保山房地产市场调研报告

保山房地产市场调研报告保山城市宏观背景保山市，古称永昌，位于云南省西部，市政府所在地隆阳区，距省会昆明市490千米，是滇西政治、经济、文化中心，也是历代郡、府、司、署所在地，是中国通往南亚和东南亚大通道上的重要交通枢纽和物流中心。保山市还是是云南省第一大侨乡、全国著名的侨乡。保山概况城市地位分析保山是全省重点发展的滇西次极城市群的重要城市。保山地理位臵优越，交通便利，加上建设中的综合交通运输体系，将构建铁路、公路、航空、水运、油气管道共同发展的综合国际交通运输网络。保山依托“桥头堡”战略，积极打造对外开发的黄金口岸，将逐步建成中国面向南亚、东南亚开放的次区域中心城市。城市交通状况公路铁路航空水路2005-2010年GDP及增长速度0501001502002503002005年2006年2007年2008年2009年2010年GDP（亿…13.213.51413.213.613.9增长速度1990-2010年GDP三次产业比重2010年三产比例为30.3:30.9:38.8，第一产业比例逐年减小，第二产业所占比重逐年增加。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1990200020062008第一产业第二产业第三产业人均生产总值与房地产市场发展2010年全市人均生产总值10469元，比上年增加1677元，其中市政府所在地隆阳区人均生产总值为11479元，比上年增加956元。保山市房地产市场发展正处于高速增长阶段。4000-8000US$8000-20000US$平稳增长衰退增长0-800US$启动人均GDP水平与房地产发展的关系800-4000US$高速增长人民生活收入情况02000400060008000100001200014000160002005年2006年2007年2008年2009年2010年农民人均纯收入城镇居民人均可支配收入截止2010年末，全市户籍总人口为252.7万人，全年城镇居民人均可支配收入14894元，比上年增长9.3%。农民纯收入3626元，增长16.2%。2005-2010年社会消费品零售总额及增长速度0204060801002005年2006年2007年2008年2009年2010年社会消费品零售总量12.714.417.620.419.421人口结构根据第五次人口普查统计，全市总人口中0-15岁人口占总人口的25.4％，16到59岁人口占56.4％，60岁以上人口占18.2％。这样的年龄结构处于稳定增长型,再生能力强，劳动力后备资源丰富。处于婚恋成家阶段的人口较多，刚性购房需求旺盛。保山市经济分析结论保山市经济发展呈现平稳的上升趋势，经济环境稳定。城市化进程的不断加快，第二产业的快速发展，给房地产市场提供了良好的发展机会。随着保山市经济的发展，人民生活水平不断提高，消费能力稳步增强。保山地区整体发展相对落后，仍有很大的发展空间。保山城市规划分析保山城市规划依照《保山市市域城镇体系规划（2004——2020）》，保山市将利用南亚通道建设、国际区域贸易加强、西部大开发的三大历史机遇，强化保山市中心城市的功能，优先发展保山城市、腾冲城市两个增长极，放射性梯度带动昌宁县城、龙陵县城、施甸县城、潞江等城市的发展，有选择地发展重点城镇。城市规划发展结构五里亭地块处于城北片区发展次主轴附近。泛洋木地块处于老城片区、城北片区和城东片区交汇处。铂金湾项目处于老城片区发展主轴上。王官屯地块处于南片区发展主轴附近。保山商业情况调研北市区商圈（待开发）主要商圈分布北市区商圈东南西北1、商圈范围：以五里亭为中心，东起：永昌路，西至：远征路，东西直径约：2.9公里；南起：升阳路，北至：惠通路，南北直径约：2.5公里；2、整个商圈主要以住宅小区为主，商铺主要以底商为主，商铺空臵率约：90%，缺乏小区配套功能业态；目前主要业态为：装饰公司、小百货店、早餐店、药店等。马里商圈东南西北1、商圈范围：以马里商业中心为中心点，东起：正阳南路，西至：太保北路，东西直径约：872米；南起：龙泉路，北至：玉泉路，南北直径约：1.1公里；2、整个商圈除马里商业中心为综合商业体外，商铺主要以街铺为主，目前主要经营业态为：服装、精品饰品店、冷饮店、餐饮、中、西式蛋糕店、影楼、美容美发等。三馆商圈东南西北1、商圈范围：以保山三馆为中心点，东起：环城东路，西至：太保南路，东西直径约：1.6公里；南起：新桥路，北至：人民路，南北直径约：1.2公里；2、整个商圈没有综合商业体，商铺主要以街铺为主，目前主要经营业态为：餐饮、足疗、KTV、酒吧、茶室、烧烤、宾馆等。九龙新天地商圈东南西北1、商圈范围：以保山九龙新天地为中心点，东起：雾虹路，西至：兰城路，东西直径约：2公里；南起：龙泉路，北至：象山路，南北直径约：1.7公里；2、整个商圈，商铺主要以街铺为主，目前主要经营业态为：国美电器、服装、超市、宾馆、汽配零售、五金机电、摩托车零售、数码产品、影像制品、建材等。部分专业市场调研针对目前公司商业地块可能的产品类型，招商小组对保山的部分专业市场做了详细调研，包括泰龙建材市场和好人家家居广场。泰龙建材市场泰龙建材市场位于保山市隆阳区.东临大保高速公路，南临保山电信大楼，西侧面对永昌路（320国道），北临金马中运汽车城。业态泰龙建材市场共有商家547家.共拜访商户121家，其中自营11家。商家业态共30种包括各种装修装饰建材及百货、厨具、窗帘、电器、家具、美容美发、汽配、鞋、诊所等相关或配套业态。经营面积：22～400㎡最小经营面积的商家有两家，分别是：1、广东大红鹰瓷业；业态：卫浴；经营面积为：22㎡2、康宝健康厨房；业态：厨具；经营面积为：22㎡最大经营面积的商家为：夏宝胶厂；业态:洁具；经营面积为：400㎡租金范围：4元～83.3元/月/㎡，平均30元左右。租金最低的商家为：安华卫浴；业态：卫浴；经营面积：400㎡;租金：2万/年租金最高的商家为：卫浴洁具；业态：卫浴；经营面积：30㎡；租金：3万/年租金水平商场内部分区域图片展示好人家国际家居广场简介好人家国际家居广场成立于2008年4月，公司是按照现代化标准规划的商业新城，既是产业集聚的现代化产业基地，又是家居产品一站式购物中心。主要以家具和建材的产品展示、仓储、物流为主体，商务办公、金融服务、信息交流、星级酒店、餐饮娱乐为配套。公司规划用地100亩，建筑面积10万余平方米，可进驻近千户商户，是目前滇西片区最大的家居、家纺销售市场，公司业务幅射多个地州。地理位臵本商场位于保山市隆阳区永昌路市公安局斜对面业态：一层该商场共有三层，第一层经营总面积约13000m2，租金：18元/m2～28元/m2；主要以现代时尚家具为主。业态：二层第二层经营总面积约为13000多平米，租金：15元/月/㎡～21元/月/㎡；业态以窗帘布艺、软体家具为主。业态：三层第三层经营总面积约为：13000多平米，租金：8元/月/㎡～15元/月/㎡，产品主要以实木、办公为主。其他情况说明保山好人家国际家居广场由浙商投资，于2010年7月15日开业，其中第一层层高5m,第二层层高4m，第三层层高4m.柱距：8m；停车位100个左右，2部货梯；内部走道最宽7.2米，最窄：3.2米；商铺面积：170平米—1000平米以上；物管费3元/月/㎡；合同五年一签，交一年免两年；开业试营业期间前两个月免房租；销售情况：前期销售只对一层商铺进行销售，销售均价为：6000元/平米保山房地产市场运行情况2005-2010年全社会固定资产投资及增长速度60.279.4103.4128168.2211.70501001502002502005年2006年2007年2008年2009年2010年全社会固定资产投资69.831.830.3293125.8-1010305070房地产开发与销售情况1438368486086595607195197548644876636605000001000000150000020000002500000房屋施工面积房屋竣工面积房屋销售面积2009年2010年※保山市房地产市场发展良好。2010年，房屋施工面积增长35.7%，销售面积增长28.7%，建筑施工能力稳定。楼盘名称：永昌兰苑开发商：保山伟业房地产开发有限公司位置：保山东大门（永昌商贸园对面）定位：双拼别墅、多层、高层；价格：2320元/㎡—3500元/㎡起价：多层2480元/㎡；高层2320元/㎡；均价：多层2700元/㎡；高层3100元/㎡；产权年限：70年车位：物管费：未定开盘时间：2010年8月交房时间：2012年年底物管公司：未定占地面积：47726㎡绿化率：30.24%建筑面积：100000㎡双拼260㎡；多层116㎡—118㎡；高层84㎡—130㎡；容积率：2.1总户数：693户公交线路：10路、29路售楼地址：保岫东路电信大厦旁销售情况：多层已售罄；高层仅有顶楼的6套；别墅与商业预计明年开盘；开发情况：已开始施工；楼盘名称：龙庭苑开发商：保龙地产位置：永昌路与海棠路交汇处定位：高层、商业楼高：18F—28F价格：2600元/㎡—4000元/㎡起价：2600元/㎡均价：3600元/㎡产权年限：70年车位：物管费：未定开盘时间：2011年5月、二期9月10日交房时间：2013年年底物管公司：未定占地面积：㎡绿化率：40%建筑面积：㎡户型面积：80㎡—200㎡多层116㎡—118㎡；高层84㎡—130㎡；容积率：总户数：800户公交线路：10路、29路、16路、7路；售楼地址：永昌路与海棠路交汇处销售情况：一期，3栋18F已销售大部分，剩余50套，2栋28F与1栋18F5月正式接受预定，对农业发展银行进行团购，已基本售罄。2011年9月10日，二期开始认筹；开发情况：已开始动工，做地平；楼盘名称：四季经典开发商：保山城康地产位置：兰城路与升阳路交汇处；定位：公寓、写字楼楼高：18F价格：4200元/㎡—4300元/㎡产权年限：40年车位：78个，地上31个，地下47个；开盘时间：2011年交房时间：2013年年底物管公司：城康物业物管费：未定占地面积：㎡绿化率：%建筑面积：㎡户型面积：写字楼69㎡—312㎡；公寓67㎡—323㎡（跃层）；容积率：总户数：98户公交线路：售楼地址：正阳南路南段销售情况：写字楼可分割销售；已售60%，大部分为团购；开发情况：已开始施工；楼盘名称：名城御墅开发商：保山名城房地产开发有限公司位置：远征路与海棠路交汇处定位：住宅、别墅、高层楼高：多层6F；高层18F—22F；别墅3F；价格：多层3800元/㎡；高层2600元—3380元/㎡；联排5000元/㎡；双拼、独栋7500元—7800元/㎡产权年限：70年车位：1023个开盘时间：2010年10月29日交房时间：2012年8月至12月31日物管公司：物管费：未定占地面积：146000㎡绿化率：50%建筑面积：236000㎡户型面积：多层109㎡—145㎡；高层100㎡—120㎡；联排别墅140㎡—250㎡；双拼300㎡；独栋300㎡以上；容积率：1.5总户数：1232户公交线路：售楼地址：保山市正阳北路移动大厦旁销售情况：别墅、多层、高层1栋已售罄、2栋在售；商住楼、3、5栋高层报名中；开发情况：别墅全部，部分多层已封顶，其余栋号在建中；楼盘名称：万和华府开发商：保山浙商万信地产位置：远征路与海棠路交汇处定位：别墅楼高：别墅2F—3F；价格：联排、双拼6000元/㎡—7000元/㎡；独栋10000元/㎡；产权年限：70年车位：989个开盘时间：交房时间：物管公司：物管费：未定占地面积：135000㎡绿化率：35%建筑面积：209812㎡户型面积：多层109㎡—145㎡；高层100㎡—120㎡；联排别墅140㎡—250㎡；双拼300㎡；独栋300㎡以上；容积率：1.36总户数：956户公交线路：售楼地址：销售情况：开盘时间待定；开发情况：样板房装修中；售楼部9月底进场；楼盘名称：中央名门