房地产企业财务分析

1财务指标与财务报表分析2房地产企业财务分析•房地产企业财务分析的两个层次：•1、财务报表分析•2、房地产项目投资财务分析3财务报表分析的主要问题——分析什么1、公司的盈利能力有多大？净资产收益率（ROE）=？投入资本收益率（ROIC）*=？销售利润率=？期间费用比例（期间费用/销售收入）=？*注意：ROIC是EBIT与投入资本之比，其中：投入资本=（现金+营运资本WCR+固定资产净值），有时也用（附息债务金额+权益资本）。此外，如果计算税后ROIC，分子则用EBIT（1-T）。4财务报表分析的主要问题——分析什么2、公司的流动性如何？经营现金流量0？现金偿债倍数=现金/到期长债=？流动比率=？速动比率=？5财务报表分析的主要问题——分析什么3、公司面临的风险有多大？财务风险（财务杠杆）=？经营风险（经营杠杆）=？负债/权益=？6财务报表分析的主要问题——分析什么4、公司资产的使用效率如何？总资产周转率（年销售/平均总资产）=？固定资产周转率（年销售/平均固定资产）=？存货周转率（年销售或销售货物成本/平均存货）=？应收账款周转率（年销售/平均应收账款）=？7财务报表分析的主要问题——分析什么5、上市公司财务盈利和市场表现如何？每股净利润（EPS）=？每股股利（DPS）=？市盈率（P/E）=？每股净资产（BVEPS）=？8财务报表分析的主要问题——分析什么6、公司创造价值了吗？EVA（经济增加值）=？MVA（市场增加值）=？9财务报表分析的主要问题——分析什么7、公司的增长能力可持续增长能力=？成长性=？10财务指标体系和财务报表的分析方法•财务指标体系•报表分析方法11一、财务指标体系•1、任何一个财务指标都是从某一侧面反映企业的财务状况，而财务指标体系是各项各类指标的系统化，其基本能够系统、全面、综合反映企业的财务状况。•2、财务指标体系不是一成不变的，其一般分为4~7类，共计15~22个指标。当然，企业可以根据面临的问题和需要设计相应的指标（体系）进行分析。12财务指标体系表偿债能力债务管理（长期）资产管理盈利能力股东收益短期支付能力资产流动性长期偿债能力本息保障倍数营运能力销售盈利率资产报酬率股东报酬价值创造流动比率应收账款周转速度资产负债率利息保障倍数应收帐款周转次数毛利率总资产报酬率每股收益EPS市场增加值MVA速动比率应收账款回收期股东权益比率固定费用保障倍数存货周转次数营业利润率净资产收益率ROE每股股利DPS经济增加值EVA超速动比率资本负债比率现金充足性固定资产周转次数净利润率OCF/总资产每股经营现金流量现金比率长期负债比率总资产周转次数经营现金流OCF/销售投资回报率ROIC股息收益率DPS/P有息负债比率总资产报酬率ROAEPS/P13•（一）偿债能力指标•1、流动比率=流动资产／流动负债流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。•2、速动比率=（流动资产－存货）／流动负债由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速动比率是1。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于1。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。•3、保守速动比率（超速动比率）=（货币资金+短期投资+应收票据+应收帐款）／流动负债进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。•4、现金比率=（货币资金／流动负债）现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。14（一）偿债能力指标•5、应收帐款周转率＝销售收入／平均应收帐款表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。如果周转率太低则影响企业的短期偿债能力。•6、应收帐款周转天数＝360天／应收帐款周转率表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债能力。15（二）长期偿债能力（资本结构分析）•1、股东权益比率＝股东权益总额／资产总额×100%反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。一般来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。•2、资产负债比率＝负债总额／资产总额×100%反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。•3、资本负债比率＝负债合计／股东权益期末数×100%它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率。资本负债率为200%为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。（倒数为权益乘数）•4、长期负债比率＝长期负债／资产总额×100%判断企业债务状况的一个指标。它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。•5、有息负债比率＝（短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付债券＋长期应付款）／股东权益期末数×100%无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。在揭示公司偿债能力方面，100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。16（三）营运能力•1、存货周转率＝销货成本×２／（期初存货＋期末存货）存货周转天数＝３６０天／存货周转率存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。•2、应收账款周转率=销售收入／平均平均应收账款•该指标反映的是公司对应收账款的利用效率，反映了公司的资金周转状况。•3、固定资产周转率＝销售收入／平均固定资产该比率是衡量企业运用固定资产效率的指标，指标越高表示固定资产运用效果越好。•4、总资产周转率＝销售收入／平均资产总额该指标越大说明销售能力越强。17（四）盈利能力•1、营业成本比率＝营业成本/主营业务收入×100%在同行之间，营业成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。那些营业成本比率较低的同行，往往就存在某种优势，而且这些优势也造成了盈利能力上的差异。相反，那些营业成本比率较高的同行，在盈利能力不免处于劣势地位。•2、营业利润率＝营业利润/主营业务收入×100%•3、销售毛利率＝（主营业务收入-主营业务成本）／主营业务收入×100%•4、主营业务利润率＝主营业务利润／主营业务收入×100%一个企业如果要实现可持续性发展，主营业务利润率处于同行业前列并保持稳定十分重要。但是如果该指标异忽寻常地高于同业平均水平也应该谨慎了。•5、税前利润率＝利润总额/主营业务收入×100%税后利润率＝净利润/主营业务收入×100%18（四）盈利能力•1、资产收益率＝净利润×2／（期初资产总额＋期末资产总额）×100%资产收益率反应了企业的总资产利用效率，或者说是企业所有资产的获利能力。•2、净资产收益率＝净利润／净资产×100%又称股东权益收益率，这个指标反应股东投入的资金能产生多少利润。•3、经常性净资产收益率＝剔除非经常性损益后的净利润/股东权益期末数×100%一般来说资产只能产生“剔除非经常性损益后的净利润”所以用这个指标来衡量资产状况更加准确。•4、总资产回报率＝净利润/总资产期末数×100%•5、经常性总资产回报率＝剔除非经常性损益后的净利润/总资产期末数×100%19（五）市场表现•1、市盈率＝每股市场价／每股净利润•2、市净率＝每股市场价／每股净资产值•3、资产倍率＝每股市场价／每股资产值20（五）现金保障能力•1、销售商品收到现金与主营业务收入比率＝销售商品、提供劳务收到的现金／主营业务收入×100％正常周转企业该指标应大于１。如果指标较低，可能是关联交易较大、虚构销售收入或透支将来的销售，都可能会使来年的业绩大幅下降。•2、经营活动产生的现金流量净额与净利润比率＝经营活动产生的现金流量净额／净利润×100％•3、净利润直接现金保障倍数＝（营业现金流量净额－其他与经营活动有关的现金流入＋其他与经营活动有关的现金流出）/主营业务收入×100％•4、营业现金流量净额对短期有息负债比率=营业现金流量净额／（短期借款＋１年内到期的长期负债）×100％•5、每股现金及现金等价物净增加额=现金及现金等价物净增加额／股数•6、每股自由现金流量=自由现金流量／股数•（自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本支出－流动资金需求－偿还负债本金＋新借入资金）21（六）增长能力•1、主营业务收入增长率＝（本期主营业务收入－上期主营业务收入）／上期主营业务收入×100%一般当产品处于成长期，增长率应大于10%。•2、净利润增长率=（本期净利润－上期净利润）／上期净利润×100%•3、净资产增长率=（本期净资产－上期净资产）／上期净资产×100%•4、总资产增长率=（本期总资产－上期总资产）／上期总资产×100%22（七）其他指标•1、净资产调整系数＝（调整后每股净资产－每股净资产）/每股净资产调整后每股净资产=（股东权益－３年以上的应收帐款－待摊费用－待处理财产净损失－递延资产）/普通股股数减掉的是四类不能产生效益的资产。净资产调整系数越大说明该公司的资产质量越低。特别是如果该公司在系数很大的条件下，其净资产收益率仍然很高，则要深入分析。•2、三项费用比率=营业费用+管理费用+财务费用/主营业务收入×100%•反映企业管理能力的指标。•3、其他应收帐款与流动资产比率＝其他应收帐款／流动资产其他应收帐款主要核算与生产经营销售活动无关的款项来往，一般应该较小。如果该指标较高则说明流动资金运用在非正常经营活动的比例高，就应该注意是否与关联交易有关。23财务指标体系和财务报表的分析方法•财务指标体系•报表分析方法24二、财务报表的分析方法•1、财务比率分析•2、比较分析•3、结构分析•4、因素分解25•1、财务比率分析•—盈利能力—资产使用效率•—增长能力—资产流动性•—负债能力—价值创造26•1、财务比率分析法•财务比率分析应注意：•（1）结合实际情况，如行业特点、季节性趋势和通货膨胀等•（2）结合财务报表后的“附注”或“注释”部分，以防止企业的“盈利操纵”。•（3）例外原则27二、财务报表的分析方法•1、财务比率分析•2、比较分析•3、结构分析•4、因素分解28•2、比较分析法•建立一系列财务指标，并将这些财务指标与企业历史上的财务指标、与行业的平均数和行业的先进企业的相关指标进行对比，最后综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。29•2、比较分析法•—不同时期的比较分析•—与同业其它公司的比较分析•→行业平均数比较•→行业先进指标比较30二、财务报表的分析方法•1、财务比率分析•2、比较分析•3、结构分析•4、因素分解31•3、结构分析法•—收入结构•—成本结构32•3、结构分析法•计算某一时期“三表”中各项账目的比例，然后与本企业历史财务指标、行业的平均数或先进企业的指标或相关比例进行对比，综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。33二、财务报表的分析方法•1、财务比率分析•2、比较分析•3、结构分析•4、因素分解344、因素分解分析法•分解影响企业盈利能力、财务风险和经营风险、自我可持续增长率等关键指标的影响因素，从而综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。•（1）企业盈利能力ROE的影响因素分析•EATEBIT销售收入EBT投入资本EAT•ROE=-------=-------------×---------------×----------×-------------×--------•权益销售收入投入资本*EBIT权益EBT••*通常使用平均投入资本，即（期初投入资本+期末投入资本）/2•—比率1×比率2=营业利润率×资本周转率=ROIC：说明投资决策•和营业决策对ROE的