土地增值税特殊事项的处理

土地增值税特殊事项的处理1、转让或接受投资，但未办理转让手续的土地是否征税？就投资来说，只要工商局有登记备案，所有权就应当是转移，尽管法律规定不动产转让是以房管局登记为准。转让虽没办理转让手续的，但按《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号），要按规定征收。因为已经取得实际利益。在租入的土地上盖房出租出售是否属征税范围•在集体、国有划拔土地、军队用地上建房出售、出租，是否征税范围。•租入土地时限可能超过政府出让土地的年限，租出土地也可能超过商品房的使用年限。能否视同销售、能否根据合同法规定的超过20年合同无效，认定签订的合同无效？•解读：《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税……。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。……转让土地中的绿化道路地价如何扣除？•国税函〔1999〕112号•全文有效成文日期：1999-03-05•广西壮族自治区地方税务局：•你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：•根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。出售无产权车库是否征收？•车库的建造费用，有些开发商当成基础设施，摊入上部商品房可售面积成本中。•这些车库由于没缴地价，或当成人防设施，不能办理产权。•但开发商取得收入。争议的焦点是是否属于国有土地的地上附着物？车库在地下，按字眼是不能征。•大连根据(大地税函〔2008〕188号)物权法与是否公建配套设来判定•南京根据是否出售或出租来判断。•国税务局答复厦门关于长期租赁不可视为转让不动产及转让土地差额计税问题（国税函〔2005〔83号已经作废），这虽是营业税的回答，但法理是一样的。一般当成上部附着物的附着物征税。总局网站上对出租车库的回答•房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。对这笔收入是否应当缴纳土地增值税？发布日期：2009年06月29日2010年02月11日•来源:国家税务总局纳税服务司答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业———租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？•发布日期：2010年08月23日来源:国家税务总局纳税服务司•字体：【大】【中】【小】•问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？•答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：•一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。•二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。•三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。•项目营销设施建造费能否扣除？•国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？•答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。•因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。以项目换地的土地成本如何计算•房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，•土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。购地支付的中介费能否扣除•省局领导：你好。A公司通过中介公司介绍购一地块成交价300万元，支付中介公司中介费50万元（无关联交易），并已在税务机关开具发票。请问：该地块开发的项目土地增值税清算中介费能否在土地增值税税前扣除。谢谢。•该中介费应作为期间费用,计算土地增值税时在房地产开发费用已经有所体现,故不能另行再计入扣除项目.违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？•答：企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。•但超容积率，造成补交地价，同样有两种可能，一种是处罚性地价，有些补交现实地价，这就有两种处理可能不同核算单位增值额的正负数能否相抵•细则第第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。•财税[2006]21号：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。企业自行分期开发地增税核算单位如何划分•房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？•(南京)答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额可能在企业所得税上确认收入，计提折旧，也可能在会计算做投资性房地产收益等，但无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。工程应付尾款能否当成扣除项目金额•根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。甲供材料能否直接作为扣除项目•南京处理：某房地产企业开发房地产时，发生甲供材行为，所用300万材料包括混凝土、水泥等，取得了增值税销售发票；700万工程施工款取得了建筑业发票。在土地增值税清算时，300万材料款能否作为开发成本扣除？•答：300万材料款应归集在建筑安装工程成本中，作为开发成本进行扣除，但不得重复扣除。•事实上可能造成施工企业。•这种处理欠缺：施工企业营业税可能少缴。税务精装修商品房的装修费如何扣除•房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。土地增值税扣除项目的凭证或资料不符合清算要求或不实的如何计算•条例第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:•(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；•(二)提供扣除项目金额不实的；•(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。•根据《江苏省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知》(苏地税发[2007]75号)第一点的规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料由各省辖市地方税务局核定四项开发成本的单位面积金额据以计算扣除。普通住宅不享受减免能否与商业用房合并计算•这要通过计算才能确定谁吃亏，其次是考虑税法是否允许。•一般来说，如果是纳税人提出的，基本是税务机关吃亏，因为纳税人已经匡算过才提出的。财税[1995]48号：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。国税发〔2006〕187号•开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。•安徽关于土地增值税有关问题的通知(皖地税函〔2007〕311号)规定：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。房地产开发项目未竣工中途转让的，其成本是否允许加计扣除？从事房地产开发的纳税人的房地产开发项目未竣工中途转让的，其开发成本中发生的取得土地所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本，符合政策规定的，可以加计扣除。仅取得土地，未进行开发，也就是没有发生开发费用，这就不能转加计扣除。实际费用远不达5%，可否按据实扣除？•管理费与销售费税法规定是按比例计算扣除，不是据实扣除。因此实际支出达不到计算扣除5%比例的，依然可计算扣除。•实际没有利息支出，是否可以按比例扣除？•一般认为是不可以，因为如没有利息支出，就不存在分“计算分摊并提供金融机构证明的”问题，因此也不存在扣除。国税函[2010]220号第三条条第二款的“全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除”•如果利息实际支付为小于5%，能否选择按5%计算扣除企业必须得提供凡“不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的证据。•如财务费用中即有支出，也有收入，