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第一部分解读城市发展经济状况城市规划巩义简介CHAPTER1巩义简介经济实力强劲,消费能力旺盛!巩义位于嵩山北麓,西距古都洛阳市76公里,东距郑州82公里。郑西高铁、连霍高速、陇海铁路均在市内设站,交通便利;巩义经济实力雄厚。连续13届跻身全国百强县,县域经济基本竞争力名列全国第39位,并有8个上市公司;城区规划新城区是未来发展方向,政策利好巩义市实施“一城两区四组团三个副中心”战略,即以石河道为生态轴线,旧城区(16平方公里)、新城区(20平方公里)组成中心城;周边康店(3.5平方公里)、南河渡(2.5平方公里)、站街(2.5平方公里)、芝田(3.5平方公里)为中心城四组团;竹林为东部可持续发展型城市副中心,涉村为南部集贸工矿型城市副中心,回郭镇为西部工业商贸型城市副中心。旧城区以居住和商贸为主导,新城区集行政、金融、科技教育、文化娱乐、居住、一类工业于一体。康店、南河渡组团以旅游服务为主导,适当发展无污染工业项目;站街组团利用区位优势,以商贸为主导;芝田组团以高新技术工业为主导。目前市区规划面积55.4平方公里,市区人口23万人,中等城市框架已逐步形成。新城区现正高速发展,是城市发展的主要方向。经济状况巩义市2011年、2012年与2013年GDP增长率分别为20.58%、8.09%和9.97%。发展态势平稳,充满活力数据来源:巩义市统计公报404.7亿经济状况小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断----GDP与房地产发展关系巩义近三年GDP保持高速平稳增长趋势,说明经济发展迅速,根据房地产与GDP之间的对比关系看,巩义市房地产业处于高速发展阶段,开发和置业需求旺盛。房地产处于快速发展期总结1:巩义经济实力强劲,消费能力旺盛;2:经济发展平稳,市场充满活力;3:地产市场发展高速,前景明朗。第二部分地产概况板块划分竞品概况供需分析CHAPTER2第一季度供需分析第一季度商品房市场供大于需,市场存量大,竞争激烈。第一季度销售量较低,市场消化速度较慢。第一季度供需分析商品住宅销售面积3.96万平米商品住宅销售套数328套商品住宅销售均价4195元/平米非商品住宅销售面积0.08万平米非商品住宅销售套数--非商品住宅销售均价4792元/平米第一季度住宅月销售量只有100套,销售量持续偏低。商业月平均销售量只有260平米,销售量较低。销售难度较大。城区格局划分新城区板块;新城区住宅项目较多,现行政单位都已搬至此办公,属于行政核心区,城市向东发展毋庸置疑,市场活跃度高,中高端项目数量较多,未来竞争的主要战场。老城区板块;配套条件成熟,住宅项目稀少,商业项目活跃,丹尼斯、华润万家等大型商业都已入驻。老城区新城区竞品项目恒星皇家花园盛威太阳城东润峰景正和紫荆城朗曼新城宋城御街万洋国际商贸城开发商深圳朗曼集团位置新兴路石河路交叉口规模占地面积700亩,建筑面积130万㎡,容积率1.9,绿化率33%,物业形态高层、叠加别墅、联排别墅、商业、写字楼、酒店产品配比一室两厅一卫48㎡、两室两厅一卫83-98㎡、三室两厅两卫106-140㎡、四室两厅两卫155㎡2梯3户/2梯4户价格策略一层底商13000元,二层8000元价格:高层4180——4900元/㎡别墅5180——7000元/㎡销售情况开盘销售350套,销售率80%配套设施五星级会所、幼儿园、网球-篮球-羽毛球场、儿童游乐场、运动健身广场、老年休闲区。卖点朗曼品牌、产品配置、景观规划推广语浪漫生活在朗曼朗曼新城——项目由深圳朗曼实业下属的巩义朗曼地产开发,朗曼集团坚持奉行“产品信誉、企业信誉、行业信誉”,在河南拥有良好的客户基础与口碑。新城区朗曼新城——一期5栋26F高层和10栋联排和叠加别墅,二期至五期剩余高层住宅,六期为写字楼、酒店和集中商业。地中海建筑风格建筑风格。景观方面——以水和森林为主题,高下相形,水木相生,层次丰富的立体景观,令人陶醉其间,流连忘返;项目配套——社区配套完善,包括五星级会所、幼儿园、网球-篮球-羽毛球场、儿童游乐场、运动健身广场、老年休闲区。一期高层一期别墅新城区朗曼新城——景观规划以水和森林为主题,引进名贵稀有树种,结合水景喷泉、中式栅栏、观景亭等景观营造出中西合璧的景观效果。景观亭紫薇树水景喷泉朴树水系朗曼新城——项目多数设计为95㎡两房以及123-148三房为主。同时包括享受型大三房及四房,满足不同层次人群的置业需求。95㎡两房123-148㎡三房185㎡四房在售产品户型比产品分类二房三房四房总计套数13924150430比例32%56%11%100%朗曼新城推广执行侏罗纪主题公园商铺推广朗曼新城推广执行户型鉴赏周周有活动•区位——地段优越,处于东区核心位置,区域发展成熟,配套设施完善。•产品规划——产品设计偏重改善型需求,且户型包括适用型两房、享受型大三房及四房,满足不同层次人群的置业需求。•景观规划——景观先行,体验式营销,赢得良好市场口碑•客户来源——该项目为巩义市的标杆项目,在当地具有较大影响力。客户来源较广,主要为分布在各乡镇的生产型企业职工及经商人员;公务员为辅。朗曼新城——项目总结•营销推广——依托强大的品牌优势,在推广方面仅有少量的户外大牌,利用品牌房企打折扣优惠+团购活动快速实现项目去化。借鉴点警示点开发商郑州市恒星置业有限公司位置东区新兴路与紫荆路交汇处规模占地面积315亩,建筑面积86万㎡,容积率3.50,绿化率35%,物业形态高层、小高层、复式、花园洋房产品配比两室两厅一卫92㎡、三室两厅两卫114-143㎡、四室两厅两卫143-180㎡,高层3梯3户价格策略均价:4800元/平米销售情况分四期开发,二期35#、36#、38#在售,销售率80%配套设施会所、室外游泳池、楼宇对讲系统、金牛地暖系统、新风系统。卖点尖端科技系统、超宽楼间距、景观推广语尖端科技引领智能安居生活恒星·皇家花园——由郑州恒星置业斥巨资建设,主力户型涵盖85㎡-182㎡全能精英产品线,建筑形态包括花园洋房、空中别墅、景观高层、会所、商业街等综合物业形态以及完善的幼儿园教育配套。恒星·皇家花园——项目一期3栋17F小高层和3栋花园洋房联,二期为8栋22-28层高层;三期四期为待规划地块。现代建筑风格。景观方面——项目景观规划在小区内部形成严谨的“三纵两横”轴线关系,对称统一,与欧式皇家主题景观轴、立体绿化体系共融一体。六重水景、十六景观绿意笼罩,将欧式皇家园林的景观规划理念诠释的淋漓尽致。项目配套——会所、室外游泳池、楼宇对讲系统、金牛地暖系统、新风系统。33#35#36#37#38#39#41#42#恒星·皇家花园——景观规划内部设置水景、园林等景观配套,增加了居住舒适度的同时,也提升了项目的自身品质。中央景观带水景园林外立面恒星·皇家花园——产品户型多数设计为92㎡两房以及114-143三房为主。同时包括享受型四房,满足不同层次人群的置业需求。92㎡两房114-143㎡三房195㎡四房在售产品户型比产品分类二房三房四房总计套数10421126325比例32%65%8%100%•区位——地段优越,处于东区核心位置,本项目西北侧,与项目形成直接竞争•产品规划——产品设计偏重改善型需求,且户型包括适用型两房、享受型大三房及四房,满足不同层次人群的置业需求。•客户来源——该项目为巩义市的标杆项目,在当地具有较大影响力。客户来源较广,主要为东区行政办公区公务员。与本项目客户群基本相同恒星·皇家花园——项目总结借鉴点新城区1.占地面积:800亩总建筑面积:93万㎡2.建筑类型:高层、别墅、洋房、综合商业3.行政东核心,法式建筑4.代理商:同致行5.开发商:河南正和置业有限公司6.现项目还未正式销售,一期为村民安置项目,现推其中一栋高层,项目规划10万㎡商业,2.7万㎡写字楼销售情况:处于前期咨询阶段,预计均价4500元/平米。正和紫荆城优势:城市综合体,行政东核心,内设两个幼儿园,一个小学,露天游泳池;劣势:周边不成熟;正和紫荆城拆迁安置房别墅商业小学、幼儿园露天游泳池写字楼开发商河南华晟房地产开发有限公司位置新兴路滨河路交叉口北100米规模占地63亩,总建面积近17万方,容积率4.0,绿化率33%,物业形态高层、小高层产品配比89平米两房,108平米三房,129平米三房,140平米三房,170平复式四房,2梯3户/2梯4户价格策略4200-4800元/平米销售情况开盘销售170套,销售率77%配套设施幼儿园卖点石河道公园、景观规划、户型设计推广语双城核心、内外双公园东润峰景——位于新兴路滨河路交叉口,与恒星皇家花园一路之隔,比邻世博一品城,目前在售一期,2#、3#、5#4栋高层和1#小高层产品户型——项目多数设计为89㎡两房以及108-140三房为主。同时包括少量170平复式四房,满足不同层次人群的置业需求。89㎡两房108-㎡三房129㎡三房在售产品户型比产品分类二房三房四房总计套数551605220比例25%68%0.2%100%东润峰景活动赏析此积分活动类似商场会员卡性质(信用卡应用较多且效果极佳),到访、认筹、老带新、参加暖场活动、订购等一系列都可以增加积分,积分可换礼品,买房可抵房款。好处分析:1.准确判断客户意向2.老带新3.暖场活动有人气4.实惠较多,诱惑较大•区位——地段优越,处于东区核心位置,区域发展成熟,配套设施完善。•户型设计——项目客群定位明确,户型设计以改善型三房为主,两梯三户,迎合市场喜欢通透户型的特征。景观规划——10000平米中央景观区,与石河道公园遥相呼应,组成内外双公园,促成项目一大卖点。东润峰景——项目总结•营销展示——装修及内部布局一般,但案场氛围较为浓厚。•营销推广——以短信、电视广告、户外大牌为主,配合暖场活动有效促进项目销售借鉴点警示点开发商河南盛威房地产开发有限公司位置杜甫路桐本路交叉口南规模占地800亩,总建面积近160万方,容积率3.0,绿化率27%,物业形态高层、小高层、洋房、别墅产品配比89平米两房,110平米三房,132平米三房价格策略4280-4800元/平米销售情况开盘销售170套,销售率77%配套设施幼儿园、小学、中学、医院、养老院、婚庆广场、农场卖点社区配套、风水设计、绿化园林推广语宜居梦,太阳城!盛威·太阳城—项目总建面积160万方,是巩义体量最大的在售楼盘,以其一站式社区配套,和多样化的产品规划成为巩义市最高端项目之一。盛威·太阳城——社区内部规划有北京师范大学附属小学、中学;星级农贸市场、私家农场、敬老院、医院、婚庆广场等配套设施,力求打造一站式生活服务。北京师范大学附属学校社区医院社区养老院婚庆广场观光果园•区位——地段优越,处于巩义市南部,紧邻老城区主干道桐本路和杜甫路区域发展成熟,生活配套设施完善。景观规划——以90亩生态园林为主要景观,配合室外婚庆广场等设施,打造中心城区宜居地带社区配套——社区内部规划有北京师范大学附属小学、中学;星级农贸市场、私家农场、敬老院、医院、婚庆广场等配套设施,力求打造一站式生活服务。盛威·太阳城——项目总结借鉴点朗曼新城东润峰景恒星皇家花园盛威太阳城郎曼新城东润峰景恒星皇家花园面积区间总价区间市场二房及2+1户型区间分布——81——110㎡户型主力户型面积区段为90——100㎡,总价范围为36——46万元70㎡120㎡20万30万40万50万60万80㎡110㎡100㎡90㎡盛威太阳城主力户型面积段两房总价范围面积区间总价区间郎曼新城东润峰景恒星皇家花园郎曼新城东润峰景恒星皇家花园市场三房及四房户型区间分布——110——140㎡户型主力户型面积区段为110——140㎡,总价范围为50——65万元180㎡160㎡140㎡120㎡100㎡40万50万60万70万80万盛威太阳城盛威太阳城主力户型面积段三/四房总价范围开发商海南天建中投置业有限公司位置宋陵公园东门规模占地面积80亩,建筑面积10万㎡,容积率1.9物业形态商业产品配比20——200㎡独立街铺价格策略(一层、二层、三层、四层)销售均价:3-4万、
本文标题:巩义市调报告
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