财产行为税法及纳税实务(ppt 63)(1)

来自中国最大的资料库下载财产行为税法及纳税实务一、纳税义务人（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。（二）产权出典的，由承典人纳税。（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（五）无租使用其他房产的问题。外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。第一节房产税法及纳税实务来自中国最大的资料库下载二、征税对象和范围(一)征税对象房产是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【例题】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。（）【答案】×(二)房产税的征税范围城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征税范围不包括农村。来自中国最大的资料库下载三、计税依据和税率1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。2.从租计征——计税依据为房产租金收入。需要注意的特殊问题：第一：以房产联营投资：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。（一）计税依据来自中国最大的资料库下载第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。【例题】某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（）。A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元【答案】C来自中国最大的资料库下载二、税率1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。来自中国最大的资料库下载四、应纳税额计算来自中国最大的资料库下载【例题】某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）A.4.8万元B.24万元C.27万元D.28.8万元【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）1.2%÷12×3=19.2+2.4=21.6（万元）；出租的房产按本年租金从租计征=5×9（月）×12%=5.4（万元），企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27（万元）。来自中国最大的资料库下载【例题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。A.288元B.576元C.840元D.864元【答案】A【解析】应纳房产税=1200×6×4%=288（万元）来自中国最大的资料库下载五、税收优惠（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但是上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，其自身业务范围内使用的房产免税。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。（5）经财政部批准的其他免税房产。如因大修理连续停用半年以上的房产，高校后勤实体，疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，地下人防设施以及在基建工地为基建服务的各种工棚等临时性房屋。来自中国最大的资料库下载课堂练习１、下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有A.对高校后勤实体免征房产税B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税２、某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（A.15.04万元B.16.32万元C.18.24万元D.22.72万元来自中国最大的资料库下载六、征收管理与纳税申报一、纳税义务发生时间重点是：纳税义务发生时间——当月与次月纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。【例题】某企业8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。（房产税计算余值的扣除比例20%）要求：计算应缴纳的房产税。【答案】应缴纳房产税=500×（1-20%）×1.2%÷12×4=1.6（万元）来自中国最大的资料库下载二、纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。三、纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。来自中国最大的资料库下载课堂练习（附练习资料）房产税的核心问题：计税依据、税率税额计算中需要考虑：优惠政策、与其他税种的结合。课堂小结来自中国最大的资料库下载七、纳税申报及会计账务处理（一）房产税的纳税申报企业应当在规定的时间，将现有的房屋的坐落地点，结构、面积、原值、出租收入等相关情况，据实向房产所在地税务机关办理纳税申报，并如实填制《房产税纳税申报表》（见表7-1）。【例】利华有限责任公司纳税识别号为458255762247229，企业2007年初生产用房原值80万元，均为砖混结构，面积为1000平方米。2007年7月1日，该企业将价值10万元的房产出租，每月取得租金收入0.1万元，7月1日将价值8万元的房产对外投资，不承担投资风险，每年取得固定利润分红1.2万元。已知当地政府规定的比例为30%，每半年申报纳税一次。计算该企业2007年7月1日至12月31日应纳房产税并填制《房产税纳税申报表》。来自中国最大的资料库下载（二）房产税的账务处理因为企业缴纳房产税的情况有生产经营自用房产和出租房产两种，因此相应的会计处理也有不同的核算。1．生产经营自用房产应纳房产税的会计核算生产经营自用房产应纳房产税，若税款金额不大时，可将所缴纳的税款全部一次性计入“管理费用”科目，若税款金额较大时，可按权责发生制原则，先将税款计入“待摊费用”科目，再按其受益期进行摊销。两种核算方法下对应科目都是“应交税金—应交房产税”。【例7-4】某国有企业坐落在某市郊区，其生产经营用房，会计账簿记载房产原值4000万元，包括冷暖通风等设备150万元。该企业在郊区以外的农村还建有一个仓库，房产原值300万元。当地规定允许减除房产原值的30%，该企业应缴房产税按年计算，分月缴纳。来自中国最大的资料库下载（1）计算当年应缴房产税=4000×(1-30%)×1.2%=38.6(万元）（2）会计处理：计提房产税时：借：待摊费用386000贷：应交税金—应交房产税386000按月摊销房产税时：每月摊销额=386000/12=28000（元）借：管理费用—房产税28000贷：待摊费用28000每月缴纳房产税时：借：应交税金—应交房产税28000贷：银行存款28000来自中国最大的资料库下载2．出租房产应纳房产税的会计核算企业出租房产取得的租金收入，在会计上应列作“其他业务收入”，根据收入与费用相匹配的原则，对应的房产税额应作为租金收入的费用，列入“其他业务支出”科目。【例7-5】橡胶厂有闲置房屋2间，2007年1月1日将其中一间门面房出租给某饭馆，租金按其当年营业收人的10％收取，该饭馆当年营业收人100000元，还有一间出租给当地某商贩作为库房，月租金收人为1000元。该公司当年应纳房产税的计算及会计处理如下：（1）计税租金收人=100000×10%+1000×12=22000（元）。（2）年应纳房产税=22000×1.2%=264（元）。会计处理：计提房产税时：借：其他业务支出264贷：应交税金—应交房产税264缴纳房产税时：借：应交税金—应交房产税264贷：银行存款264来自中国最大的资料库下载第二节、契税法及纳税实务一、征税对象（一）一般规定契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。契税征税对象具体包括以下五种具体情况：1.国有土地使用权出让；2.国有土地使用权转让；3.房屋买卖；几种特殊情况视同买卖房屋：（1）以房产抵债或实物交换房屋（2）以房产做投资或做股权转让（3）房屋拆料或翻建新房4.房屋赠予；包括以获奖方式承受土地房屋权属。来自中国最大的资料库下载5.房屋交换;（1）以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。（但是以自有房产投资本人独资经营企业，免纳契税）（2）以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，按房屋现值缴纳契税。（3）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。6.承受国有土地使用权支付的土地出让金来自中国最大的资料库下载【例题】下列各项中，应当征收契税的有（）A.以房产抵债B.将房产赠与他人C.以房产作投资D.子女继承父母房产【答案】ABC来自中国最大的资料库下载二、纳税义务人与税率（一）纳税