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第三章市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问16本章通过对本项目所处区域及其周边区域项目进行深入详细的市场调查,分析区域市场的供应量、市场表现及产品特征,以此来充分了解本项目所处的市场环境及其竞争项目,借鉴其成功的因素,避免其不足。一、区域市场供应情况分析(一)调查区域及项目确定1.调查区域本项目位于北京东部,五环以外,地处朝阳区定福庄常营乡,其东邻常营东路,西邻管庄路,南邻朝阳北路,规划中的地铁6号线从小区旁边经过。根据对本项目所处位置及地块特征的分析,结合周边项目的分析情况,确定影响它的相关区域有:朝阳北路区域、京通高速区域。朝阳北路主要取西至东四环,东到管庄路的一段。京通高速主要取西至四惠,东到管庄的一段。第三章市场分析第三章市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问172.调查项目确定根据市场调查的目的,上述区域内调查项目确定的条件为:商品房项目目前正在销售或即将销售的项目本次区调查项目,具体项目如下:项目列表以下所进行的市场分析中,朝阳北路区域与京通高速区域将只针对上述几个项目为对象进行研究。项目情况列表区域序号项目名称朝阳北路1柏林爱乐2英郡3金海国际4华纺易城5珠江罗马京通高速6白领家园7珠江绿洲区域项目名称总规模(万㎡)已售面积(万㎡)市场存量(万㎡)物业类型建筑形式均价(元/㎡)主力户型面积(平方米)主力户型总价(万元)销售率朝阳北路柏林爱乐6023.5036.50住宅板4600二居103\三居13046-6050%英郡3028.731.27住宅板4900三居120-14158-6980%金海国际287.0021.00住宅塔\板塔5000\板5600二居107\三居14053-7070%华纺易城48.60.0048.60住宅板5200二居100\三居13052-70珠江罗马416.6034.40公寓\住宅塔\板公寓6900(精装)\住宅6800(精装)二居109-124\三居138-175公寓41-43\住宅74-11960%京通高速白领家园96.302.70住宅板5800二居110\三居130-16063-10070%珠江绿洲3424.359.65住宅塔\板二期塔6300板6500(精装)\三二居100\三居140-16060-10015%第三章市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问18调查区域内正在销售的项目总规模共331.6万平方米,到目前为止已经售出96.48万平方米,另还有154.12万平方米正在进行销售或还未开盘。(二)细分市场供应情况分析上述项目构成了本项目相关区域的市场供应。在此区域市场内,按照地区、单价、主力户型面积和总价、楼型又可划分为若干细分市场。以下将分别分析各个细分市场情况。按地区细分市场表按地区细分市场供应量单位:万平方米050100150200250朝阳北路京通高速总规模(万)已售面积(平方米)市场存量(平方米)从市场供应上来看,朝阳北路地区供应规模较大,随着朝阳北路道路的开通,这一区域逐渐成熟起来,供应量相对较大,与本项目有着直接的竞争关系。期6000(精装)区域项目个数总规模(万㎡)已售面积(万㎡)市场存量(万㎡)朝阳北路5207.665.83141.77京通高速24330.6512.35第三章市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问19按单价细分市场表按单价细分市场供应量单位:万平方米0204060801004000-50005000-60006000以上总规模已售面积市场存量区域内以中档项目为主,有三个项目单价集中在5000-6000元/平方米之间,总规模85.6万平方米,有两个项目单价在6000元/平方米以上,总规模75万平方米,这两个项目均为珠江地产开发的项目。4000-5000元的项目有两个,总规模是90万。表项目单价明细表单价区间项目个数总规模已售面积市场存量4000-500029052.2336.55000-6000385.613.372.36000以上27530.9544.05单价区间项目名称均价(元/㎡)总规模(万㎡)已售面积(万㎡)市场存量(万㎡)4000-5000柏林爱乐46006023.5036.50英郡49003028.731.275000-6000金海国际5300287.0021.00华纺易城520048.60.0048.60白领家园580096.302.706000以上珠江绿洲63003424.359.65珠江罗马6900416.6034.40第三章市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问20按主力户型细分市场表按主力户型细分市场供应量单位:万平方米从产品户型上来看,这一区域房地产项目主力户型以二、三居为主,其中珠江两个项目主力户型面积较大,总价基本在100万以上,其它项目主力户型总价在50-80万居多。按楼型细分市场调查区域内房地产项目以小高层和高层板楼为主要建筑形式,其中以板式小高层为主。主力户型项目名称主力户型面积主力户型总价均价总规模已售面积市场存量二居/三居柏林爱乐103/13046-5946006023.5036.50英郡97/14149-6948403028.731.27白领家园110/16063-93580096.302.70珠江罗马120/17583-1206900416.6034.40华纺易城100/13052-70520048.60.0048.60三居金海国际14078.005600287.0021.00珠江绿洲166-169112-11568003424.359.65项目名称分期楼型层数柏林爱乐一期板楼8、11层二期板楼8、10、11层美然动力街区一期板楼6层二期板楼9、10、13、14层三期板楼6、8、9层珠江罗马四期塔和板5-22层珠江绿洲一期蝶式塔楼31层二期板楼及塔楼10、31层金海国际南区板楼及塔楼18、23层华纺易城一期板楼12、18层白领家园板5-16层第三章市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问21(三)重点个案根据市场调研分析,我们选举了一些周边具有代表性的作为重点个案进行分析研究,其中包括竞争区域以及市场表现良好的项目。珠江罗马嘉园1、项目概况珠江罗马嘉园项目位于朝阳北路与青年路交叉口的西北角。详细地址为朝阳区甘露园北里甲1号。项目由北京合生愉景房地产开发有限公司开发,合生创展集团有限公司投资,其项目规划设计由环阳世纪建筑设计公司完成,景观规划由中外园林设计公司完成,由广东康景物业服务有限公司和中梁物业提供物业管理,广东珠江工程总承包有限公司承建。项目占地面积21公顷,容积率2.93左右,地上总建筑面积为41万平方米,包括37万平方米的住宅、4.5万平方米公建(7000平方米会所、商业街、汇佳幼儿园、双语小学)和2680个地下车位。项目按照四个组团分为四期开发,其中一期包括两栋塔楼和多栋板楼,2002年初开工,预计2004年8月、10月陆续入住。2、产品特征社区共分四个组团,由22层、17层、12层、8层、5层高低错落的欧式古典风格板楼和塔楼围合成组团,6万平方米欧式水景园林贯穿于组团间。第三章市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问226万平米欧式水景园林分布多个主题园林,与罗马广场呼应,叠水、雕塑、喷泉等构成中庭大型水景。社区内还设有意式风情商业街以及7000平方米的SPA高档主题会所。户型情况则为住宅两居109-124平方米、三居为138-175平方米,项目主力户型为二、三居,酒店式公寓为63-69平方米一居,5、8层带电梯,全部精装修。塔楼3梯6户,板楼1梯2户。车位按1.1个/户标准配置,业主私家车位全部安排在地下。3、销售情况目前在售酒店式公寓均价为6900元/平方米,总价范围在41-43万元左右,住宅均价为6800元/平方米。项目的物业管理费用为住宅2.8元/平方米·月,公寓为4.5元/平方米·月。车位售价8-12万/个。项目一期于2002年9月开盘,目前已售出60%。其中,住宅部分150-170平方米的三居畅销;公寓自2004年4月推出已售40多套,购买的客户以自住、投资各半。4、户型点评共舞阳光清风户型,三室两厅两卫,销售面积175平方米(含阳台)三面采光,南北通透,起居室布局方正,阳光屋形式灵活、独特。5、推广情况项目的主要推广格调定位为:“塔楼板楼相结合的古典建筑,萃取意式建筑精髓,意式园林风情、SPA高档主题会所集运动、休闲于一体并提供全程服务,原版再现意大利生活情景,是自然主义与古典主义完美的调和,成为CBD内意式建筑徽标,演绎永恒的城市经典生活。”主要诉求点体现在以下几个方面:410000平米纯正欧陆古典风格建筑60000平米意大利式水景园林景观完善的社区配套设施第三章市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问23专业品牌物业管理公司优越区位条件完美户型设计华纺易城1、项目概况华纺易城项目位于朝阳北路北侧,青年路路西,具体地址为朝阳区姚家园114号。项目占地面积25.12公顷,总建筑面积48.62万平米,绿化率35%,容积率2.46。项目于2004年3月开工,于2004年6月开盘。2、产品特征项目分四期开发,一期为1、2号两栋塔连板楼(18层)和3、4号两栋纯板楼(12层)。1、2号楼使用率为77%,板楼部分为一梯三户,塔楼部分为二梯五户;3、4号楼使用率为80%,全部为一梯两户。1、2号楼共有8种户型,其中6种户型分别为:A1户型94平米二室二厅一卫,A2户型一室二厅一卫59平米,A4户型88平米二室二厅一卫,A5户型91平米二室二厅一卫,B1户型138平米三室二厅二卫,B3户型120平米三室二厅一卫。3、4号楼共9种户型,具体户型图未出。项目在4月18日进行了一次认购,认购当天推出2号楼2、3、4、5单元的200套房间,并于当天以4700元/平米的价格全部认购完毕。美然·动力街区(英郡)1、项目概况美然·动力街区位于朝阳区定福庄北街,北临朝阳北路。开发商为北京美晟房地产开发有限责任公司,建筑设计为太平洋,景观设计为台湾技联组,建筑单位为北京美晟建筑公司,物业管理公司为美晟物业管理公司。第三章市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问24项目共分三期,其中第三期案名为英郡,现在售楼盘。项目总占地十多公顷,总建筑面积30万平方米,绿化率36%。其中三期占地2.5公顷,建筑面积为6.36万平方米。配套设施为沿朝阳北路400余米的商业街、一期朝南临街底商以及4000平米美晟泛会所。停车以地下车库为主,每一期使用单独车库,从车库不能直接进楼。有少量地面车位。三期车位与单元比为1:1。三期2003年初动工,目前为准现房,预计8月底入住。2、产品特征项目共分三期,一期为地段南侧10栋6层板楼,二期为一期北侧4栋高板(8、9、10、13、14层)。三期为二期西侧的4栋板楼,其中南侧两栋一梯两户,层数为9、8、6层,6层单元不带电梯,全部为南北通透的户型;北侧临朝阳北路两栋为两梯四户,层数为13、14层,每个单元中间为纯南向小户型,两侧为南北通透大户型。项目总套数1800户,其中三期408套。整个项目户型设计紧凑偏小。三期全部为平层,户型情况为一居室51-77平方米,150套;二居室96-97平方米,50户;三居室120-141平方米,为主力户型,208套。二期有跃层,110-140平方米;主力户型是110-120平方米的三居;除跃层户型以外其余户型较之三期都偏小;有39-48平米的小户型。一期最靠南一排住宅一层为底商。二期与三期沿朝阳北路的一二层为在售底商,单元面积从20-400平方米不等。建筑为现浇剪力墙,外墙为涂料,毛坯房。3、销售情况三期开盘均价为4600元/平方米。目前的销售均
本文标题:03市场分析
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