房地产项目开发节点详规

第1页房地产项目开发节点详规第2页主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容分项主办部门土地获取阶段土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件拓展部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响设计的因素详细了解。拓展部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目设计的影响和支撑。拓展部土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。拓展部了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算拓展部第3页了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、设计周期的安排拓展部对接发展中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果拓展部土地深判可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部现状图（四至电子文件）拓展部市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。设计部：负责协助进行区域市场调研拓展部项目最终定位销售设计部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议拓展部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选设计：协助进行方案设计和成本测算拓展部设计周期及付款计划工程部、设计部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定设计节奏。拓展部第4页项目方案确定拓展部现金流测算拓展部对接发展中心深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部寻找合作资金（与战略发展部共同研究）研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务、法务：给予技术及资源上的支持拓展部项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究拓展部项目招商版盈利能力分析拓展部明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书财务：制定项目财务数据拓展部合作伙伴确定财务、法务：制定合作方式、投资回报拓展部合作方案确定拓展部合作细节确定拓展部引资（商业计划书）签署战略合作协议财务：制定合作方式、投资回报拓展部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务、法务：协助办理股权、增资等相关财务问题。拓展部投标、摘牌投方案标项目方案确定设计中心：项目方案拓展部投经济标确定土地上限拓展部第5页拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术拓展部挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术拓展部签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金拓展部用地规划许可证土地出让合同法务协同：提供土地出让合同设计部出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费设计部确权企业投资项目备案办理房地产设计资质预审表设计部委托工程咨询资格机构编制申请报告设计：协助提供相关项目资料设计部向项目备案机关提交申请报告设计部建设用地规划许可证设计部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）设计部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）设计部第6页土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸设计部核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图设计部交费证明缴纳土地费用设计部1：500现状地形图3份（反楼座）设计部详规设计：委托设计详规设计部办理土地证土地出让合同设计部交费证明缴纳土地费用设计部建设用地规划许可证设计部地籍图4份（薄膜图）设计部土地登记申请书设计部土地确权来源证明文件设计部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明设计部第7页土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司设计部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务中心规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查销售：参与协助设计对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等设计部3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证资产管理4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目设计规模、定位种类、操作方式、设计周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息商业销售部：运用立润操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向资产管理项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可设计公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态设计数量商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定资产管理市场定位、客户定位、产品定位、价格定位设计：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：配合完成公建类定位资产管理第8页经济测算设计：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算设计部项目发展报告设计计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同设计部初步制定土地设计计划和销售计划。商业：结合市场现状配合设计完成项目公建部分设计不同业态产品设计顺序建议工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期设计项目考核指标初定设计：提供初步的项目设计排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求营销资金流工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求设计：配套费及土地款支付计划财务设计前期明确产品设计思路销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见设计明确设计院选择标准设计制定设计组织计划设计第9页方案设计组织方案与设计院选择与合同签订法务：合同文义审核设计：成本审核设计制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订设计：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合设计完成相关设计工程：参与制定交工标准，，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见设计规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。销售、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见设计：提供各项前期配套费用标准设计彩色总平面图（含经济指标）送规划预审设计部：负责提供图纸设计部修建性详规成果设计：提供参考意见设计详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）设计部：负责提供图纸设计部第10页建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见设计彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）设计部：负责提供图纸设计部建筑方案报建图设计：提供报建图纸设计景观概念方案设计及确定销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见工程：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见设计：成本核算及成本指标控制设计指标确认阶段项目成本指标确定营销：和营销对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程设计财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实设计第11页项目考核指标确定营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期设计年度考核指标调整营销：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系工程：制定工期设计施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定设计：配合设计进行设计招投标工程管理：对结构方案、设备选型进行评估法务：合同的审核设计制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标销售、商业：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定工程：提供工程技术专业建议设计结构方案及设备选型研讨及确定设计：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈设计设计第12页地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过设计向设计提供地质勘察报告设计：负责提供规划总平面图工程施工图成果总平面图设计放线图设计桩位图设计施工图报建图设计消防、人防报建图设计施工图审查全图及计算书设计编制典型楼座建安预算设计施工图会审设计：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈设计，进行调整变更设计施工图全图结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修设计第13页编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化设计：负责图纸优化变更工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化设计部综合管网方案设计设计部：提供各专业局设计条件设计景观扩初及施工图设计设计：成本核算及费用控制设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定设计：负责图纸优化变更工程：对选材、工艺做法提出专业性意见设计部开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表设计：配合提供设计院盖章确认设计部土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸设计部第14页修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）设计：提供所需图纸设计部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书设计部建筑方案送审建筑设计方案申报表设计：配合提供设计院盖章确认设计部1/500现势地形图1份设计部土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸设计部投资计划设计部建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型设计部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书设计部取得许可证投资计划(项目备案)设计部大配套财务：提供资金保障设计部小配套财务：提供资金保障设计部第15页消防证明设计：负责提供消防报建图设计部绿化证明设计：负责提供绿化报建图设计部人防证明设计：负责提供人防报建图设计部地名证明销售部：确定楼、栋眼号排布和地名意义设计部现场工程放线施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择协助工程提供队伍信息工程部建设工程规划许可证设计部规划局批复的项目总平图及电子文件设计部首层平面图设计：出图及图纸问题解决工程：现场配合设计部按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：配合勘测、清除现场障碍设计部施工单位配合做记录、现场保护施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护设计部移交施工单位设计：现场发现问题，及时解决工程：组织施工单位交接，做好交接记录设计部施工许可证建设用地规划许可证设计部第16页建设工程规划许可证设计部惠州市建筑工程施工图纸及技术资料报告书设计部工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同设计部建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务建设项目年度投资计划（当年计划）设计部施工图审查设计：负