您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 资本运营 > 4资产评估基本方法—市场法
资产评估基本方法—市场法市场法的基本含义市场法中的具体评估方法市场法评估的基本程序市场法的基本前提小结市场法——利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或者类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法总称。也称:市场比较法、比较法理论依据:替代原理市场法的基本含义活跃的公开市场:排除偶然性,保证评估价值贴近市场行情可比的资产及其交易活动(1)功能上的可比性:用途、性能等(2)市场条件的可比性:市场供需、竞争状况、交易条件等(3)时间尺度可比性:与待评估资产基准日的时间间隔市场法的基本前提市场法评估的基本程序综合确定评估结果调整对比指标差异指标对比量化差异选择比较因素选择参照物主要考虑两点:可比性、数量。选择资产价值形成影响较大的因素。将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化是重要环节。根据已成交的参照物价格,进行适当调增或调减求的评估对象资产评估值。通常采用加权平均或算术平均求取最终评估结果。市场法评估的基本程序综合确定评估结果调整对比指标差异指标对比量化差异选择比较因素选择参照物主要考虑两点:可比性、数量。选择资产价值形成影响较大的因素。将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化是重要环节。根据已成交的参照物价格,进行适当调增或调减求的评估对象资产评估值。通常采用加权平均或算术平均求取最终评估结果。市场法评估的基本程序综合确定评估结果调整对比指标差异指标对比量化差异选择比较因素选择参照物主要考虑两点:可比性、数量。选择资产价值形成影响较大的因素。将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化是重要环节。根据已成交的参照物价格,进行适当调增或调减求得评估对象资产评估值。通常采用加权平均或算术平均求取最终评估结果。市场法评估的基本程序综合确定评估结果调整对比指标差异指标对比量化差异选择比较因素选择参照物主要考虑两点:可比性、数量。选择资产价值形成影响较大的因素。将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化是重要环节。根据已成交的参照物价格,进行适当调增或调减求的评估对象资产评估值。通常采用加权平均或算术平均求取最终评估结果。市场法评估的基本程序综合确定评估结果调整对比指标差异指标对比量化差异选择比较因素选择参照物主要考虑两点:可比性、数量。选择资产价值形成影响较大的因素。将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化是重要环节。根据已成交的参照物价格,进行适当调增或调减求的评估对象资产评估值。通常采用加权平均或算术平均求取最终评估结果。市场法中的具体评估方法市场法的类型类型定义计算公式直接比较法利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征÷参照物A特征)类比调整法只要参照物与评估对象在大的方面相同或相似,通过对比分析参照物与评估对象之间的差异,在参照物成交价格基础上调整估算评估对象的价值。资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正系数×…交易情况差异系数市场法中的具体评估方法类型定义计算公式1功能价值法以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。(1)线性关系资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)(2)规模经济效益指数法案例说明:被评估资产年生产能力为30吨,参照资产年生产能力为40吨,评估时点参照物资产市场价格100万元,(该类资产的功能价格指数为0.8)确定被评估资产价值。被评估资产价值=100×(30÷40)=75(万元)被评估资产价值=100×(30÷40)0.8=75.17(万元)市场法的主要技术方法市场法中的具体评估方法类型定义计算公式2价格指数法以参照物成交价格为基础,考虑参照物的成交时间和评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数补充:定基价格指数;环比价格指数;同比价格指数案例说明:与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格是100万元,半年来该类资产的价格上升5%,确定被评估资产价值。资产评估价值=100×(1+5%)=105(万元)市场法的主要技术方法市场法中的具体评估方法类型定义计算公式3成新率价格法以参照物成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)其中:资产的成新率=资产的尚可使用年限÷(资产已使用年限+资产尚可使用年限)案例说明:与评估对象完全相同的参照资产的成新率是0.8,其市场成交价格100万元,试计算成新率0.6的被评估资产价值.评估资产价值=100×(0.6÷0.8)=75(万元)市场法的主要技术方法市场法中的具体评估方法类型定义计算公式4市价折扣价以参照物交易价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等各方面的不利因素,凭评估人员经验或有关部门的规定,设定一定的价格折扣率估算评估对象价值的方法。资产评估价值=参照物成交价格×(1-折扣率)案例说明:评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的参照物的市场价格是100万元,,经评估人员综合分析,认为其快速变现的折扣率应为20%,确定其评估值。资产评估价值=100×(1-20%)=80(万元)市场法的主要技术方法市场法中的具体评估方法类型定义计算公式5成本市价法以评估对象现行合理成本为基础,利用参照物的现行市价比率来估算评估对象价值的方法。资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本)案例说明:评估时点某商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,确定其评估值。资产评估价值=20×150%=30(万元)市场法的主要技术方法市场法中的具体评估方法类型定义计算公式6市盈率乘数法以参照物的市盈率作为乘数,以此乘数与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的方法。资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率案例说明:某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为30倍,则:该企业评估价值=1000×30=30000(万元)。市场法的主要技术方法类型定义计算公式7市场售价类比法以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的方法。资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正系数×…交易情况差异系数案例说明:(1)估价对象概况:待估地块为城市规划上属于住宅小区的一块空地,面积600平方米,地形为长方形。(2)评估要求:评估该地块2007年10月3日的市场价值(3)评估过程市场法中的具体评估方法市场法的主要技术方法评估过程步骤内容具体要求1选择评估方法该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。2收集有关评估资料A.收集待估土地资料(略)B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物(表1)。3进行交易情况修经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B比正常买卖价格偏低2%;交易实例C比正常交易价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0;交易实例B:2%;交易实例C:3%;交易实例D:0。4进行交易日期修正调查发现,2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%,则个参照物交易实例的交易日期修正率为:交易实例A:6%;交易实例B:7%;交易实例C:12%;交易实例D:10%。评估过程步骤内容具体要求5进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区,无需进行区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照(表2)。本次评估设定待估区域地块的区域因素值100分,则根据表2各种区域因素对比分析,总综合评判打分,交易实例B所属地区为88分,交易实例C所属区域为108分,交易实例D所属区域为100分。6进行个别因素修正。A.经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也较好,故判定比各交易实例土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无须修正。交易实例A、C均需进行使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%):年限修正系数:==(1-0.0994)÷(1-0.0676)=0.9659353008.011108.0111评估过程步骤内容具体要求7计算待评估土地的初步价格交易实例A修正后的初步价格:(元/平方米)交易实例B修正后的单价为:(元/平方米)交易实例C修正后单价为:(元/平方米)交易实例D修正后单价为:(元/平方米)8采用简单算术平均法求取评估结果土地评估单价=(909+1038+901+942)÷4=948(元/平方米)土地评估总价=600×948=568800(元)9099659.0100102100100100106100100870103810010288100100107981008209019659.010010210810010011297100855942100102100100100110100100840市场法是资产评估三大法之一,是最为直接、最有说服力的评估方法之一。随着市场化的逐步推进,社会市场经济体系逐步完善,市场法评估的市场环境逐步优化,市场法成为资产评估中最常用方法之一,特别是在房地产评估、机械设备评估等不动产评估中,市场法更成为首要方法。在专利权、商标权等无形资产评估及企业价值评估、资源性资产评估中,市场法的应用有极大局限性。小结表1交易实例情况表交易案例A交易案例B交易案例C交易案例D估价对象坐落略略略略略所处地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2007年4月2日2007年3月3日2006年10月4日2006年12月5日2007年10月3日价格总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元单价870元/m2820元/m3855元/m4840元/m5面积225m2380m2320m2450m2600m2形状长方形长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好较好很好交通条件很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年类似地区区域因素BCD自然条件(相同)10(相同)10(相同)10社会环境(较差)7(相同)10(相同)10街道条件(相同)10(相同)10(相同)10交通便捷度(稍差)8(稍好)12(相同)10离交通车站点距离(较远)7(稍近)12(相同)10离市中心距离(相同)10(稍近)12(相同)10基础设施状况(稍差)8(相同)10(稍好)12公共设施完备状况(相同)10(较好)12(相同)10水、大气、噪音污染状况(相同)10(相同)10(相同)10周围环境及景观(稍差)8(相同)10(稍差)8综合打分88108100表2区域因素比较表•习题讲解:•(1)运用市场法时选择3个或3个以上参照物的目的是()•A.使参照物具有可比性•B.便于计算•C.排除参照物个别交易的偶然性•D.避免张冠李戴•(2)用市场法评估资产的正常变现价值,应当参照相同或类似资产的()•A.重置成本B.现行市价•C.清算价格D.收益现值•(3)某被评估资产建于2010年,账面原值为200000元,2013年12月31日进行评估,经调查已知同类资产环比价格指数分别为:2011年20%,2012年25%,2013年27%,该资产的重置成本为()•A.254000元B.300000元C.317500元D.381000元(4)已知资产的价值与
本文标题:4资产评估基本方法—市场法
链接地址:https://www.777doc.com/doc-1335584 .html