(合稿)豪宅市场分析

豪宅市场分析与产品建议2010-11-3有这么一群人他们占据社会主流资源他们不是追求Starbucks、Swarovski的小资因为他们已经拥有Hermes、Tiffany、Callaway、Normana……他们已经厌倦了对于物质的追求他们真正需要的是一处静谧的生活港湾就让保利为他们创造一处有房、有水、有树、有家、有梦的原湾天堂PART1豪宅项目样本项目选取PART2外地市场个案研究PART3成都市场个案研究PART4产品建议思考路径PART1豪宅项目样本选取选取标准1.项目销售单价高于同等区域30%及以上；2.项目开发企业具有较强的高端住宅开发能力与经验；3.项目以中、大面积产品为主；4.项目本体已入市销售，同时已具备一定的市场认知度、认可度。项目选取城市1、广州项目（豪宅开发的典范城市）2、上海项目（豪宅开发的典范城市）3、杭州项目（豪宅开发的典范城市）4、重庆项目（成都“邻居”）5、成都项目PART2外地市场个案研究项目选取城市1、广州项目2、上海项目3、杭州项目4、重庆项目5、成都项目广州项目1.保利康桥——保利地产最顶级豪宅产品2.汇景新城——广州豪宅之王3.星河湾——广州豪宅最经典作品，星河湾母体4.博雅首府——广州最贵电梯豪宅广州保利康桥基础资料项目规模15亩项目位置广州市中心豪宅版块滨江东路项目景观一线珠江景观容积率/总建面10/10万平项目规划由3栋32层高层组成，两栋2梯3户，1栋2梯2户。主力户型面积220-310平米项目配套5层为架空空中花园保利康桥是保利地产在广州最高端电梯豪宅项目，项目产品一字排布，充分利用江景。220220245245260260320320户型面积总套数占比2205025%2455025%2605025%3205025%合计200100%保利康桥户型1：220㎡4房2厅3卫大主卧双景观套房客厅，双卧室阳台及飘窗充分利用景观。客厅开间5.2米，主卧开间5.1米。带卫生间工人房较大、方正入户花园保利康桥户型2：245㎡4房2厅3卫5米开间主卧，带转角飘窗带卫生间工人房客厅、餐厅横向排布，接9.3米阔景阳台270度景观浴室内置18㎡超大入户花园保利康桥户型3：260㎡4房2厅3卫5.6米开间客厅，厅出阳台带卫生间工人房景观书房内置19㎡超大入户花园保利康桥户型4：320㎡5房2厅4卫8.2米开间客厅，近10米景观阳台内置20㎡超大入户花园近50㎡超大主卧保利康桥小结产品户型：项目以套四及套五（均含书房）大户型为主；项目均有内置较大入户花园；项目产品均设置保姆间；245平米户型采用客厅和餐厅横向面江、且主卧带景观沐浴间，非常受欢迎；主卧、客厅与次卧均面江(245平户型餐厅面江）广州博雅首府基础资料项目规模14.3亩项目位置珠江新城CBD核心区域项目景观一线珠江景观容积率/总建面9/8.7万平项目规划由2栋28层高层洋房组成均为三梯三户主力户型面积198-385平米项目配套6层为4000平方米的私家会所，带泳池、健身房、中西餐。博雅首府为广州最顶端电梯豪宅，首个单价破四万电梯豪宅。户型面积总套数占比198㎡四房2217%340㎡四房4249%385㎡五房4233%合计126100%博雅首府户型1：198㎡4房2厅2卫弧形突出客厅造型20㎡超大入户花园博雅首府户型2：340㎡4房2厅3卫弧形突出客厅造型，8.8米超大开间功能分区合理35㎡超大入户花园65㎡主卧，带书房衣帽间及卫生间博雅首府户型2：385㎡3房2厅4卫跃式圆形创意客厅设计，景观效果强功能分区合理46㎡奢华入户花园设计65㎡超大主人房博雅首府小结产品户型：项目以套三为主、空间尺度较大；项目入户花园（20平米以上）、客厅及主卧均放大处理，做到市场上极致；项目产品均设置保姆间；户型无阳台、且次卧空间相对较小。广州汇景新城龙熹山基础资料项目规模135亩项目位置广州市广园东项目景观山景容积率/总建面2.63/23.6万平项目规划19栋30层标准和复式组成主力户型面积185-355平米项目配套城市级配套汇景新城是广州豪宅最具代表性作品，其09年和10年连续两年成为广州单盘销售冠军。汇景新城户型1：185㎡3房2厅2卫双入户电梯及大厅，主仆功能分区好20㎡造型入户花园汇景新城户型2：240㎡4房2厅3卫双入户，主仆功能分区好双大阳台，保证功能与客厅、次卧、餐厅及厨房通风采光双主人套房设计汇景新城户型3：265㎡4房2厅3卫采用中央空调，立面美观主仆功能分区较好双大阳台，保证功能与客厅餐厅及厨房通风采光卧室采用飘窗，通风采光性能好汇景新城户型4：350㎡6房2厅3卫（叠拼）客厅挑高6米，转角落地窗客厅和书房外接阳台，观景效果好4套房设计，板式结构，通风采光好65㎡带独立衣帽间、卫生间及书房主卧汇景新城小结产品户型：项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房；项目多采用双入户、设保姆间，保姆间与工作阳台相连接，主仆分区设计优势突出；项目多采用双主人套房；项目入户花园和景观阳台相结合；项目次卧等结构比较均匀。广州星河湾（星河湾6号）基础资料项目规模125亩项目位置番禺华南新城核心江岸区域项目景观一线珠江景观容积率/总建面1.5/12.5万平项目规划6栋20层2梯2户板式结构组成主力户型面积245-475平米项目配套星河湾酒店、会所及学校星河湾为广州最精致江景电梯豪宅，目前开发到7期，是广州豪宅典范。户型面积总套数占比245㎡四房18033%275㎡四房16030%305㎡五房8015%325㎡五房8015%475㎡五房407%合计540100%星河湾6号户型1：245㎡4房3厅4卫分中西双厨房，早晚双餐厅独门独户电梯厅每个房间带小阳台，3套房设计，户型方正大气主仆分区较好。户型4：325㎡4房3厅4卫户型4：305㎡4房3厅4卫户型4：275㎡4房3厅4卫星河湾6号户型2、3、4：4房3厅4卫2、3、4户型结构与1户型类似，户型尺寸存在差异。星河湾6号户型5：475㎡4房3厅4卫八角形创意主人房，景观，通风效果佳。户型与1、2户型类似，尺寸大星河湾6号小结产品户型：项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房，户型结构严格一致；项目均采用独门独户入户；老人房与主人房区分布在客厅两侧，保证私密性；项目均设有保姆间，保姆间和工作阳台相连；项目均采用双套房设计项目均采用中西厨房、早晚餐厅；每个房间均设有阳台；佣人房以生活阳台为节点。广州豪宅户型总结：项目基础资料项目名称开发商占地规模（亩）总建筑面积（万平米）容积率建筑风格园林风格梯户比车位比保利康桥保利地产151010现代简约英伦风情1梯1户、2梯2户、3梯2户1：1.5博雅首府南雅地产14.38.79现代简约东南亚风情3梯3户1：2星河湾6号宏富地产12512.51.5现代欧式欧式风情2梯2户，1梯1户1:2汇景新城乔鑫地产13523.62.63Art-deco西班牙皇家园林2梯2户1：2广州豪宅户型总结：项目产品细部数据比较项目名称户型（室厅卫）面积（平米）客厅主卧次卧面积（平米）生活阳台面积（平米）景观阳台面积（平米）辅助功能分区开间（米）进深（米）开间（米）进深（米）保利康桥4-2-32205.25.25.17.618-21720入户花园、保姆间、设备房、衣帽间4-2-32455.76.556.713-24614入户花园、保姆间、设备房、衣帽间4-2-32605.664.3510.715-27511入户花园、保姆间、设备房、储藏室、衣帽间5-2-43208.274.510.715-29615入户花园、保姆间、设备房、衣帽间、博雅首府4-2-21984.67.847.812-167无入户花园、工人房、衣帽间4-2-33408.895.1513.511-2411无入户花园、工人房、衣帽间、书房5-2-43859.8148.49.620-2212无入户花园、工人房、衣帽间、主卧书房、次卧含独立卫生间与衣帽间星河湾6号4-3-42455.17.56.56.515-201218玄关、保姆间、衣帽间、次卧含独立卫生间与衣帽间、中西厨、早晚餐厅、独立电梯厅汇景新城龙熹山3-2-21854.66.254.28.413-16820（入户）入户花园、保姆间、衣帽间、双入户4-2-32405.356.14.357.913-181020（入户）入户花园、保姆间、衣帽间、双入户4-2-32655.66.94.811.213-251521（入户）入户花园、保姆间、衣帽间、双入户PART3上海典型个案分析世茂滨江花园汤臣一品上海星河湾仁恒河滨城项目规模330亩项目位置上海市浦东区陆家嘴淮城路项目景观黄浦江一线江景容积率/总建面2.90/8万平项目规划7栋江景华宅一线排开主力户型面积260－315㎡项目配套六大主题园林及四大会所世茂滨江花园位于陆家嘴板块的最西南面的位置，它坐东朝西，西靠黄浦江。主体建筑沿江弧形排列，前后错落有置。公寓外檐以亮丽通透的谈绿色玻璃幕墙与色彩淡雅的暖色体墙体相配合，现代中不失雅典。每栋楼结合一个主题花园，使本小区的绿化高达20万平方米左右.上海最典型的一线江景豪宅。世茂滨江花园基础资料夏威夷冲浪沙滩中式园林奥林匹克花园黄浦江一线江景一线排开，面对繁华外滩沿江扩展近1公里，浦江美景一览无余。主体建筑以弧型排列，前后错落有致，视线互不遮挡，板式结构设计更使户户“前观江景，后拥园景”。荟萃六大世界主题社区园林。四大豪华会所。92平一房、166平两房、260平三房、315平四房。顶级景观面打造4室2厅2卫312平米16平超大观景阳台浪费空间厨房距餐厅太远，动线受阻优点：16平米超大观景阳台，视野开阔；不足：客厅离入户门较远，动静分区不明显，降低私密性；卧室无衣帽间，居住档次明显降低空间浪费严重，动线不合理；厨房距餐厅较远动线受阻。项目规模1071亩项目位置上海市闵行区都会路项目景观近2万平方米中心水景湖泊容积率/总建面1.40/65.3万平项目规划2000余户24层全板式电梯主力户型面积160-528㎡项目配套7大商业广场、7处书香圣地、旗忠网球场、高尔夫球场等，联合上海星河湾高品位商业配套资源上海星河湾以总用地面积逾50万平方米的宏大规划布局浦西，以幢幢超百米栋距、户户超240平方米的精装大平层设计、270度宽阔观景视野、近2万平方米中心水景湖泊等恢弘巨制。上海星河湾基础资料独立保姆房，专属卫生间超大圆桌餐厅，彰显贵族气息独享式电梯入户大堂，私密性极强3室3厅3卫1工219平米主人房超大衣帽间设置优点：主人专属电梯打造，主人及工人活动空间软隔离；超大型圆状餐桌，彰显贵族气息；主卧超大衣帽间，华丽十足；保姆房独立卫生间；双主卧卫生间设置；不足：公共区域无公共卫生间电梯功能分区超大弧形卧室景观面5室4厅5卫1工528平米10米超大可扩展客厅开间超长欧式通廊优点：主人专属电梯打造，主人及工人活动空间软隔离；弧形双主卧，超大景观面；奢侈型欧式超长通廊设计；6。3米客厅开间“无限”扩展；不足：通廊采光较差。超大天际浴池本户型为项目的超大奢侈“极致产品”，项目豪宅最好的诠释项目规模474亩项目位置浦东丁香路1599弄项目景观天然景观河道洋泾港河岸容积率/总建面2.30/72万平项目规划4000户25幢26-32层高层全装主力户型面积160-275㎡项目配套联洋国际社区南望140公顷的世纪公园，环拥上海科技馆、东方艺术中心、新国际博览中心仁恒河滨城坐落于联洋--碧云国际社区中心，天然景观河道洋泾港河岸以北。充分考量南向临水岸的地块特质，结合最新围合及组团规划理念，将自然水景从沿岸一直延伸到社区内，并顺势筑坡，使建筑与景观随基地变化起伏有致，浑然天成。细腻丰富的景观营造既注意了开放性与私密性的结合，使空间收放有度，级次分明。该案购房群体主要为上海人士和境外客户。仁恒河滨城基础资料4室2厅3卫1厨270平米储藏室功能房打造可覆土区域，空中园林功能区优点：客厅钢琴等情景区设置；工人房独立卫生间设置；