衡发展。一、我国目前城市地铁建设现状及展望我国的首条地铁线是北京的地铁1号线，全长23.6公里，始建于1965年7月1日，于1967年10月1日通车。45年过去了，中国的地铁建设已发生巨大变化，据国家发改委有关负责人透露，目前全国有28个城市有城市轨道交通运营或在建，其中12个城市已有城市轨道交通运营线路，预计到2012年年底拥有运营线路达1600公里，预计“十二五”末，28个城市将拥有3000公里运营线路。1、城市等级决定轨交形态轨交线的发展同城市的发展阶段相匹配，目前诸如北京、上海、广州等一线城市都形成了与其城市规模相符的辐射性网状型轨交网，重点的二线城市形成南北交错的十字型，而那些起步较晚的城市，目前仅有单一线路进入运营。（1）网状型：多线路运营，城区全覆盖随着其人口密度的提升，北上广深这些一线城市的交通压力不断加大，建设网状的轨交环线，成为其解决城市问题，发展城市规模的必然选择，以上海为例，从1990年的第一条轨交线的开工到现在，已建成了11条地铁线，形成了四通八大的交通网络，日均人流量近600万人次。轨交线的建设运营不但解决了城市交通问题，同时更增加了城市的活动范围，降低了人口密度，并形成了几大城市副中心，将城市的商业、居住、产业、文化教育功能重新划分集合。表1-1：一级城市网状型轨交现状城市北京上海广州深圳©克而瑞信息集团版权所有当前运营线路数量（条）141185总里程（公里）372425236178日均客流（万人次）5985995001754/58绝对保密数据来源：CRIC（2）十字型：东西、南北线路交错，链接主城区与新兴板块另一些城市，其经济活力较高、发展速度较快，但人口规模及交通压力并不如一线大城市那般突出，这样的城市目前一般设有东西、南北两个方向，两条轨交，比如江苏的南京市人口数量及流动性远不及上海，就目前来看，已开通地铁1号线及2号线，分别为南北、东西走向，在市中心交错，方便了中心区域与新兴板块人口流动，日均客流量可以达到100万人次左右。但十字型轨交线一般只是一种过渡时期，随着城市的不断发展，它们会慢慢向网状型发展。（3）单一线路型：建设起步较晚，轨交建设的暂时现象一条轨交线，只是一种暂时现象，这些城市，轨交线起步较晚，比如浙江的杭州、苏州，中部地区的武汉，一开始其人口与交通的矛盾不是十分突显，但随着城市规模的扩大，其集中规划了数条轨交线，但由于通车时间不一，暂时仅一条线路开通，如武汉，目前仅有地铁1号线进入运营，该线路总长10.6公里，将汉口与较为偏远的吴家山、百步亭连接，日均客流量在22万人次左右，但至2013年初，就将建成1号线、2号线一期和4号线一期工程，形成总长72公里的“工字型”轨道交通骨干网络，届时将承担120万/日的客流。2、我国未来轨交建设或将加速发展有数据表明，2006年时中国的地铁只有10条处于运营状态，2010年增至48条，至2015年，这个数目则上升到96条。地铁属于基础设施建设，得以如此大踏步发展，关键在于中央的表态，从近几年部分城市地铁建设情况可以看出，由国务院对提交地铁规划的城市进行审批，会选择适当城市给予肯定支持。据悉，今年9月5日，发改委公布批准全国多个城市共计23个轨道交通建设规划，及3个铁路建设规划，涉及金额约7000亿元。更有消息指出，目前已有部分未有地铁建设的二、三线城市上报地铁修建计划，比如济南、太原、厦门、佛山、常州、兰州、洛阳等。据此速度，到2015年，全国城市规划交通总投资将达1.2万亿元。而到2020年，将有40个城市建设地铁，总规划里程达7000公里，是目前总里程的4.3倍。“十二五”期间，不少城市得到中央资金支持加速地铁建设，其中广州市表现十分抢眼。2011-2015年，广州拟投资1280.26亿元，再建设11条（段）地铁，新增线路达330.6公里，北京与上海也纷纷提出新建计划，已有11条地铁线的上海，至2015©克而瑞信息集团版权所有5/58绝对保密年，其地铁里程将从425公里增加至600多公里。表1-2：“十二五”期间部分城市地铁规划前景城市北京上海广州武汉南京杭州成都规划地铁线路新建6条地铁线将开工8条新线，再建设11条(段)轨道交通线计划新建5条地铁线将重点打造6条地铁线新建2条地铁线路将投运3条地铁线要建成2、3、5、6、9号天津线，力争再开工2至3条线数据来源：CRIC/到2015年，通车里程达到245公里拟投资额度未来5年将投资1700亿元预计投资总金额达1280.26亿元拟投资1551.5亿元/总体项目预计投资超过1000亿元投资额达到750亿元地铁投资895亿元目标至2015年，全市轨道交通线网运行总里程达到660公里到2015年，上海轨道交通运营里程将达到600公里以上新增线路全长330.6公里到2015年，轨道交通总里程将达到215公里，每天输送126万人次通车总里程将达290公里至2015年，全市轨道交通建成和在建里程将达200公里以至2015年，新增成都城市地铁90公里，建成成都市区地铁线网主骨架二、地铁对城市发展的影响地铁对城市的发展起着至关重要的作用，地铁的发展往往同城市扩容、新区建立保持着联动的作用，在一些发达国家及地区，例如人口密度同样密集的香港、新加坡、日本，轨交线都在城市的发展中起着至关重要的作用。1、配合建立新居住群落，疏散人口，减轻中心城区压力在城市发展初期，大量城市居民居住在市区，但是随着人口的不断膨胀，中心区域内的压力不断加大，疏散人口，建立新区就成为不可逆的趋势，轨交线在这个过程中积极扮演了疏散人口，减轻中心城压力的作用。以我国特别行政区香港为案例，其城市密度极高，为了减轻主要城市内的居住压力，香港很早就开始建立以“公屋”为主的新市镇，而且这些新市镇都围绕轨道交通线布置，目前香港建立了7条线，56个站点，地铁站500米范围内，集中了香港41%的人口，正是由于这些轨道交通线，因而基本保证大部分居民步行500米即能到达最近的站点。同样在新加坡，政府也将轨道交通的修建与新建的组屋结合起来，有效引导城市©克而瑞信息集团版权所有6/58绝对保密开发，根据《环形概念性规划》，未来新加坡人口规模预计将达400万，而其中90%以上的人口将居住在组屋群落中，在新加坡，一个新市镇的规模大约在15-20万人口，基本拥有以地铁、轻轨为主的交通枢纽和商业中心，按规模分配公共服务设施。2、提高土地容积率，更有效的利用土地资源从国的角度上看，我国是一个人口大国，在18亿亩土地红线的情况下，住宅类土地并不充裕，其次，从各个城市上来看，目前一线城市住宅用地都处于饱和阶段，借鉴发达国家的发展经验，我们发现轨交线的开通可以增加容积率，使土地使用效率更高。同样我们借鉴日本、香港等发达国家的发展经验，在有轨交线的地方，土地容积率明显较高。图1-1：香港各区域容积率分布数据来源：CRIC而日本东京的土地使用，也是容积率随距站点距离的缩短而逐渐加大，例如一级中心的银座、新宿地区，其商业容积率可以达到10-15，稍远一点的涉谷、池袋，也在10-12之间。3、划分城市功能，重新分解、聚集地铁的开通，从根本上提高了效率，更为清晰的划分了城市功能，进而优化中心城区和城市边缘的功能，例如随着城市的发展，老城区的功能将会重新分解，例如原城市中心内的工业就会迁出城市，而腾出来的土地，便会成为商业或文化用地；郊远区域可能会建立新的工业或科技园区，新的产业区域便会聚集。©克而瑞信息集团版权所有7/58绝对保密从轨交线开通后，对于中心区域，造成的结果是城市辐射范围扩大、功能强化，导致商业中心集结，区域办公集中，对沿线中小户型的房子产生了正向的价格引导。图1-2：地铁开通对城市不同区域的影响4、对城市副中心的建立，起到催化、加速作用传统的城市中心，在经历了一段发展后，在城市基础设施建设和城市配套功能建设等方面往往会达到一个饱和状态，在一定程度上制约了城市的进一步升级。在这种情况下，城市多极化发展就成为城市发展升级的主导方向和重要途径，城市副中心也将作为城市多极化发展的必然选择。而地铁线路的开通对建立城市副中心有着积极的作用。以上海为例，随着多条地铁线贯穿东西南北，在原有中心城区边缘，4大城市副中心逐渐崛起，造就了上海中心城区多核心发展、开敞的布局结构。徐家汇是上海最早重点打造的区域，定位为城市文化、体育、商业中心，1995年途径徐家汇的地铁一号线开始运营，将人民广场与之紧密联系，该片区域得以迅速发展，目前已是上海最为繁华的商区之一。五角场是续徐家汇后又一城市副中心，该区域比肩徐家汇，依托复旦、交大高等©克而瑞信息集团版权所有8/58绝对保密学府的教育资源，随着地铁八、十号线相继通车，五角场的发展潜力进一步提升，有超过徐家汇之势。花木及真如在近几年逐渐发展起来，花木处于地铁2号线级7号线交汇之处，并受9号线辐射。真如则在新开通的地铁11号线沿线，打通通往中心城区的纽带，